REKLAMA
TYLKO U NAS

Nieruchomości jak rollercoaster - od trybu turbo do hamowania z piskiem. Tak wyglądał 2024 rok

Marcin Kaźmierczak2024-12-24 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2024-12-24 06:00

Od wystrzału cen mieszkań do ich stabilizacji i pierwszych od dwóch lat spadków, pęczniejąca jak balon oferta lokali na sprzedaż pomimo najniższej od sześciu lat liczby oddawanych mieszkań przez deweloperów oraz ustabilizowane, choć na szczycie, ceny najmu – tak hasłowo i w telegraficznym skrócie można podsumować dobiegający końca 2024 rok na polskim rynku nieruchomości.

Nieruchomości jak rollercoaster - od trybu turbo do hamowania z piskiem. Tak wyglądał 2024 rok
Nieruchomości jak rollercoaster - od trybu turbo do hamowania z piskiem. Tak wyglądał 2024 rok
fot. sebw / / Shutterstock

W ubiegłym roku głównym czynnikiem, który namieszał na polskim rynku nieruchomości, był „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – rządowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych. Choć obowiązywał on do końca grudnia 2023 r., to wpływał na rynek jeszcze w pierwszych miesiącach 2024 r.

Od wystrzału do hamowania

Wpływ ten dobrze było widać, patrząc m.in. na średnie ceny transakcyjne mieszkań, które w I kw. 2024 r. rosły w ujęciu kwartalnym w tempie 4-8 proc. Kolejne miesiące przyniosły jednak zahamowanie trendu wzrostowego, a w III kw. 2024 r. byliśmy nawet świadkami pierwszych od dwóch lat spadków przeciętnych kwot płaconych za mieszkania – zwłaszcza duże.

Za sprawą wcześniejszych podwyżek w ujęciu rocznym wciąż mówimy o wzrostach cen, które sięgają 20 proc.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych miastach – III kw. 2024

Miasto

Metraż

[w mkw.]

Średnia cena transakcyjna

[w zł/mkw.]

Zmiana r/r

[w proc.]

Zmiana pomiędzy IV kw. 2023

a III kw. 2024 r.

[w proc.]

Warszawa

0-35

16 407

+17,8

+8,9

35-60

14 161

+18,0

+10,5

60-80

11 811

+10,7

+5,1

powyżej 80

12 407

+7,8

+3,3

Łódź

0-35

11 893

+20,9

+11,1

35-60

10 081

+14,0

+6,3

60-80

8 778

+15,1

+9,6

powyżej 80

7 978

+9,9

+5,6

Poznań

0-35

9 515

+19,2

+10,0

35-60

8 915

+18,9

+8,2

60-80

7 770

+15,5

+9,3

powyżej 80

7 063

+13,5

+6,0

Kraków

0-35

15 044

+20,3

+12,6

35-60

12 709

+16,2

+9,2

60-80

11 468

+14,5

+8,5

powyżej 80

11 267

+14,5

+8,5

Wrocław

0-35

13 097

+16,9

+10,0

35-60

11 474

+17,3

+10,5

60-80

10 357

+17,5

+11,8

powyżej 80

9 219

+14,3

+8,3

Gdańsk

0-35

13 452

+14,8

+7,6

35-60

11 621

+12,7

+5,9

60-80

10 380

+11,1

+6,7

powyżej 80

10 082

+9,3

+5,8

Lublin

0-35

 10 042   

+15,1

+4,7

35-60

 9 110   

+12,4

+5,1

60-80

 7 694   

+9,9

+4,7

powyżej 80

 7 191  

+7,2

+1,3

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium

Jeśli z kolei spojrzymy na to, co działo się ze stawkami transakcyjnymi wyłącznie 2023 r., a więc z wyłączeniem IV kw. 2023 r., wzrost średnich cen transakcyjnych będzie wahał się od niespełna 5 do ponad 12 proc. (w przypadku kawalerek oraz mieszkań o powierzchni od 35 do 60 mkw.). Kwoty płacone za największe, ponad 80-metrowe lokale wzrosły w analizowanym okresie z kolei od 1 do 8,5 proc.

