Wprowadzone w styczniu br. przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju przepisy wymierzone głównie w mikroapartamenty miały na celu poprawę warunków mieszkalnych. Okazuje się jednak, że na rynku mikromieszkań niewiele się zmieniło.
Początki inwestycji typu mikroapartamenty na rynku polskim datuje się na 2013 r. Deweloperzy reklamowali je jako idealną przestrzeń dla singli czy studentów, a także dla osób, które chciały zainwestować w nieruchomości. Od samego początku wzbudzały duże kontrowersje. Z jednej strony, cieszyły się dużym zainteresowaniem wśród nabywców, z drugiej budziły obawy Izby Architektów RP oraz ówczesnego Ministerstwa Budownictwa i Infrastruktury (obecnie przekształcone w Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju). Zdaniem wielu, takie twory wypaczyły ideę mieszkania. Twierdzono również, że prędzej czy później mikroapartamenty mogą zostać podłączone pod regulacje dotyczące warunków budowlanych dla zabudowy wielorodzinnej.
Swoboda na rynku mikromieszkań nie trwała długo. W 2017 r. resort rozpoczął pracę nad nowelą rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Ostatecznie nowe przepisy weszły w życie w styczniu br., przede wszystkim wprowadzając minimalną powierzchnię użytkową mieszkania wynoszącą 25 mkw. Sprawdzamy, co zmieniło się od tego czasu na rynku mikroapartamentów. Czy popyt na tego typu inwestycje zmalał, czy może wręcz przeciwnie – w dalszym ciągu ustawia się kolejka chętnych na ich zakup.
Czy to dobry czas, by zainwestować w mieszkanie na wynajem? Wyraź swoją opinię w ankiecie przygotowanej przez Redakcję Bankier.pl. Jeśli nie widzisz okna z pytaniami poniżej, przejdź tutaj »
Nabywcy sięgają po małe mieszkania
Według najnowszych danych NBP na największym rynku mieszkaniowym w Polsce, tj. Warszawie, choć deweloperzy budują coraz więcej małych mieszkań, to i tak nie są w stanie zaspokoić popytu. Co piąte mieszkanie sprzedane w I kwartale br. na rynku pierwotnym miało nie więcej niż 40 mkw. W ofertach takie lokale stanowią 11,5 proc., co świadczy o tym, że popyt przewyższa podaż, jak wynika z obliczeń Home Broker. – Obserwując statystyki kwartalne dla warszawskiego rynku pierwotnego, wyraźnie widać wzrost zainteresowania niewielkimi mieszkaniami. W 2013 r. lokale o powierzchni nieprzekraczającej 40 mkw. stanowiły 13 proc. transakcji. Potem wartość ta rosła, by w 2016-2017 dobić nawet do 24-25 proc. To doprowadziło do wyprzedania się niewielkich mieszkań, a deweloperzy nie nadążali z budową kolejnych – informuje Marcin Krasoń, Home Broker.
Statystyki NBP dla rynku wtórnego z kolei pokazują dużą dysproporcję pomiędzy udziałem najmniejszych mieszkań w transakcjach i ofertach na rynku. – Lokale te stanowią 14 proc. ofert i 35 proc. transakcji. Różnica pomiędzy tymi dwiema wartościami (21 pkt proc.) jest najwyższa od lat. Wynika to z dużej popularności małych mieszkań – wiele z nich sprzedaje się bardzo szybko, nie zalegają długo w ofertach – dodaje Marcin Krasoń.
Oczywiście trendu z rynku warszawskiego nie można przełożyć na cały rynek polski. Jednak sytuacja wygląda podobnie w dużych miastach, gdzie nabywcy chętnie sięgają po jak najmniejsze mieszkania, głównie w celach inwestycyjnych. – Takie mieszkania bardzo często nabywane są inwestycyjnie pod wynajem. Cena nominalna kawalerek jest najniższa, a popyt na nie wśród wynajmujących zawsze stały. Rentowność wynajmu też jest zazwyczaj najwyższa. Poza tym mieszkania jednopokojowe na własne potrzeby kupują single, a także rodzice dla studiujących dzieci – potwierdza Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Przepisy mówią "nie" mikroapartamentom, rynek wręcz przeciwnie
Mikroaparrtamenty od początku były chętnie kupowane. Choć cena za 1 mkw. była znacznie wyższa niż średnia rynkowa, to przy niewielkiej ich powierzchni (często nieprzekraczającej 17 mkw.) nabywcy płacili stosunkowo mniej niż przy zakupie standardowej kawalerki.
Mieli wówczas wybór, sami decydowali, na jakiej powierzchni chcą mieszkać, bądź na jakie inne cele przeznaczyć nabytą nieruchomość. Dopatrzono się jednak, że sprzedaż mikromieszkań jest niezgodna z prawem, powołując się na wówczas obowiązujące przepisy mówiące, że mieszkanie powinno posiadać przynajmniej jeden pokój o powierzchni co najmniej 16 mkw. Natomiast deweloperzy niejednokrotnie oferowali mikroapartamenty, których powierzchnia nie przekracza wskazanego metrażu.
Od 1 stycznia 2018 nowe wymagania wobec mieszkań
Minister budownictwa i infrastruktury podpisał nowelizację rozporządzenia ws. warunków technicznych budynków, zgodnie z którym od 1 stycznia projektowane mieszkania będą musiały odpowiadać nowym wymaganiom. Jedną z nowości jest minimalny metraż mieszkań na poziomie 25 mkw. Czytaj dalej...
