Z okresowo stałego oprocentowania kredytów hipotecznych na większą skalę zaczęliśmy korzystać dopiero w 2021 r. Lada moment stawki takich kredytów będą ulegać zmianie i dla części klientów oznaczać to będzie podwyżki, wskazuje Narodowy Bank Polski w ostatnim raporcie.
W opublikowanym w grudniu raporcie o stabilności systemu finansowego Narodowy Bank Polski poświęcił nieco miejsca ryzyku wynikającym ze wzrostu rat kredytów hipotecznych. Problem nie jest dziś tak palący jak jeszcze niedawno, gdy kredytobiorców „ratowano” ustawowymi wakacjami kredytowymi. Stopy procentowe spadają, a dodatkowo w portfelach banków zaszła dramatyczna zmiana.
Stałoprocentowe hipoteki – od marginesu do dominacji
Na rynku hipotek, pod względem udziału w nowej sprzedaży, dominują dziś kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem. To, jak szybko zdobyły one liczący się udział widać na wykresach przygotowanych przez bank centralny. Do końca 2021 r. ich znaczenie było marginalne. W połowie 2025 r. stanowiły już ponad jedną trzecią (38 proc.) portfela.
Na popularność stałoprocentowych hipotek w ostatnich latach złożyło się kilka czynników. Po pierwsze, do połowy 2021 r. nie musiały być one oferowane przez kredytodawców. Dopiero od tego momentu (przypadającego tuż przed długą serią podwyżek stóp procentowych) w życie weszły wymagania nadzoru finansowego i ten typ hipoteki był już obecny w każdym bankowym menu.
Po drugie, rosnące stopy procentowe zachęciły nowych kredytobiorców do „zamrożenia” oprocentowania w obawie przed wzrostem obciążenia ratą. Co ciekawe, preferencje klientów nie zmieniły się znacząco, gdy RPP rozpoczęła cykl obniżek.
Po trzecie, część kredytobiorców korzystających ze zmiennego oprocentowania zdecydowała się w ostatnich latach na zmianę formuły. NBP wskazuje, że „kredyty takie stanowiły na koniec I półrocza 2025 r. około 13 proc. portfela złotowych kredytów mieszkaniowych o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu”.
Po czwarte, jak podkreśla bank centralny, do „pchania” stałoprocentowych kredytów zachęcają banki wymogi regulatora. Wskaźnik Finansowania Długoterminowego (WFD) przewiduje preferencyjną wagę dla kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową. Banki od końca 2026 r. będą musiały utrzymywać WFD na wskazanym przez KNF poziomie.
Stała stopa to inne ryzyko
W przypadku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem ryzyko stopy procentowej dotyczy schodka, który może się pojawić po upływie okresu zablokowania stawki. O ile hipoteki ze zmienną stopą cały czas śledzą bieżącą cenę pieniądza poprzez powiązanie ze wskaźnikiem (dziś WIBOR), o tyle stałoprocentowe produkty przynoszą inne niespodzianki. Mogą nimi być skokowe wzrosty lub spadki wysokości raty.
Narodowy Bank Polski zwraca uwagę, że zdecydowana większość stałoprocentowych hipotek będzie się „resetować” w latach 2027-2030. „Zakładając utrzymanie się obecnych poziomów oprocentowania nowo udzielanych kredytów byłoby ono prawie zawsze niższe lub tylko nieznacznie wyższe niż obecnie” – podkreśla bank centralny, opisując scenariusz przyszłych zmian stawek kredytów z ostatnich lat. Szacunki zmian, bazujące na punkcie odniesienia z sierpnia 2025 r., czyli sporo powyżej obecnych wartości, przedstawiono na wykresie.
W 2026 r. kończyć się będzie okres stałego oprocentowania dla kredytobiorców przede wszystkim zaciągających zobowiązanie w 2021 r. To generacja klientów, która napotka na podwyżki stawek. Jak wskazywaliśmy na łamach Bankier.pl, w połowie 2021 r. kredytobiorcy mieli szansę zablokować sobie oprocentowanie na poziomie zbliżonym do 3 procent. Obecnie takie warunki są nieosiągalne, a średnie oprocentowanie nowych hipotek stałoprocentowych zbliżone jest do 6 procent.
„Wartość tych kredytów jest jednak bardzo mała, a na zdolność do ich obsługi pozytywny wpływ miał wysoki wzrost średnich płac i spłata części ich kapitału od momentu udzielenia” – uspokaja Narodowy Bank Polski. Ryzyko kredytowe wynikające ze skokowej zmiany wysokości raty nie powinno zatem stanowić istotnego problemu.
Warto przy okazji zauważyć, że efektem ubocznym zbiegu dwóch zjawisk, czyli rosnącej popularności stałoprocentowych hipotek dokładnie w czasie wzrostu stóp procentowych, może okazać się bardziej płynne przejście pomiędzy okresami blokady oprocentowania niż wynikałoby to z harmonogramów (zwykle 5-letnich). Kredytobiorcy z lat 2022-2024 mają dziś coraz mocniejszą motywację, by renegocjować lub refinansować umowy. A to wiąże się z odnowieniem okresu obowiązywania stałej stopy.