Działki drożeją szybciej od mieszkań, choć coraz wolniej

O wyraźniejszych wzrostach niż na rynku mieszkań pisaliśmy w kontekście działek budowlanych. Wzrost stawek, zgodnie z danymi Bankier.pl za III kw. 2024 r., wrócił jednak do poziomu obserwowanego na początku 2023 r.

Większe powody do optymizmu mają szukający parcel w stolicach województw. Poprzednie kwartały sprawiły, że w ujęciu rocznym wzrosty średnich kwot płaconych za grunty budowlane w największych polskich miastach były kilkunastoprocentowe.

Również w mniejszych miejscowościach stawki, choć mniej wyraźnie, wciąż śrubują kolejne rekordy. Ciekawym przypadkiem pozostaje jednak woj. mazowieckie, gdzie pomimo wzrostu w ujęciu rocznym o blisko 17 proc. w porównaniu z III kw. 2021 r. średnia kwota płacona za działki była niższa.

Podaż mieszkań pęcznieje

Wróćmy jednak do mieszkań. Wyraźnie wyhamowany trend wzrostowy i pierwsze od dwóch lat spadki to przede wszystkim efekt słabnącego popytu na rynku sprzedaży mieszkań i rosnącej do rekordowych rozmiarów liczby ogłoszeń o sprzedaży mieszkań.

olxdata.azurewebsites.net

Jak wynika z danych serwisów Otodom i OLX, które w zagregowanej formie dostępne są na stronie olxdata.azurewebsites.net., w połowie grudnia 2024 r. na sześciu największych rynkach nieruchomości (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań i Łódź) szukający własnego „M” mogli wybierać wśród ponad 93 tys. ogłoszeń sprzedaży. To o 56,9 proc., a nominalnie o 33,8 tys. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, gdy oferta przetrzebiona była przez sztucznie wykreowany rządowymi dopalaczami popyt.

Największy skok ofert zanotowano w Warszawie, gdzie 17 grudnia dostępne było 26,9 tys. ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań (+83,1 proc. r/r). Przeszło 18 tys. ofert można było znaleźć we Wrocławiu, 16,5 tys. w Krakowie, a ponad 10 tys. także w Gdańsku, Poznaniu i Łodzi.

Ogłoszeń było także więcej niż przed dwoma laty, gdy rynek nie był jeszcze pod wpływem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Biorąc pod uwagę sześć największych miast, liczba ofert wzrosła w tym czasie o 23,3 proc. a nominalnie o 17,6 tys.

Trend wzrostowy widać także na samym rynku pierwotnym. Jak wynika z danych Cenatorium, w III kw. 2024 r. deweloperzy na siedmiu największych polskich rynkach, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Łodzi i Poznaniu, wprowadzili do oferty 11,7 tys. mieszkań. W tym samym czasie sprzedali 8,7 tys. lokali. Na koniec III kw. 2024 r. w największych miastach w ofercie deweloperów pozostawało 43 tys. nowych mieszkań.

Sprzedający mieszkania szarżują w ogłoszeniach, ale wycena słabnie

Słabnący popyt nie odstrasza sprzedających mieszkania z drugiej ręki przed windowaniem stawek w ogłoszeniach. Efektem tego było jednak schodzenie z ceny jeszcze przed znalezieniem potencjalnego klienta. Taki wniosek można wysnuć z danych Metrohouse i Credipass za III kw. 2024 r.

Przeciętne możliwości negocjacyjne cen mieszkań na rynku wtórnym – III kw. 2024

Miasto

Możliwości negocjacyjne

[w proc.]

Różnica pomiędzy pierwszą a ostateczną ceną ofertową

[w proc.]

Średnia cena transakcyjna

[w zł/mkw.]

Zmiana k/k

[w proc.]

