Rząd planuje spore zmiany w zakresie planowania przestrzennego. Te zamiary są tak śmiałe, że wzbudzają obawy ekspertów. Pozytywne zmiany raczej nie będą dotyczyły kontrowersyjnej opłaty planistycznej.
Od pewnego czasu pojawiają się informacje o tym, że rząd zamierza wprowadzić daleko idące modyfikacje w zasadach planowania przestrzennego. Zmiany mają skutkować między innymi likwidacją decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli popularnych „WZ-ek”. Wiemy również, że samorządy zostaną zmuszone do uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Taka planistyczna rewolucja wzbudza zarówno nadzieje, jak i obawy. Sceptycy wskazują, że duże zmiany prawne często kończą się słabą jakością przepisów i chaosem. Na razie nie wiemy, czy spodziewana rewolucja w planowaniu przestrzennym obejmie również kontrowersyjną opłatę planistyczną. Można mieć wątpliwości, czy rząd generalnie zorientowany w stronę fiskalizmu zlikwiduje opłatę, którą muszą wnosić właściciele działek po zmianie lub uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą, na jakich zasadach funkcjonuje taka opłata.
Opłata planistyczna jest powiązana ze zbyciem nieruchomości
W pierwszej kolejności, na pewno warto zaznaczyć, że opłata planistyczna bywa nieco mniej uciążliwa niż opłata adiacencka. Ta druga danina jest naliczana nawet jeśli właściciel nieruchomości nie skorzystał na teoretycznym wzroście wartości wynikającym z podziału gruntu, jego scalenia i ponownego podziału lub wybudowania w pobliżu infrastruktury technicznej. Innymi słowy, do naliczenia opłaty adiacenckiej nie potrzeba wcale sprzedaży działki i osiągnięcia faktycznego zysku wynikającego ze wzrostu jej wartości. Opłata planistyczna wiąże się natomiast ściśle ze sprzedażą nieruchomości.
Wspomniana opłata może zostać nałożona na właściciela nieruchomości jeśli w ciągu pięciu lat od zmiany lub uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sprzedał on swoją nieruchomość. Uzasadnieniem opłaty planistycznej jest założenie, że właściciel gruntu, który zyskał na uchwaleniu lub aktualizacji miejscowego planu powinien podzielić się z państwem dodatkowym zyskiem osiągniętym na sprzedaży działki. Co ważne, opłata planistyczna nie obejmuje zmiany wartości gruntu spowodowanej jego podziałem już po uchwaleniu miejscowego planu. Taka zmiana wartości stanowi natomiast podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej (zobacz Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 3 czerwca 2014 r. - sygn. akt II SA/Lu 821/13).
Państwo zainkasuje nawet 30% wzrostu wartości działki
Więcej informacji na temat opłaty planistycznej znajdziemy w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 nr 80 poz. 717). Wspomniany akt prawny informuje, że opłatę planistyczną musi zapłacić także użytkownik wieczysty nieruchomości. Stawka tej daniny jest określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako procent naliczany od szacunkowego wzrostu wartości działki. W skrajnym przypadku, właściciel nieruchomości gruntowej lub użytkownik wieczysty będzie musiał oddać państwu aż 30% szacunkowego wzrostu wartości wynikającego ze zmiany lub uchwalenia planu miejscowego.
Opłata planistyczna jest ustalana kwotowo przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na podstawie wypisu z aktu notarialnego, który powinien przesłać notariusz. Co ważne, właściciel/użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia lub aktualizacji planu miejscowego może domagać się od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta określenia w drodze decyzji wysokości ewentualnej opłaty. Na podstawie takiej kalkulacji można np. stwierdzić, czy przesunięcie w czasie sprzedaży gruntu nie będzie bardziej opłacalne.
Zasady opłaty planistycznej miały być bardziej restrykcyjne
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają również uwagę na fakt, że zasady opłaty planistycznej mogły być bardziej restrykcyjne. W połowie 2019 r. krajowe media podały, że rząd rozważa negatywne dla właścicieli nieruchomości zmiany dotyczące opisywanej opłaty. Miały mieć one bardzo restrykcyjny charakter, bo wówczas planowano między innymi ustalenie opłaty planistycznej na stałym poziomie wynoszącym 30% wzrostu wartości działki. Co więcej, rządowe plany zakładały również zniesienie pięcioletniego terminu, po upływie którego nie trzeba już uiszczać opłaty planistycznej. Można przypuszczać, że kwestia oporu społecznego była jednym z powodów, które skłoniły rząd do wycofania się z zamiaru wprowadzenia bardziej restrykcyjnych przepisów.
Andrzej Prajsnar
