Służebność mieszkania daje osobie, na rzecz której jest ustanowiona, prawo do dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości. Z czym wiąże się ustanowienie służebności i jakie formalności trzeba spełnić? Szczegóły poniżej.
Służebność nieruchomości to tzw. służebność osobista, a więc dotycząca konkretnej osoby. Służebność to ograniczone prawo rzeczowe. Kwestię tę reguluje artykuł 244 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z nim przez ograniczone prawa rzeczowe rozumiemy: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę. Prawa te nie oznaczają władności jakiejś rzeczy, ruchomej bądź nie, ale pozostają zbliżone do prawa własności w sensie możliwości zarządzania/używania rzeczy. Osoba, która jest uprawniona do korzystania z ograniczonego prawa rzeczowego, może na określonych warunkach rozporządzać danym przedmiotem oraz umową zawartą z właścicielem obiektu.
W przypadku nieruchomości właściciel podpisując umowę służebności, daje drugiej stronie prawo do zamieszkiwania i korzystania z mieszkania w określonym zakresie (np. z konkretnych pokoi lub pięter). Tym samym strona, na rzecz której ustanowiono służebność, staje się służebnikiem.
Służebnik to osoba, która ma prawo do zamieszkiwania w danej nieruchomości, mimo że nie jest jej właścicielem, nie należy do najbliższej rodziny właściciela oraz nie jest najemcą. Osoba, na rzecz której właściciel ustanowił służebność całości bądź części nieruchomości, może natomiast przyjąć pod dach małoletnie dzieci i małżonka, a także osoby niespokrewnione pod warunkiem, że będą przez służebnika utrzymywane i że są niezbędne dla prowadzenia gospodarstwa domowego. Określa to artykuł 301 Kodeksu Cywilnego.
Służebnik poza określonymi pomieszczeniami może też użytkować powierzchnie wspólne dla wszystkich mieszkańców budynku - suszarnię, rowerownię, strych, a w mieszkaniu urządzenia wspólne dla wszystkich domowników - pralkę czy kuchenkę.
Służebnik ma też obowiązki związane w szczególności z dokładaniem się do rachunków związanych z utrzymaniem mieszkania. Kwestie te - jeśli podlegają specyficznym regulacjom, powinny być zawarte w umowie służebności.
„Pasywna rewolucja” pod wodzą inwestycyjnego Janosika. Promocja dla czytelników Bankier.pl
„Nie szukaj igły w stogu siana, po prostu kup cały stóg siana” – tak w największym skrócie opisać można filozofię inwestowania pasywnego, która na świecie święci triumfy od lat, a w Polsce dopiero przebija się do zbiorowej świadomości. W awangardzie pasywnej rewolucji w naszej części globu znajduje się słowacki Finax, który już od 2 lat działa na polskim rynku.
Dzięki współpracy Finax z portalem Bankier.pl przygotowaliśmy promocję dla czytelników. Każdy czytelnik może otrzymać dwie zniżki:
- Zniżkę polegającą na darmowym zarządzaniu kwotą 1000 EUR przez rok.
- Zwolnienie z pobierania prowizji manipulacyjnej za niskie wpłaty (czyli te poniżej kwoty 1000 EUR) na zawsze na wszystkich kontach (można ich otworzyć wiele w ramach jednego rachunku), które otworzy w Finax w okresie promocji.
Dla kogo służebność?
Dożywotnia służebność mieszkania to rozwiązanie najczęściej stosowane przez osoby starsze - dotychczasowych właścicieli nieruchomości - którzy decydują się przekazać ją w darowiźnie lub odsprzedać członkom rodziny. By zachować do śmierci prawo do zamieszkiwania w lokalu lub jego części, decydują się na umowę służebności. Dożywotnia służebność różni się zasadniczo od tzw. dożywocia. Przy służebności aktualny właściciel ma obowiązek jedynie udostępnić mieszkanie służebnikom, w przypadku dożywocia zobowiązuje się, że w zamian za przeniesienie własności będzie do śmierci nie tylko pozwalał im mieszkać w nieruchomości, ale będzie ich również utrzymywał.
Kres służebności
Dożywotnia służebność mieszkania kończy się wraz ze śmiercią służebnika. Jest to prawo niezbywalne, którego nie można wcześniej znieść ani z niego zrezygnować. Ustawodawca przyjął takie radykalne rozwiązanie, by zapewnić bezpieczeństwo służebnikowi, aby ten nie stracił prawa do mieszkania w wyniku np. gróźb, oszustwa czy szantażu.
Służebność wygasa wraz ze śmiercią osoby, na rzecz której została ustanowiona. Nie może być ona dziedziczona ani przeniesiona na osoby trzecie. Służebnik nie ma możliwości np. zapisania w testamencie, że przekazuje prawo służebności swoim dzieciom.
Choć służebność dożywotnia nie może być zniesiona, istnieje możliwość zamiany prawa zamieszkiwania lokalu na dożywotnią rentę, którą właściciel nieruchomości będzie wypłacał dotychczasowemu służebnikowi. O takim rozwiązaniu jednak każdorazowo decyzję podejmuje sąd. Powodem zamiany służebności na rentę może być fakt łamania prawa, zakłócania życia sąsiedzkiego lub współmieszkańców przez służebnika (np. awantury, niszczenie sprzętów, zakłócanie ciszy nocnej itp.). Niewłaściwego zachowania służebnika za każdym razem trzeba będzie jednak dowieść przed sądem.
Zawarcie służebności
Służebność - o ile nie została ustanowiona decyzją administracyjną - musi być umową/oświadczeniem woli w formie aktu notarialnego. Jest to warunek konieczny, by miała moc prawną. Umowa między właścicielem mieszkania a służebnikiem może być zawarta osobno lub jako część innego kontraktu, np. sprzedaży nieruchomości.
Służebność znajduje swoje odzwierciedlenie w księdze wieczystej mieszkania, konkretne w jej III dziale, gdzie widnieje wpis potwierdzający jej ustanowienie na danej nieruchomości. Kwestia ta będzie więc jawna dla potencjalnego przyszłego właściciela mieszkania, który chciałby je zakupić.
Służebność a obrót nieruchomościami
Ustanowiona służebność danej nieruchomości względem jakiejś osoby nie stanowi bariery przed sprzedażą mieszkania przez jego właściciela. W praktyce obrót takimi nieruchomościami jest mocno ograniczony. Wszystko dlatego, że zmiana właściciela nie anuluje praw służebnika. Krótko mówiąc - osoba, która kupuje mieszkanie, decyduje się na kupno wraz z “domownikiem”, który będzie miał prawo zamieszkiwać tam do śmierci.
Jest to oczywiście - z punktu widzenia nabywcy - zdecydowana wada takiej nieruchomości. Ewentualne kupno mieszkania ze służebnikiem musi się wiązać z obniżką ceny o wartość służebności, a tę może określić rzeczoznawca majątkowy. Podstawą do jej wyliczenia może być potencjalnie możliwy do uzyskania czynsz najmu mieszkania w danej lokalizacji i potencjalna liczba lat życia służebnika określona na podstawie danych statystycznych GUS dotyczących długości życia mieszkańców w danym województwie.
Marcin Moneta