Warszawa

1,5

5,5

16 565

+2,7

Kraków

1,0

2,4

14 787

+6,0

Wrocław

2,0

3,1

11 890

+4,8

Łódź

3,5

5,4

7998

-1,1

Gdańsk

0,8

3,9

12 888

+6,5

Źródło: Raport Barometr Metrohouse i Credipass

Największe różnice między pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi zanotowano w Warszawie i Łodzi. Sprzedający podczas ekspozycji ogłoszenia obniżali swoje wymagania cenowe przeciętnie o 5,5 i 5,4 proc. Trzy miesiące wcześniej przestrzeliwali pierwotną stawkę o nieco ponad 1 proc., a przed rokiem o 3 proc.

W przypadku rynku wtórnego – posiłkując się danymi Narodowego Banku Polskiego – w Krakowie, Łodzi i Szczecinie średnie ceny ofertowe były niższe niż trzy miesiące wcześniej. W Warszawie, Poznaniu, Gdańsku i Bydgoszczy wzrosły one o 0,1-0,5 proc. k/k, a wzrost poniżej 1 proc. k/k zanotowano jeszcze we Wrocławiu.

Tym samym różnice pomiędzy średnimi cenami transakcyjnymi a ofertowymi zaczęły się wyraźnie zmniejszać. W skali roku zmiana wyniosła od -1 pp. w Gdańsku po -8 pp. i -9 pp. w Poznaniu i Krakowie.

Wciąż są one jednak znacznie wyższe niż na rynku pierwotnym. W III kw. 2024 r. przypadku mieszkań z drugiej ręki oferowanych w sześciu największych polskich miastach różnice między oczekiwaniami sprzedających a kwotami faktycznie płaconymi wahały się od niespełna 8 proc. we Wrocławiu do 19 proc. w Warszawie.

Dwa lata spokoju po burzy

Podobnie jak przed rokiem na rynku najmu panował względny spokój. Przez większą część roku pisaliśmy o korekcie stawek, a większe podwyżki miały miejsce sezonowo latem.

Opierając się o październikowe dane Otodom Analytics, wycena najpopularniejszych lokali oferowanych na wynajem o powierzchni pomiędzy 40 a 59 mkw., wzrosła względem października 2023 r., od niespełna 1 proc. w Warszawie, Gdańsku, Gdyni i Szczecinie do ponad 4 proc. w Poznaniu. Z kolei w Krakowie i Wrocławiu zanotowano obniżkę.

Jeszcze łatwiej o spadek średniej ceny ofertowej było w przypadku większych mieszkań o powierzchni od 60 do 89 mkw. Przecenę zanotowano w Warszawie, Gdańsku, Gdyni, Wrocławiu, Katowicach i Łodzi.

Sięgnięcie trzy lata wstecz, gdy napływ uchodźców z Ukrainy nie wpływał jeszcze na dostępność mieszkań i ceny na polskim rynku najmu, daje jednak obraz wzrostów stawek przeciętnie od ponad 20 do przeszło 50 proc.

Co więcej, podobne kwoty wpisywano wówczas w ogłoszeniach dotyczących mieszkań od 20 do 30 mkw. większych niż obecnie. Dla przykładu, w październiku 2021 r. w Warszawie za mieszkania o powierzchni od 40 do 59 mkw. oczekiwano przeciętnie 2,7 tys. zł/m-c., podczas gdy w październiku 2024 r. kawalerki o powierzchni do 40 mkw. były wyceniane w stolicy na blisko 3 tys. zł/m-c.

Stopa zwrotu w dół

Stabilizacja stawek na rynku najmu, przy mimo wszystko wciąż wyraźnie rosnących cenach mieszkań, przełożyła się na słabnącą stopę zwrotu z najmu.

Średnia roczna stopa zwrotu z najmu – październik 2024

Miasto

Metraż [w mkw.]

Stopa zwrotu

[w proc.]

Zmiana r/r

[w pp.]

