Nowe umowy najmu i ekspansje, czyli dobór dodatkowego metrażu przez dotychczasowych najemców, odpowiadały za 60 proc. aktywności najemców na polskim rynku magazynowym w pierwszej połowie 2026 r. – wynika z danych JLL. Jednocześnie stopa pustostanów spadła w ciągu trzech miesięcy z 7,1 do 6,3 proc.
Jak wskazuje JLL, w porównaniu z 2025 r. wyraźnie zmieniła się struktura popytu. W ubiegłym roku rynek był zdominowany przez renegocjacje i przedłużenia kontraktów, podczas gdy w pierwszej połowie 2026 r. firmy częściej decydowały się na zwiększanie wynajmowanej powierzchni i zawieranie nowych umów.
Jednym z głównych motorów rynku pozostaje handel internetowy. Firmy z sektora e-commerce wygenerowały w pierwszej połowie roku około 750 tys. m kw. popytu na magazyny, z czego ponad 400 tys. m kw. przypadło na chińskie platformy rozwijające w Polsce duże operacje dystrybucyjne. Znaczna część tego zapotrzebowania została zaspokojona w istniejących obiektach, przyspieszając absorpcję dostępnej powierzchni.
Firmy masowo powiększają swoje magazyny w Polsce. Liderami Śląsk, Wrocław i Polska Centralna
Pięć największych hubów magazynowych odpowiadało za 82 proc. popytu brutto i 77 proc. popytu netto. Największą aktywność odnotowano na Górnym Śląsku, gdzie wynajęto ponad 620 tys. m kw. Na kolejnych miejscach znalazły się Wrocław z wynikiem 581 tys. m kw. oraz Polska Centralna – 545 tys. m kw.
Według JLL nowe wejścia i ekspansje były szczególnie widoczne w zachodnich i południowych regionach Polski, atrakcyjnych przede wszystkim dla międzynarodowych operatorów oraz platform e-commerce. Z kolei w Warszawie i Polsce Centralnej większą rolę odgrywały odnowienia i konsolidacje umów związane z istniejącymi krajowymi sieciami dystrybucji.
Rosnący popyt przełożył się na szybkie ograniczenie dostępnej powierzchni. Wskaźnik pustostanów zmniejszył się z 7,1 proc. na koniec marca do 6,3 proc. pod koniec czerwca. Po uwzględnieniu wolnych modułów w istniejących budynkach oraz powierzchni spekulacyjnej w budowie najemcy mieli do dyspozycji około 2,9 mln m kw., czyli o około 300 tys. m kw. mniej niż trzy miesiące wcześniej.
JLL wskazuje na spadek dostępności wolnych magazynów w stosunku do tego, jak szybko firmy je wynajmują. Oznacza to, że rynek magazynowy staje się trudniejszy dla najemców, a zyskują na tym właściciele obiektów. Wcześniej wolnych magazynów było tyle, że przy obecnym popycie wystarczyłyby na 8,5 miesiąca. Teraz ten zapas skurczył się do 7 miesięcy. Popyt przewyższa nową podaż, więc wolna przestrzeń szybciej znika.
Koniec z budowaniem „w ciemno”? Deweloperzy magazynowi zdejmują nogę z gazu
Jednocześnie deweloperzy zachowują ostrożność przy uruchamianiu nowych inwestycji. W pierwszej połowie roku na rynek trafiło około 1,2 mln m kw. nowych magazynów, a całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni logistycznej w Polsce wzrosły do 38,55 mln m kw. Wolumen powierzchni pozostającej w budowie zmniejszył się jednak o 11 proc. rok do roku, do około 1,3 mln m kw. Jeszcze mocniej ograniczona została aktywność spekulacyjna – projekty tego typu obejmowały pod koniec czerwca około 503 tys. m kw., o 17 proc. mniej niż rok wcześniej.
JLL zwraca uwagę, że deweloperzy dysponują rozbudowanymi bankami ziemi, ale wstrzymują się z rozpoczynaniem kolejnych inwestycji bez wcześniejszego zabezpieczenia najemców. Coraz większe znaczenie mają projekty typu pre-let oraz build-to-suit, czyli z zabezpieczoną wcześniej umową najmu.
Kurcząca się dostępność powierzchni nie przełożyła się dotychczas na gwałtowny wzrost czynszów. W pierwszej połowie 2026 r. stawki ofertowe w podmiejskich parkach logistycznych na pięciu największych rynkach wynosiły 3,50-6 euro za m kw. miesięcznie. W przypadku magazynów miejskich sięgały 8 euro, a w najlepszych projektach w Warszawie przekraczały ten poziom.
JLL przewiduje, że przy malejącej liczbie dostępnych opcji, właściciele najlepszych obiektów zyskują mocniejszą pozycję negocjacyjną. Presja może być więc widoczna przede wszystkim w czynszach efektywnych, poprzez ograniczanie zachęt oferowanych najemcom. Dotyczy to zwłaszcza najbardziej poszukiwanych lokalizacji i nowoczesnych, energooszczędnych budynków.(PAP)
pif/ drag/
