Nowe prawo nie skończyło z mikrokawalerkami

redaktor Bankier.pl

Wprowadzone w styczniu br. przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju przepisy wymierzone głównie w mikroapartamenty miały na celu poprawę warunków mieszkalnych. Okazuje się jednak, że na rynku mikromieszkań niewiele się zmieniło.

Początki inwestycji typu mikroapartamenty na rynku polskim datuje się na 2013 r. Deweloperzy reklamowali je jako idealną przestrzeń dla singli czy studentów, a także dla osób, które chciały zainwestować w nieruchomości. Od samego początku wzbudzały duże kontrowersje. Z jednej strony, cieszyły się dużym zainteresowaniem wśród nabywców, z drugiej budziły obawy Izby Architektów RP oraz ówczesnego Ministerstwa Budownictwa i Infrastruktury (obecnie przekształcone w Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju). Zdaniem wielu, takie twory wypaczyły ideę mieszkania. Twierdzono również, że prędzej czy później mikroapartamenty mogą zostać podłączone pod regulacje dotyczące warunków budowlanych dla zabudowy wielorodzinnej.

Swoboda na rynku mikromieszkań nie trwała długo. W 2017 r. resort rozpoczął pracę nad nowelą rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Ostatecznie nowe przepisy weszły w życie w styczniu br., przede wszystkim wprowadzając minimalną powierzchnię użytkową mieszkania wynoszącą 25 mkw. Sprawdzamy, co zmieniło się od tego czasu na rynku mikroapartamentów. Czy popyt na tego typu inwestycje zmalał, czy może wręcz przeciwnie – w dalszym ciągu ustawia się kolejka chętnych na ich zakup.

Jak zmienił się rynek mikroapartametów po zmianach w przepisach?
Jak zmienił się rynek mikroapartametów po zmianach w przepisach? (warszawska96.pl)

Czy to dobry czas, by zainwestować w mieszkanie na wynajem? Wyraź swoją opinię w ankiecie przygotowanej przez Redakcję Bankier.pl. Jeśli nie widzisz okna z pytaniami poniżej, przejdź tutaj »

Nabywcy sięgają po małe mieszkania  

Według najnowszych danych NBP na największym rynku mieszkaniowym w Polsce, tj. Warszawie, choć deweloperzy budują coraz więcej małych mieszkań, to i tak nie są w stanie zaspokoić popytu. Co piąte mieszkanie sprzedane w I kwartale br. na rynku pierwotnym miało nie więcej niż 40 mkw. W ofertach takie lokale stanowią 11,5 proc., co świadczy o tym, że popyt przewyższa podaż, jak wynika z obliczeń Home Broker. – Obserwując statystyki kwartalne dla warszawskiego rynku pierwotnego, wyraźnie widać wzrost zainteresowania niewielkimi mieszkaniami. W 2013 r. lokale o powierzchni nieprzekraczającej 40 mkw. stanowiły 13 proc. transakcji. Potem wartość ta rosła, by w 2016-2017 dobić nawet do 24-25 proc. To doprowadziło do wyprzedania się niewielkich mieszkań, a deweloperzy nie nadążali z budową kolejnych – informuje Marcin Krasoń, Home Broker.

(OLX.pl)

Statystyki NBP dla rynku wtórnego z kolei pokazują dużą dysproporcję pomiędzy udziałem najmniejszych mieszkań w transakcjach i ofertach na rynku. – Lokale te stanowią 14 proc. ofert i 35 proc. transakcji. Różnica pomiędzy tymi dwiema wartościami (21 pkt proc.) jest najwyższa od lat. Wynika to z dużej popularności małych mieszkań – wiele z nich sprzedaje się bardzo szybko, nie zalegają długo w ofertach – dodaje Marcin Krasoń.

