Kupno działki, a potem budowa domu – zazwyczaj o tej najważniejszej w życiu inwestycji myślimy jako o oddzielnych dwóch etapach. Jeśli wspieramy się kredytem bankowym, możemy jednak za jednym razem zdobyć środki na grunt i budynek. Wymaga to jednak przygotowań, które mogą skomplikować cały proces.
Osoby myślące o przeprowadzce do własnych czterech ścian z reguły wybierają najprostsze rozwiązanie i w pierwszej kolejności kupują działkę. Gdy inwestorzy znajdą już odpowiedni projekt i zdobędą konieczne dokumenty, rozpoczynają poszukiwanie kredytu budowlanego.
Źródło: Thinkstock
Takie podejście ma spore zalety, zwłaszcza jeśli pieniądze na kupno gruntu pochodzą z własnej kieszeni. Przy późniejszym staraniu się o kredyt budowlany, wartość działki powiększa wkład własny kredytobiorcy i pozwala liczyć na lepsze warunki finansowania (np. niższą marżę).
Działka też może być na kredyt
Jeśli brakuje nam wolnych środków na kupno działki, to sytuacja nieco się komplikuje. W pierwszej kolejności można zaciągnąć kredyt na kupno gruntu a następnie, gdy nadejdzie już czas na rozpoczęcie inwestycji, czekać nas będzie kolejna przechadzka po bankach.
ReklamaZobacz także
» Mamy w ofercie 22 banki - znajdziemy kredyt na miarę Twoich potrzeb
Drugim kredytem można zrefinansować poprzednie zobowiązanie (spłacić je przed czasem) i zapewnić sobie pieniądze na niezbędne prace. Wówczas istotne znaczenie ma brak opłat za wcześniejszą spłatę kredytu na grunt – pozwala to zaoszczędzić na całej operacji, gdy „nowy” bank to inna instytucja niż ta, która sfinansowała zakup działki.
Trzecia droga, czyli dwa w jednym
Myślący o budowie domu mają jeszcze jedną możliwość – kredytowe „dwa w jednym”. Tworząc majowy ranking kredytów hipotecznych zapytaliśmy ankietowane banki o możliwość skredytowania za jednym razem kupna działki i budowy domu. Spośród 16 banków, które odpowiedziały na nasze zapytanie, 10 potwierdziło, że jest w stanie przyjąć wniosek klientów, którzy będą chcieli sfinansować takie przedsięwzięcie.
Profilowi kredytobiorcy to bezdzietne małżeństwo 30-latków posiadających już własne mieszkanie. Para chce przenieść się do domu pod miastem. Klienci spłacają już kredyt hipoteczny, a poza 1000-złotową ratą nie mają innych zobowiązań. Ich historia kredytowa jest dobra, nie zawiera negatywnych wpisów.
Oboje pracują na umowy na czas nieokreślony od ponad roku. Mężczyzna zarabia 3600 zł netto, a kobieta 2700 zł. Gospodarstwo domowe posiada jeden samochód.
Kredytobiorcy planują budowę domu jednorodzinnego, który będzie miał powierzchnię 120 m kw. Koszt budowy wyniesie 330 tys. zł. Dom ma stanąć na 1000-metrowej działce położonej pod Wrocławiem. Klienci chcą kupić grunt za 150 tys. zł i gotowi są wyłożyć 80 tys. zł własnych środków.
Nie wszyscy udzielą kredytu
Przeszkodą w otrzymaniu kredytowego „combo” może być niski wkład własny, wynoszący w tym przypadku tylko 16 proc. wartości inwestycji. Z tego względu wniosek odrzuciłyby banki wymagające co najmniej 20-procentowego wkładu – Credit Agricole, Bank BPH i Raiffeisen Bank. Kilka instytucji (np. BZ WBK, Bank Pocztowy) nie udziela tego typu kredytów, a w Nordea Banku nasi kredytobiorcy nie posiadają odpowiedniej zdolności.
Kredyt na 30 lat, LTV 84% - kwota kredytu 400.000 zł, kredyt na zakup działki i budowę domu, raty równe (dla przyjętego modelu kredytobiorców)
| Bank | Oprocentowanie | Marża | Rata równa* | Łączny koszt kredytu** | Złóż wniosek |
| Deutsche Bank | 4,31% | 1,59% | 1 985 zł | 331 877 zł | Zapytaj doradcę |
| Eurobank | 4,14% | 1,43% | 1 982 zł | 333 474 zł | Złóż wniosek |
| Bank Pekao | 4,46% | 1,74% | 2 017 zł | 334 272 zł | Zapytaj doradcę |
| BOŚ | 4,54% | 1,80% | 2 078 zł | 344 530 zł | Zapytaj doradcę |
| PKO BP | 4,59%*** | 1,87% | 2 107 zł | 350 390 zł | Złóż wniosek |
| mBank | 4,51% | 1,80% | 2 029 zł | 364 899 zł | Złóż wniosek |
| Bank BPS | 4,71% | 1,99% | 2 077 zł | 366 750 zł | |
| Bank Millennium | 4,81% | 2,09% | 2 101 zł | 385 169zł | Złóż wniosek |
| Alior Bank | 4,92% | 2,20% | 2 168 zł | 390 443 zł | Złóż wniosek |
* Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego.
**Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości.
*** PKO BP stosuje obniżoną marżę w pierwszych 12 miesiącach kredytowania. Podano marżę i ratę po 12. miesiącu.
Źródło: banki, 13-17.5.2014.
Profilowi kredytobiorcy byliby gotowi na zakup dodatkowych usług w ramach sprzedaży krzyżowej (z wyjątkiem produktów inwestycyjnych), aby obniżyć marżę zobowiązania. Najkorzystniejszą ofertę przedstawił Deutsche Bank, gdzie całkowity koszt kredytu wyniósłby nieco ponad 330 tys. zł. Od klientów wymagane byłoby opłacanie ubezpieczenia na życie przez 5 lat (łącznie ponad 13 tys. zł).
» Bezpośrednio w banku lub z pomocą doradcy - szeroki wybór kredytów hipotecznych na Bankier.pl
Na kolejnych miejscach ulokowały się Eurobank i Bank Pekao. Bank z Wrocławia wymaga założenia ROR i wykupienia ubezpieczenia na życie. W Pekao pakiet cross sell obejmuje konto zasilane regularnymi wpływami, kartę debetową oraz kartę kredytową lub ubezpieczenie nieruchomości.
Nie będzie łatwo
Kredyt „dwa w jednym” nie w każdym banku działa w ten sam sposób. Kluczową sprawą dla kredytobiorców będzie konieczność przedstawienia pozwolenia na budowę. Jeśli bank wymaga, by dołączyć je do wniosku kredytowego, to w praktyce sfinalizowanie transakcji może okazać się niemożliwe.
Taka sytuacja ma miejsce w mBanku, Banku BPS, Alior Banku i Deutsche Banku. Przykładowo w Banku BPS kredytobiorca musi przedstawić w momencie składania aplikacji m.in. dokumenty dotyczące działki (wycenę, wyrys i wypis z ewidencji gruntów, decyzję o warunkach zabudowy, umowę przedwstępną zakupu) oraz planowanej inwestycji (pozwolenie na budowę, harmonogram, kosztorys).
Bank Pekao dopuszcza zakup działki z rozpoczętą budową. Konieczne będzie wtedy dołączenie do wniosku pozwolenia na budowę wydanego na rzecz sprzedającego. Przed wypłatą drugiej transzy (budowlanej) kredytobiorca będzie musiał przedstawić pozwolenie na budowę przeniesione na jego rzecz. Do tego czasu klient nie otrzyma środków na kontynuowanie inwestycji.
W Banku Millennium pozwolenie na budowę należy przedstawić przed uruchomieniem wypłaty pierwszej transzy. Do rozpatrzenia wniosku wystarczające będzie przygotowanie kosztorysu i wylegitymowanie się wkładem własnym.
W PKO BP i Eurobanku procedura jest najbardziej elastyczna z punktu widzenia kupującego. Klient Eurobanku na etapie wnioskowania o kredyt powinien przedstawić wzór projektu budowlanego oraz kosztorys prac budowlanych. W takim przypadku pierwsza transza będzie przeznaczona na zakup działki, a warunkiem wypłaty kolejnej będzie przedstawienie ostatecznego pozwolenia na budowę. Decyzję o tym, w którym momencie wymagane będzie pozwolenie, podejmuje się jednak indywidualnie.
PKO BP życzy sobie przedstawienia prawomocnego pozwolenia na budowę najpóźniej przed wypłatą transzy przeznaczonej na sfinansowanie wzniesienia budynku. Pierwsza transza może zatem być wypłacona na zakup działki.
Wybór dla zdeterminowanych
Kredytowe „dwa w jednym” nie jest rozwiązaniem godnym polecenia każdemu myślącemu o przeprowadzce do własnego domu. Istotną rolę odgrywa tutaj czas – od momentu zakupu działki do zakończenia budowy tyka kredytowy zegar, a formalności mogą się przeciągać. PKO i Alior Bank oczekują finalizacji inwestycji w 36 miesięcy, a Eurobank w 24 miesiące. Bank Millennium i Bank BPS dają kredytobiorcy 24 miesiące od wypłaty pierwszej transzy. Rozdzielenie całego procesu na dwa etapy – zakup działki, a potem budowę – pozwala spokojniej planować wysiłki.
Michał Kisiel, analityk Bankier.pl
» Porównywarka kredytów mieszkaniowych - gotowe rozwiązanie na każdy finansowy dylemat