Resort zadecydował za uczestników rynku i wprowadził w br. przepisy mówiące, że metraż nowo projektowanych mieszkań będzie musiał wynosić co najmniej 25 mkw. Tym samym ukrócił obrót mirkomieszkaniami, które nie mogą być sprzedawane jako lokale mieszkalne.
Okazuje się jednak, że niewiele to zmieniło. Przede wszystkim dlatego, że takie lokale i tak były sprzedawane głównie jako condohotele czy aparthotele. Co w takim razie miały na celu wprowadzone zmiany? Można pokusić się o stwierdzenie, że chodziło o kwestie finansowe. A mianowicie na osoby, które kupowały tego typu lokale na cele inwestycyjne, nałożony jest wyższy VAT – 23 proc. Gdyby nie zostały wprowadzone normy powierzchniowe i w świetle prawa byłyby to mieszkania, VAT byłby niższy i wynosiłby 8 proc.
Mikroapartamenty nie znikną z rynku
W bazie portalu RynekPierwotny.pl widać zainteresowanie nabywców małymi mieszkaniami. W 2017 r. znajdowało się w niej 231 lokali mieszkalnych w Warszawie o powierzchni mniejszej niż 25 mkw., obecnie ich liczba wynosi 234. We Wrocławiu rok temu liczba tego typu mieszkań była na poziomie 174, w 2018 r. wzrosła do 209. Natomiast w Poznaniu w 2017 r. było 56 ofert małych mieszkań, a w 2018 r. – 195. – Powyższe statystyki nie obejmują zapewne wszystkich tego typu lokali w kraju, ale istotną część dającą pewien pogląd na sytuację rynku pierwotnego najmniejszych mieszkań. Jak widać, nie znajduje on się w zaniku, ale utrzymuje statystyki na pewnym stałym poziomie, skorelowanym ze stałym, dość mocno utrwalonym popytem na tego typu lokale. Jak widać, deweloperzy mogą w dalszym ciągu oferować tego typu lokale, podobnie zresztą jak wcześniej przed nowelizacją przepisów, jako lokale użytkowe z wyższym podatkiem VAT – informuje Jarosław Jędrzyński.
Taką tendencję potwierdza również spółka Big City Development, realizator inwestycji Warszawska 96. – Mikroapartamenty nie zniknęły i nie przewidujemy, aby taka sytuacja w najbliższym czasie miała miejsce. Nasze mikroapartamenty to specyficzny produkt. Cała inwestycja jest budowana jako hostel z 40 lokalami niemieszkalnymi o powierzchni od 15 do 40,73 mkw. Dzięki temu, że nieruchomość ma formę prawną lokali, a nie mieszkań, minimalny metraż, o którym mowa, nas nie dotyczy – wyjaśnia Elżbieta Mech, dyrektor Biura Sprzedaży.
Ponadto dodaje, że wprowadzone przez resort przepisy niewiele zmieniły. – Jeżeli zdecydujemy się na kolejną inwestycję typu mikroapartamenty, to będzie to znowu budynek hostelu z lokalami niemieszkalnymi.
Mikroapartamenty – modne inwestycje pełne kontrowersji
Mają nawet kilkanaście metrów kwadratowych, są nowoczesne i atrakcyjnie zlokalizowane. Wielu upodobało je sobie jako sposób na inwestycję. Budzą jednak też kontrowersje – nowe przepisy planowane przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa mają ukrócić praktyki deweloperów, którzy omijają prawo, sprzedając mikroapartamenty jako lokale użytkowe. Czytaj dalej...
Kto szuka mikromieszkań?
Jak pokazuje praktyka, rynek mikroapartamentów pozostał niewzruszony. W dalszym ciągu tego typu nieruchomościami są zainteresowani przede wszystkim ludzie młodzi, single, studenci czy ich rodzice, jak i inwestorzy nabywający takie mieszkania pod wynajem. – Wprowadzenie przepisów o minimalnej powierzchni mieszkania raczej nie ograniczyło ani aktywności inwestycyjnej deweloperów specjalizujących się w tego typu inwestycjach, ani tym bardziej nie zniechęciło popytu na mikroapartamenty. Jest więc on bardzo podobny do tego sprzed zmian legislacyjnych i nic nie wskazuje na to, by w przewidywalnej przyszłości miało to się zmienić – mówi Jarosław Jędrzyński.
Przy czym należy podkreślić, że przy zakupie mikroapartamentów istotna jest kwestia finansowania. – Z racji tego, że mają one status prawny lokali niemieszkalnych, banki nie udzielają na ich zakup kredytu hipotecznego – informuje Elżbieta Mech. W związku z tym ich nabycie jest możliwe wyłącznie za gotówkę bądź może być finansowane kredytem inwestycyjnym.
Jak widać, przepisy nie zahamowały sprzedaży mikroapartamentów. W dalszym ciągu rynek wskazuje na ich zapotrzebowanie. Sięga po nie określona i stabilna grupa odbiorców. Póki to się nie zmieni, czyli sam rynek nie wskaże na nasycenie produktem, będą one budowane. – Zmiana przepisów o minimalnej wielkości mieszkania nie ma większego sensu, bo w żaden istotny statystycznie sposób nie wpływa na ten fragment rynku. Gdyby tak zniesiono wszelkie ograniczenia powierzchniowe nowo budowanych mieszkań, to nawet ewentualny kilkunastoprocentowy spadek cen za sprawą VAT-u także nie spowodowałby skokowego wzrostu popytu na mikrokawalerki – twierdzi Jarosław Jędrzyński.