Oczywiście trendu z rynku warszawskiego nie można przełożyć na cały rynek polski. Jednak sytuacja wygląda podobnie w dużych miastach, gdzie nabywcy chętnie sięgają po jak najmniejsze mieszkania, głównie w celach inwestycyjnych. – Takie mieszkania bardzo często nabywane są inwestycyjnie pod wynajem. Cena nominalna kawalerek jest najniższa, a popyt na nie wśród wynajmujących zawsze stały. Rentowność wynajmu też jest zazwyczaj najwyższa. Poza tym mieszkania jednopokojowe na własne potrzeby kupują single, a także rodzice dla studiujących dzieci – potwierdza Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Przepisy mówią "nie" mikroapartamentom, rynek wręcz przeciwnie

Mikroaparrtamenty od początku były chętnie kupowane. Choć cena za 1 mkw. była znacznie wyższa niż średnia rynkowa, to przy niewielkiej ich powierzchni (często nieprzekraczającej 17 mkw.) nabywcy płacili stosunkowo mniej niż przy zakupie standardowej kawalerki.  

Mieli wówczas wybór, sami decydowali, na jakiej powierzchni chcą mieszkać, bądź na jakie inne cele przeznaczyć nabytą nieruchomość. Dopatrzono się jednak, że sprzedaż mikromieszkań jest niezgodna z prawem, powołując się na wówczas obowiązujące przepisy mówiące, że mieszkanie powinno posiadać przynajmniej jeden pokój o powierzchni co najmniej 16 mkw. Natomiast deweloperzy niejednokrotnie oferowali mikroapartamenty, których powierzchnia nie przekracza wskazanego metrażu.

Od 1 stycznia 2018 nowe wymagania wobec mieszkań

Od 1 stycznia 2018 nowe wymagania wobec mieszkań

Minister budownictwa i infrastruktury podpisał nowelizację rozporządzenia ws. warunków technicznych budynków, zgodnie z którym od 1 stycznia projektowane mieszkania będą musiały odpowiadać nowym wymaganiom. Jedną z nowości jest minimalny metraż mieszkań na poziomie 25 mkw. Czytaj dalej...

Resort zadecydował za uczestników rynku i wprowadził w br. przepisy mówiące, że metraż nowo projektowanych mieszkań będzie musiał wynosić co najmniej 25 mkw. Tym samym ukrócił obrót mirkomieszkaniami, które nie mogą być sprzedawane jako lokale mieszkalne.

Okazuje się jednak, że niewiele to zmieniło. Przede wszystkim dlatego, że takie lokale i tak były sprzedawane głównie jako condohotele czy aparthotele. Co w takim razie miały na celu wprowadzone zmiany? Można pokusić się o stwierdzenie, że chodziło o kwestie finansowe. A mianowicie na osoby, które kupowały tego typu lokale na cele inwestycyjne, nałożony jest wyższy VAT – 23 proc. Gdyby nie zostały wprowadzone normy powierzchniowe i w świetle prawa byłyby to mieszkania, VAT byłby niższy i wynosiłby 8 proc.

Mikroapartamenty nie znikną z rynku

W bazie portalu RynekPierwotny.pl widać zainteresowanie nabywców małymi mieszkaniami. W 2017 r. znajdowało się w niej 231 lokali mieszkalnych w Warszawie o powierzchni mniejszej niż 25 mkw., obecnie ich liczba wynosi 234. We Wrocławiu rok temu liczba tego typu mieszkań była na poziomie 174, w 2018 r. wzrosła do 209. Natomiast w Poznaniu w 2017 r. było 56 ofert małych mieszkań, a w 2018 r. – 195. – Powyższe statystyki nie obejmują zapewne wszystkich tego typu lokali w kraju, ale istotną część dającą pewien pogląd na sytuację rynku pierwotnego najmniejszych mieszkań. Jak widać, nie znajduje on się w zaniku, ale utrzymuje statystyki na pewnym stałym poziomie, skorelowanym ze stałym, dość mocno utrwalonym popytem na tego typu lokale. Jak widać, deweloperzy mogą w dalszym ciągu oferować tego typu lokale, podobnie zresztą jak wcześniej przed nowelizacją przepisów, jako lokale użytkowe z wyższym podatkiem VAT – informuje Jarosław Jędrzyński.