Warszawa

0-40

5,37

-0,71

40-59

5,29

-0,66

60-89

5,76

-0,90

powyżej 80

6,35

-0,57

Kraków

0-40

4,94

-0,77

40-59

4,66

-0,74

60-89

4,78

-0,63

powyżej 80

4,27

-1,08

Gdańsk

0-40

5,53

-0,47

40-59

5,06

-0,67

60-89

5,01

-0,73

powyżej 80

4,31

-1,10

Wrocław

0-40

5,44

-0,55

40-59

5,33

-0,55

60-89

5,23

-0,70

powyżej 80

5,31

-1,15

Poznań

0-40

5,32

-0,30

40-59

5,33

-0,03

60-89

4,81

-0,46

powyżej 80

4,27

-0,44

Łódź

0-40

6,03

-0,33

40-59

5,60

-0,69

60-89

4,95

-0,99

powyżej 80

4,50

-1,21

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Otodom Analytics

Biorąc pod uwagę najczęściej szukany metraż przez wynajmujących (40-59 mkw.), średnia roczna stopa zwrotu wahała się od 4,66 proc. w Krakowie przez ok. 5,3 proc. w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu do 5,6 proc. w Łodzi. W każdym przypadku współczynnik ten był niższy niż w analogicznym miesiącu ubiegłego roku.

W ciągu dwóch lat, gdy ceny mieszkań były przeciętnie od kilkunastu do ponad 30 proc. niższe, a stawki najmu już znajdowały się na wojennych szczytach, średnia roczna stopa zwrotu obniżyła się od 0,6 do ponad 1,5 pp.

Nowe budowy w górę i szuflady pełne pozwoleń

Co tymczasem dobiegający końca 2024 r. przyniósł w budownictwie mieszkaniowym? Przede wszystkim najniższą od sześciu lat liczbę mieszkań oddawanych do użytku. Zważywszy na proces budowlany, to efekt niskiej liczby budów rozpoczynanych w dwóch poprzednich latach.

Główny Urząd Statystyczny

Ostatecznie w ciągu pierwszych jedenastu miesięcy 2024 r. deweloperzy oddali do użytku nieco ponad 110 tys. lokali – o 9,3 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Do najlepszego okresu w historii zaczęła nawiązywać z kolei liczba rozpoczynanych budów. Od początku roku do końca listopada deweloperzy ruszyli z pracami przy budowie 144,3 tys. lokali. Był to wynik o 39,6 proc. wyższy od ubiegłorocznego oraz o 33,2 proc. wyższy od zanotowanego w analogicznym okresie 2022 r.

Na tym polu kończący się 2024 r. ustępuje jedynie najlepszemu w historii pomiarów 2021 r., gdy w ciągu jedenastu miesięcy deweloperzy zaczęli budować 153,8 tys. mieszkań.

Deweloperzy, po lekkiej zadyszce w 2023 r., ponownie notowali wysoką liczbę uzyskiwanych pozwoleń na budowę. Pierwsze jedenaście miesięcy roku przyniosło ponad 185 tys. takich dokumentów, co pokazuje, że rok może zakończyć się (podobnie jak lata 2021 i 2022) uzyskaniem pozwoleń, na podstawie których w przyszłości deweloperzy będą mogli zbudować ponad 200 tys. mieszkań.

Choć uzyskanie pozwolenia na budowę nie wiąże się z automatycznym jej rozpoczęciem, to na uwagę zasługuje różnica pomiędzy liczbą uzyskanych pozwoleń a rozpoczętych budów. Jak wynika z danych GUS, w ciągu ostatnich czterech lat - od listopada 2020 r. - deweloperzy uzyskali blisko 798 tys. pozwoleń na budowę, a ruszyli z pracami przy budowie 566 tys. lokali. W przepastnych szufladach pozostały zatem dokumenty uprawniające do postawienia ok. 232 tys. mieszkań.

