Jeszcze niedawno inwestycje w gruzińskie nieruchomości cieszyły się dużą popularnością. Ten boom był po części spowodowany … napływem Rosjan.
„Stabilność polityczna kraju jako atut inwestycji w gruzińskie nieruchomości”. Jeszcze rok temu właśnie tak niektóre strony internetowe reklamowały gruziński kierunek inwestycyjny. Obecnie w przypadku Gruzji o stabilności politycznej na pewno nie można mówić. Nie ma zagrożenia dotyczącego np. wywłaszczeń lub wysokiego opodatkowania, ale inwestorzy mogą jednak być zaniepokojeni, bo kryzys polityczny odciska piętno na gruzińskiej gospodarce.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyglądają się ciekawym okolicznościom boomu nieruchomościowego w Gruzji, który przynajmniej na razie został przytłumiony. Warto również zwrócić uwagę na inne ryzykowne kierunki inwestycyjne, które czasem kuszą m.in. Polaków.
Zagraniczni inwestorzy wybierali głównie dwie lokalizacje
W sierpniu 2024 r. eksperci RynekPierwotny.pl opisując rynek nieruchomości z Gruzji, podkreślali niestabilność polityczną tego kraju oraz koncentrację obrotu domami i lokalami w jednym mieście. Uwagi dotyczące skomplikowanej sytuacji politycznej okazały się słuszne. Jeżeli chodzi o koncentrację rynkową, to pojawiły się natomiast nowe dane potwierdzające to zjawisko. GEOSTAT, czyli gruziński odpowiednik GUS-u, informuje, że w I-III kw. 2024 r. na terenie stołecznego Tbilisi ukończono 52% wszystkich budynków mieszkalnych. Co więcej, mieszkalne budynki z Tbilisi skupiały aż 84% całego krajowego metrażu oddanego do użytku.
To właśnie gruzińska stolica przez lata była ważnym celem zagranicznych inwestorów nieruchomościowych. Raporty firmy TBC Capital wskazują, że znaczącą popularnością wśród zagranicznych posiadaczy kapitału cieszył się także rynek mieszkaniowy z Batumi - około trzy razy mniejszy od stołecznego pod względem łącznego metrażu oraz liczby nabywanych lokali i domów. Pozostałe gruzińskie rynki (np. Kutaisi, Rustawi, Gori) dotychczas nie miały dużego znaczenia inwestycyjnego.
Nieruchomościowy boom znacząco nakręcili … Rosjanie
Co do Gruzji przyciągało nieruchomościowych inwestorów? Między innymi rekordowo wysoka rentowność najmu. W połowie minionego roku Gruzja pod względem zyskowności wynajmu mieszkań zajmowała trzecią pozycję wśród 64 krajów analizowanych przez portal GlobalPropertyGuide.com. Tak wysoki wynik odnotowano mimo wzrostów cen metrażu wynoszących średnio 13-14% rocznie w latach 2022-2023 (według danych GEOSTAT). Jeżeli nieco dokładniej przyjrzymy się sytuacji, to można stwierdzić, że stopy zwrotu nęcące zagranicznych inwestorów były w dużej mierze efektem popytu wygenerowanego przez Rosjan.
Przypomnijmy, że w 2022 r. do Gruzji na dłuższy czas przeprowadziło się ponad 100 000 obywateli Federacji Rosyjskiej. Trudno nie wiązać tego faktu z rekordowymi podwyżkami czynszów na terenie większych miast Gruzji. W 2022 r. średnia ofertowa stawka z Tbilisi wzrosła aż dwukrotnie: z około 6 USD za 1 mkw. mieszkania do ponad 12,0 USD. Miniony rok przyniósł spadek średniego czynszu o 8% - do poziomu 11,5 USD/mkw., który wciąż jest jednak wysoki. Równocześnie średnia ofertowa cena za 1 mkw. mieszkania z gruzińskiej stolicy w 2024 r. nadal oscylowała na poziomie ponad 1200 USD. Analogiczna stawka z 2021 r. wynosiła około 800 USD/mkw.
Sytuacja mieszkaniowa w Gruzji może wpływać na protesty
Lektura lokalnych gruzińskich mediów sugeruje, że wpływ na trwające protesty mogły mieć nie tylko kwestie stricte polityczne. Młodzi Gruzini doświadczyli bowiem nie tylko drastycznego wzrostu czynszów na terenie większych miast, ale również konkurencji ze strony Rosjan kupujących oraz wynajmujących mieszkania.
Dla bardziej zamożnych obywateli Rosji gruzińskie nieruchomości są nadal stosunkowo tanie, co tłumaczy drugą pozycję Gruzji (po Tajlandii) w rankingu krajów, gdzie Rosjanie najczęściej kupowali nieruchomości przez cały 2024 r.
Inwestycyjna nowość nieruchomościowa, czyli kraje Afryki?
Osoby niezaangażowane finansowo w gruziński rynek nieruchomości oraz inne tamtejsze aktywa mogą spokojnie śledzić rozwój sytuacji. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że nieruchomościowi inwestorzy preferujący bardziej egzotyczne i ryzykowne kierunki raczej nie będą zniechęceni sytuacją z Gruzji. Takie osoby zaczną zwracać większą uwagę na inne kraje - między innymi afrykańskie i azjatyckie.
Od pewnego czasu (również w Polsce) wzmożone zainteresowanie wzbudza np. Kenia - pomimo faktu że tamtejsza konstytucja pozwala cudzoziemcom tylko na dzierżawę ziemi przez okres do 99 lat. Zdarzają się przypadki nieświadomych zagranicznych inwestorów kupujących od oszustów rzekome prawo własności. Proceder jest na tyle powszechny, że kenijski rząd zapowiada zmiany prawne w celu zwalczania oszustw.
Innym afrykańskim kierunkiem dla poszukiwaczy nietypowych rozwiązań oraz inwestycyjnego ryzyka jest RPA. Wielu osobom dziwny może wydawać się pomysł kupowania np. wakacyjnych apartamentów w kraju, gdzie od dawna nośnym tematem jest reforma rolna połączona z wywłaszczeniem bez odszkodowania. Okazuje się jednak, że niektórym zagranicznym inwestorom taka sytuacja nie przeszkadza, a lokalne biura nieruchomości witają ich z otwartymi rękoma.