Taką tendencję potwierdza również spółka Big City Development, realizator inwestycji Warszawska 96. – Mikroapartamenty nie zniknęły i nie przewidujemy, aby taka sytuacja w najbliższym czasie miała miejsce. Nasze mikroapartamenty to specyficzny produkt. Cała inwestycja jest budowana jako hostel z 40 lokalami niemieszkalnymi o powierzchni od 15 do 40,73 mkw. Dzięki temu, że nieruchomość ma formę prawną lokali, a nie mieszkań, minimalny metraż, o którym mowa, nas nie dotyczy – wyjaśnia Elżbieta Mech, dyrektor Biura Sprzedaży.

Ponadto dodaje, że wprowadzone przez resort przepisy niewiele zmieniły. – Jeżeli zdecydujemy się na kolejną inwestycję typu mikroapartamenty, to będzie to znowu budynek hostelu z lokalami niemieszkalnymi.

Mikroapartamenty – modne inwestycje pełne kontrowersji

Mikroapartamenty – modne inwestycje pełne kontrowersji

Mają nawet kilkanaście metrów kwadratowych, są nowoczesne i atrakcyjnie zlokalizowane. Wielu upodobało je sobie jako sposób na inwestycję. Budzą jednak też kontrowersje – nowe przepisy planowane przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa mają ukrócić praktyki deweloperów, którzy omijają prawo, sprzedając mikroapartamenty jako lokale użytkowe. Czytaj dalej...

Kto szuka mikromieszkań?

Jak pokazuje praktyka, rynek mikroapartamentów pozostał niewzruszony. W dalszym ciągu tego typu nieruchomościami są zainteresowani przede wszystkim ludzie młodzi, single, studenci czy ich rodzice, jak i inwestorzy nabywający takie mieszkania pod wynajem. – Wprowadzenie przepisów o minimalnej powierzchni mieszkania raczej nie ograniczyło ani aktywności inwestycyjnej deweloperów specjalizujących się w tego typu inwestycjach, ani tym bardziej nie zniechęciło popytu na mikroapartamenty. Jest więc on bardzo podobny do tego sprzed zmian legislacyjnych i nic nie wskazuje na to, by w przewidywalnej przyszłości miało to się zmienić – mówi Jarosław Jędrzyński.

Przy czym należy podkreślić, że przy zakupie mikroapartamentów istotna jest kwestia finansowania. –  Z racji tego, że mają one status prawny lokali niemieszkalnych, banki nie udzielają na ich zakup kredytu hipotecznego – informuje Elżbieta Mech. W związku z tym ich nabycie jest możliwe wyłącznie za gotówkę bądź może być finansowane kredytem inwestycyjnym.

Jak widać, przepisy nie zahamowały sprzedaży mikroapartamentów. W dalszym ciągu rynek wskazuje na ich zapotrzebowanie. Sięga po nie określona i stabilna grupa odbiorców. Póki to się nie zmieni, czyli sam rynek nie wskaże na nasycenie produktem, będą one budowane. – Zmiana przepisów o minimalnej wielkości mieszkania nie ma większego sensu, bo w żaden istotny statystycznie sposób nie wpływa na ten fragment rynku. Gdyby tak zniesiono wszelkie ograniczenia powierzchniowe nowo budowanych mieszkań, to nawet ewentualny kilkunastoprocentowy spadek cen za sprawą VAT-u także nie spowodowałby skokowego wzrostu popytu na mikrokawalerki – twierdzi Jarosław Jędrzyński.