Wyjątkowy marazm panuje za to na budowach prowadzonych przez inwestorów indywidualnych, którzy od początku roku do końca listopada ruszyli z pracami przy budowie 73,2 tys. domów jednorodzinnych. Choć to wynik o 10 proc. wyższy od ubiegłorocznego, to wszystko wskazuje na to, że kończący się 2024 r. (z wyłączeniem poprzedniego) będzie najsłabszym pod tym względem od dekady.

W porównaniu z najlepszymi dla budownictwa indywidualnego latami 2019-2021 liczba budów rozpoczętych w 2024 r. (przynajmniej dotychczas) jest od 14 do 28 proc. niższa.

Budowa domu drożeje najwolniej od siedmiu lat, ale ceny na szczycie

To przede wszystkim efekt wywindowanych kosztów budowy domu. Mimo że w 2024 r. miało miejsce ich wyraźne wyhamowanie podwyżek (przeciętny koszt budowy domu w październiku był taki jak we wrześniu oraz o 3,5 proc. wyższy niż rok wcześniej), to jednak w dłuższej perspektywie wzrost sięgnął 49 proc. (względem 2021 r.) i 63 proc. w porównaniu z 2020 r., gdy Polacy, m.in. pod wpływem pandemii COVID-19, zaczęli znacznie częściej budować domy jednorodzinne.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Redaktor Bankier.pl. Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim. Tel. 539 672 383.

Tematy
Najlepsze konta premium – wrzesień 2025 r.
Najlepsze konta premium – wrzesień 2025 r.
Advertisement

Komentarze (32)

dodaj komentarz
helixo
Jeżeli rząd nie dosypie pieniędzy na jakiś głupi program i nie będzie przez kolejny rok mydlił oczu, że może tak by chcieli zrobić to będzie interesujący rok :)
jesus_rentier
Sensacyjny rollercoaster (również pod względem ryzyka) to jest na giełdzie! Natomiast w przeciwieństwie do giełdy nieruchomości jak sama nazwa wskazuje są ze swej natury inwestycją długoterminową praktycznie bez ryzyka, która na dłuższą metę (min 10 lat), pomimo wahań sezonowych historycznie wykazuje wzrost powyżej inflacji.

Dla
Sensacyjny rollercoaster (również pod względem ryzyka) to jest na giełdzie! Natomiast w przeciwieństwie do giełdy nieruchomości jak sama nazwa wskazuje są ze swej natury inwestycją długoterminową praktycznie bez ryzyka, która na dłuższą metę (min 10 lat), pomimo wahań sezonowych historycznie wykazuje wzrost powyżej inflacji.

Dla obecnych tu najemców wyczekujących na spadki cen i czynszu mam nast. uwagę: stopa zwrotu z wynajmu na całym świecie historycznie odzwierciedla +/-50% względem wzrostu cen, co średnio odpowiada stopie inflacji w danym okresie.
Rozmarzonym niedowiarkom polecam bez emocji użyć trochę logiki przy zastosowaniu algebry (poziom szkoły podstawowej) na powszechnie dostępnych faktycznych danych, jak następuje...

jeśli przyjąć, że na warszawskim Mokotowie miesięczny czynsz za np. mieszkanie 2-pokojowe mieszkanie o pow. ~52 mkw wynosi np. ~82 zł/mkw, (~4260 zł mc), co dla inwestora docelowo powinno reprezentować roczny zwrot ~5% brutto z jego inwestycji, to roczny wzrost ceny tej inwestycji jest ~10%, gdzie inwestycja jest warta na podstawie danego zwrotu, 4260x12/5% = ~1,23mln, albo ~19,680 zł/mkw (~1,23mln/52mkw= ~19,680 zł/mkw) i odwrotnie,
19,680*52mkw*5%÷12mcy=~4,260 zł/mc, co właściwie można łatwo potwierdzić tu:...
https://www.numbeo.com/property-investment/compare_cities.jsp?country1=Poland&city1=Warsaw&country2=Poland&city2=Warsaw&displayCurrency=PLN

Oraz tu...

http://ceny.szybko.pl/Warszawa-Mokotów-ceny-mieszkan.html

Przy czym historycznie ta cena wzrasta średnio dwukrotnie szybciej względem stopy zwrotu z wynajmu, tj. średnio 7-10% rocznie i podwaja się średnio co 7-10 lat. Taka prawidłowość jest zdrowa i oceniana przez inwestorów jako sygnał zrównoważonego rynku inwestycji, gdyż średnia stopa wzrostu 7-10% rocznie na przestrzeni 7-10 lat odzwierciedla dwukrotność realnej średniej rocznej inflacji (historycznie 3.5%-5%) za analogiczny okres.