Katarzyna Rostkowska

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 symetria

Kochani, przecież w Lublinie to totalna wtopa. Budowa ciągnie się ospale, nikomu nie zależy żeby to skończyć bo i zainteresowanie tymi lokalami jest znikome. Może niech portal Rynek Pierwotny zweryfikuje stan tej budowy bo nie jest ona skończona wbrew temu co podają. Tezy postawione w tym artykule na pewno nie znajdują potwierdzenia na rynku lubelskim. Po tym jak długo deweloper męczy się ze sprzedażą mikroapartamentów przy Warszawskiej, nie sądzę aby ponownie podjął się takiej inwestycji.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 6 prosto-o-nieruchomosciach

Te mieszkania idą w całości na wynajem - jest to w zasadzie alternatywa dla wynajmu pokoju w mieszkaniu wielopokojowym. Ewentualnie na najem krótkoterminowy - zamiast spania w hotelu. nikt nie kupuje tych mieszkań z myślą o mieszkaniu w nich

www.prosto-o-nieruchomosciach.pl

! Odpowiedz
10 8 xiven

mieszkanie ma swoją stałą cenę, jeśli spada metraż mieszkania to cena pozostanie bez zmian i ludzie i tak to kupią bo muszą coś kupić a deweloper zgarnia całą oszczędność dla siebie

cwani biznesmeni wypaczają w ten sposób każdą oszczędnościową alternatywe mieszkaniową

podobnie wykończyli idee taniego budownictwa modułowego, podnosząc ceny domów modułowych do ceny domów normalnych

jak wynajdziesz tanią technologie budowy mieszkań to deweloperzy, rentierzy i inni biznesmeni zaraz wyssą dla siebie wszystkie rodzynki aż to co zostanie będzie miało taką cene jak powinno czyli 30 lat kredytu, im więcej zarobisz, tym więcej będą mogli ci podnieść cene mieszkania


jeśli już mamy tyrać po 30 lat na mieszkanie to niech chociaż rząd dopomoże żeby to mieszkanie było normalne a nie coraz mniejsze

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
3 20 specjalnie_zarejstrowany1

Odsuwajac na bok powody jakie ktos moze miec do kupna takiego mieszkania - czy na serio ludzie maja sie tlumaczyc z tego dlaczego kupuja/sprzedaja takie mieszkania? Przeciez to nie jest jakas "ukryta wada" albo cos co mozna zataic.

Panstwo zamierza bronic ludzi przed ich wlasnymi (w pelni swiadomymi) wyborami poslugujac sie bardzo subiektywnym arbitrazem. Takie cos otwiera furtke w obie strony bo jesli Panstwo bierze na siebie role orzekania jaki metraz jest adekwatny dla Polaka to moga sie znalezc urzednicy ktorzy dojda do wniosku ze Twoje mieszkanie albo jest za duze albo za male.

Efekt tego bedzie taki ze np single ktorzy beda mieli wiecej niz 100 m/kw beda placic specjalny podatek a Ci co maja mniej niz 50 m/kw beda dostawali dodatek. To oczywiscie brzmi glupio teraz ale w sytuacji kiedy bedzie orzekane prawne co jest "mikromieszkaniem" a co jest "penthausem" to jak najbardziej realne.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 7 glos_rozsadku

to nie jest głupie. Mogę się założyć, że jeśli będzie żądził PIS to w kolejnej kadencji zrobią taki podatek. Już tyle podatków narąbali a ludzie cicho siedzą dalej.

! Odpowiedz
1 19 czarny_kuskus

nie ma to jak walczyć z problemami, które się samemu tworzy.

! Odpowiedz
5 33 glos_rozsadku

a jak ktoś prowadzi byznesy w różnych miastach i potrzebuję być po 2 dni w miesiącu w każdym z nich to czemu PIS sie wtrynia i zabrania gościowi kupić takich chat. Po co mu większe jak on tylko 2 dni siedzi.

! Odpowiedz
4 21 glos_rozsadku

komunizm normalnie

! Odpowiedz
0 23 begze odpowiada glos_rozsadku

No, póki nie określili górnej granicy metrażu, to jeszcze nie komunizm. Ale dojdziemy i do tego:)

! Odpowiedz
2 17 glos_rozsadku odpowiada begze

sama dyskusja o tym to już komunizm, co PISu obchodzi jakie ja mieszkanie kupuje. Jak potrzebuję chaty tylko do spania i łazienki, bo jestem w miescie 2 dni w miesiącu to po cholerę mam wydawać 300 tys. na 30m^2 jak mogę wydać 150 tys. za 10 m^2

! Odpowiedz