To nie jest żadna magia. Oto wykładnia, która powoduje podwojenie wartości średnio co 7-10 lat, przy średnim rocznym wzroście 7-10%: ...

‭1×(1+10%)^7lat=~2
‭1×(1+7%)^10lat=~2
Ew. ...
ln(2)÷7lat=~10%
ln(2)÷10lat=~7%
ln(2)÷7%=~10lat
ln(2)÷10%=~7lat


Dlatego przy średnim zwrocie 5% rocznie, średni roczny wzrost wynosi 10%. Jako podsumowanie polecam zbuntowanym marzycielom trochę autorefleksji, tj. zadać sobie samemu tylko jedno pytanie: czy jeśli twoje marzenia się kiedyś spełnią i twoje zarobki już przekroczą minimalną stawkę, dzięki czemu staniesz się szczęśliwym właścicielem dachu nad głową, to czy nadal będziesz postulować o spadek cen do poziomu odpowiadającego minimalnym zarobkom oraz marzyć o własnym rychłym powrocie do minimalnej stawki wynagrodzenia?
velazquez
Nie ma inwestycji ("praktycznie") bez ryzyka. Nie wprowadzaj ludzi w błąd. Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem. W tym w nieruchomości – przykład „z brzegu”:
- HREIT;
- nierzetelni najemcy (brak płatności czynszu; dewastacja nieruchomości);
- zniszczenie nieruchomości - vide wiele mieszkań/domów za naszą wschodnią
Nie ma inwestycji ("praktycznie") bez ryzyka. Nie wprowadzaj ludzi w błąd. Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem. W tym w nieruchomości – przykład „z brzegu”:
- HREIT;
- nierzetelni najemcy (brak płatności czynszu; dewastacja nieruchomości);
- zniszczenie nieruchomości - vide wiele mieszkań/domów za naszą wschodnią granicą, których wartość ogranicza się już niestety do sterty gruzu.

Liczy się zdywersyfikowany portfel inwestycyjny, w tym posiadanie sporego udziały w płynnych aktywach. Im bardziej niepewne czasy, tym mniejszy udział aktywów „trudno zbywalnych” zwłaszcza w sytuacji narastającego zagrożenia.
jesus_rentier odpowiada velazquez
Nie masz racji. Nie mam żadnego interesu nikogo wprowadzać w błąd, a jedynie chcę ludzi uświadomić i to bezinteresownie. Ziemia jest niezmienna dlatego nigdy nie stanowi ryzyka. Tylko okoliczności stanowią ryzyko. Jednakże, właściciele, najemcy i rządy przychodzą i odchodzą, niepewne czasy mijają, przepisy się zmieniają, wojny i Nie masz racji. Nie mam żadnego interesu nikogo wprowadzać w błąd, a jedynie chcę ludzi uświadomić i to bezinteresownie. Ziemia jest niezmienna dlatego nigdy nie stanowi ryzyka. Tylko okoliczności stanowią ryzyko. Jednakże, właściciele, najemcy i rządy przychodzą i odchodzą, niepewne czasy mijają, przepisy się zmieniają, wojny i kataklizmy się kończą. Natomiast ziemia pozostaje tam gdzie była, a inflacja zawsze zjada wartość nabywczą. Ziemia chroni przed inflacją, ponieważ jej nie przybywa i nie da się ziemi drukować.
Dlatego jej wartość historycznie nie spada, lecz stale rośnie średnio 7-10% rocznie, podważając swą wartość średni ci 7-10 lat, zgodnie z psychiczną reakcją przeciętnego człowieka na cykl jego biologicznych przemian.
hfjdj odpowiada velazquez
Nierzetelni najemcy to nie jest ryzyko inwestycyjne bo nie jest związane z inwestycją w nieruchomość. Równie dobrze możesz wymienić takie ryzyko że nie będą tam ludzie przychodzić na pizze. Wynajem czy pizza to już jest biznes i ryzyko jest związane z tym biznesem a nie z inwestycją w nieruchomość. Przecież możesz wynajmować bez Nierzetelni najemcy to nie jest ryzyko inwestycyjne bo nie jest związane z inwestycją w nieruchomość. Równie dobrze możesz wymienić takie ryzyko że nie będą tam ludzie przychodzić na pizze. Wynajem czy pizza to już jest biznes i ryzyko jest związane z tym biznesem a nie z inwestycją w nieruchomość. Przecież możesz wynajmować bez kupowania nieruchomości czyli tzw. podnajem a to dowodzi że ryzyko wynajmu nie jest ryzykiem inwestycji w nieruchomość. Co do "zniszczenia nieruchomości" to też jest głupie bo inwestycje rozpatruje się analizując alternatywy. A alternatywy nie ma. Wszystko można przecież zniszczyć.
velazquez odpowiada hfjdj
Jeśli nieruchomość została nabyta w celach jej wynajęcia, to ryzyko również powinno uwzględniać szerokorozumianą specyfikę najemcy.
„Wszystko można przecież zniszczyć” – to tylko potwierdza to, co pisałem wcześniej - //Nie ma inwestycji ("praktycznie") bez ryzyka//
velazquez odpowiada jesus_rentier
W swoim wcześniejszym komentarzu nie pisałeś o ziemi sensu stricto, ale o mieszkaniach.
hfjdj odpowiada velazquez
Jeżeli nieruchomość jest zakupiona w celu wynajęcia to ryzyko wynajmu jest ryzykiem wynajmu a nie ryzykiem inwestycji w nieruchomość. "bez ryzyka" nie jest rozumiane w sensie dosłownym. Tak samo jak przekręcenie się z boku na bok to aktywność "bez ryzyka" bo szanse na zgon są znikome. Ale w sensie dosłownym ryzyko Jeżeli nieruchomość jest zakupiona w celu wynajęcia to ryzyko wynajmu jest ryzykiem wynajmu a nie ryzykiem inwestycji w nieruchomość. "bez ryzyka" nie jest rozumiane w sensie dosłownym. Tak samo jak przekręcenie się z boku na bok to aktywność "bez ryzyka" bo szanse na zgon są znikome. Ale w sensie dosłownym ryzyko istnieje więc nie jest to bez ryzyka. Podobnie z nieruchomościami. W sensie dosłownym oczywiście nie jest to inwestycja bez ryzyka ale jak już ci wytłumaczyłem zwrot "bez ryzyka" nie jest rozumiany dosłownie.
velazquez odpowiada hfjdj
Jest ryzykiem tej inwestycji, ponieważ nabywasz tę klasę aktywów w określonym celu, tj. z zamiarem jej późniejszego wynajmu i wszystko co wpływa negatywnie (lub pozytywnie) na ewentualne odstępstwa od pierwotnych założeń w zakresie generowanego dochodu „ubiera się w szaty” ryzyka.
jesus_rentier odpowiada velazquez
Podobnie jak łańcuch, który jest tak mocny jak jego najsłabsze ogniwo, twoje aktywa płynne są warte tyle, co ich pokrycie w wartości trwałej (np. ziemia), gdzie ich stosunek (%) do twojej całkowitej wartości netto, to nic innego jak wskaźnik twojego apetytu na ryzyko, czyli ile ze swojej całkowitej wartości netto jesteś gotów stracić.

Powiązane: Prognozy 2025, podsumowania 2024

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki