REKLAMA

Mieszkanie od syndyka - jak kupić i czy warto?

Katarzyna Rostkowska2018-03-29 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2018-03-29 06:00

Zakup nieruchomości od syndyka to obok licytacji komorniczych kolejny sposób na znalezienie atrakcyjnego cenowo mieszkania. Przed podjęciem decyzji o kupnie warto jednak poznać proces transakcji od podszewki, aby dowiedzieć się, czego może spodziewać się nabywca.

W sytuacji ogłoszenia upadłości majątek dłużnika będącego przedsiębiorcą bądź konsumentem staje się masą upadłości. W jej skład wchodzą wszystkie prawa i rzeczy do niego należące na dzień jej ogłoszenia, m.in. przysługujące dłużnikowi prawo własności nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, udział we współwłasności rzeczy i praw. Tym samym dłużnik traci prawo zarządu i korzystania z mienia wchodzącego w skład masy upadłości i rozporządzania nim, co w praktyce oznacza brak możliwości sprzedaży nieruchomości lub lokalu czy zwarcia umowy najmu lub dzierżawy. W jaki sposób zatem kupić majątek od dłużnika, który ogłosił upadłość?

Mieszkanie od syndyka - jak kupić i czy warto? / YAY Foto

Spis inwentarza, a potem likwidacja majątku

Krokiem następującym po ogłoszeniu upadłości jest sporządzenie spisu inwentarza przez syndyka. Na jego podstawie następuje oszacowanie majątku masy upadłości, którą dłużnik posiadał na dzień wydania przez sąd postanowienia o jej ogłoszeniu. Ustalenie składników majątkowych oraz ich wartości jest konieczne do przygotowania procesu likwidacji masy upadłości. Zanim jednak do niego dojdzie, sędzia-komisarz musi zatwierdzić warunki sprzedaży. – Ustalenie, a następnie oszacowanie wartości wszystkich składników majątkowych wchodzących do masy upadłości, zarówno ruchomości, jak i nieruchomości, pozwala syndykowi zaplanować i przygotować proces likwidacji masy upadłości w sposób, który pozwoli na bezkolizyjną sprzedaż majątku upadłego i zachowanie ustawowych terminów prowadzenia likwidacji – wyjaśnia Małgorzata Anisimowicz, prezes PMR Restrukturyzacje SA.

W przypadku nieruchomości przepisy przewidują możliwość ich sprzedaży w drodze przetargu, aukcji lub sprzedaży z wolnej ręki. – Podstawową formą sprzedaży w postępowaniu upadłościowym jest przetarg publiczny, który jest prowadzony przez syndyka i nadzorowany przez sędziego-komisarza. (…) Następnym ze sposobów likwidacji masy upadłości jest sprzedaż z wolnej ręki. Nie oznacza to jednak, że jest to proces zupełnie dowolny i nieuregulowany. Przy sprzedaży nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymagane jest zezwolenie rady wierzycieli lub sędziego-komisarza (kiedy rada wierzycieli nie została powołana). Dodatkowo do wniosku o wyrażenie zgody na sprzedaż mieszkania z wolnej ręki syndyk załącza regulamin sprzedaży – informuje Przemysław Petrów, radca prawny, doradca restrukturyzacyjny z Przyjazna Kancelaria.

Sposoby likwidacji masy upadłości 

Sprzedaż w drodze przetargu 

Sprzedaż z wolnej ręki 

Konieczność wyceny dokonanej przez biegłego

Konieczność sporządzenia spisu inwentarza i oszacowania przed przystąpieniem do sprzedaży

Warunki przetargu zatwierdza sędzia-komisarz

Wymagana zgoda sędziego-komisarza (a jeśli została ustanowiona, to Rady Wierzycieli)

Konieczność zawiadomienia przez obwieszczenie

Brak konieczności zawiadomienia o planowanej sprzedaży z wolnej ręki – chyba, że co innego wynika ze zgody sędziego-komisarza (Rady Wierzycieli)

Wybór oferenta podlega zatwierdzeniu przez sędziego-komisarza

Proces przeprowadza syndyk, zgodnie z wytycznymi sędziego-komisarza (Rady Wierzycieli)

Na postanowienie sędziego-komisarza o zatwierdzeniu wyboru oferenta przysługuje zażalenie

Jeżeli został wybrany nabywca, syndyk może przystąpić do aktu notarialnego (wymagany w przypadku sprzedaży nieruchomości)

Zawarcie umowy następuje w terminie określonym przez sędziego-komisarza, nie dłużej niż cztery miesiące od zatwierdzenia wyboru oferenta

Źródło: Kancelaria Prawa Restrukturyzacyjnego i Upadłościowego Tatara i Współpracownicy

Choć podstawowym sposobem likwidacji majątku dłużnika jest przetarg publiczny, sprzedaż z wolnej ręki jest również często spotkana. Głownie ze względu na możliwość skrócenia czasu postępowania oraz obniżenia kosztów. Jak dodaje Przemysław Petrów, przy tym rozwiązaniu najczęściej mamy do czynienia z konkursem ofert, które należy składać syndykowi na warunkach określonych szczegółowo w ogłoszeniu o sprzedaży oraz udostępnianym dla oferentów regulaminie. Wymagane jest, aby znalazły się w nim podstawowe informacje dotyczące oferty, m.in.:

  • opis lokalu, miejsce i termin, w którym możliwe jest zapoznanie się z przedmiotem sprzedaży oraz opisem i oszacowaniem sporządzonym przez biegłego,

  • określenie ceny wywoławczej oraz wskazanie, czy cena ta zawiera podatek VAT,

  • termin i miejsce składania ofert pisemnych,

  • wymogi formalne oferty (np. dowód uiszczenia wadium, oświadczenie, że oferent zapoznał się z regulaminem sprzedaży i ogłoszeniem oraz np. oświadczenie, że oferent zapoznał się ze stanem technicznym i prawnym przedmiotu sprzedaży i nie wnosi do niego żadnych zastrzeżeń),

  • wskazanie miejsca i terminu otwarcia ofert,

  • kryterium wyboru oferty, którym z reguły jest najwyższa zaoferowana cena,

  • postanowienia co do odpowiedniego oznaczenia kopert zawierających oferty nadsyłane przez oferentów,

  • postanowienia co do obowiązku wniesienia wadium (forma wadium, nr rachunku bankowego do wpłat, termin, wysokość, zasady zwrotu i przepadku wadium, informacja o zaliczeniu na poczet ceny w przypadku przyjęcia oferty),

  • postanowienia co do dopuszczalności i warunków np. dodatkowych negocjacji w przypadku wpłynięcia równorzędnych lub zbliżonych ofert,

  • wskazanie miejsca zawarcia umowy, formy i terminu zapłaty ceny.

Likwidacja majątku może trwać rok, a nawet dłużej

Syndyk, prowadząc likwidację majątku dłużnika, jest zobowiązany do zachowania ustawowych terminów. Zgodnie z art. 308 ust. 2 Prawa upadłościowego powinien zakończyć proces likwidacji w terminie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. – Przyznać należy, że typowy przebieg postępowania upadłościowego (zarówno z uwagi na ewentualny brak zainteresowania pierwotnymi ofertami sprzedaży, obciążenie sądów upadłościowych, czy też wcale nierzadką milcząca obstrukcję dłużnika) trwa typowo około roku lub nawet dłużej – mówi Małgorzata Anisimowicz, prezes PMR Restrukturyzacje SA.

Cena zakupu mieszkania od syndyka

Jak wskazuje Małgorzata Anisimowicz, do sprzedaży likwidacyjnej w postępowaniu upadłościowym prowadzonym przez syndyka trafiają mieszkania w różnym standardzie i stanie utrzymania, co pozostaje w związku z odmiennym statusem majątkowym upadłych w okresie poprzedzającym stan niewypłacalności, ich pozycją społeczną, źródłami zadłużenia (choroby, kredyty) czy miejscem zamieszkania (wieś, miasto). Dlatego też w ofertach sprzedaży przedstawianych przez syndyka znajdują się mieszkania o różnym metrażu i odmiennych wymaganiach co do remontu, tudzież odnowienia. W przypadku niektórych nieruchomości istnieje możliwość nabycia ich z całością wyposażenia. Często tez mamy do czynienia z sytuacją, w której do masy upadłości wchodzą udziały w nieruchomościach.

Co jednak najistotniejsze, warunki przetargu lub aukcji określają cenę wywoławczą. Jest ona równa wartości nieruchomości lub prawa wynikającej z wyceny rzeczoznawcy zawartej w opisie i oszacowaniu masy upadłości.

Gdzie szukać informacji o przetargach. Czytaj dalej >>>

Gdzie szukać informacji o przetargach

O planowanym przetargu bądź akacji syndyk ma obowiązek powiadomić przez obwieszczenie co najmniej na dwa tygodnie przed jej terminem, natomiast jeśli dotyczy on przedsiębiorstwa spółki publicznej – co najmniej na sześć tygodni przed terminem wyznaczonego posiedzenia.

Najbardziej popularnym sposobem przekazania informacji o planowanych aukcjach oraz przetargach jest zamieszczenie ogłoszenia w prasie oraz w internecie. Powinno ono określać czas, miejsce, przedmiot oraz warunki przetargu. Dodatkowo w ogłoszeniach syndyków zawierana jest informacja, że pełny tekst warunków przetargu lub aukcji znajduje się w aktach postępowania upadłościowego, które dostępne są w sądzie, biurze syndyka oraz na stronie internetowej upadłości.

/ OLX.pl

– Sam sposób obwieszczania uzależniony jest od warunków określonych przez sędziego-komisarza. Jednocześnie ustawa nie precyzuje sposobu dokonania obwieszczenia (…). Powszechnie przyjętym przez syndyków sposobem informowania o sprzedaży mieszkań jest umieszczanie ofert na stronie internetowej Kancelarii Syndyka, portalach sprzedażowych i jednoczesne zamieszczanie ich w czasopismach o zasięgu co najmniej lokalnym. W ten sposób zapewnione zostaje dotarcie do możliwie szerokiego grona potencjalnych zainteresowanych – wyjaśnia Małgorzata Anisimowicz, prezes PMR Restrukturyzacje SA.

Przetarg lub aukcje przeprowadza się natomiast na posiedzeniu jawnym w sądzie upadłościowym. Prowadzi je syndyk pod nadzorem sędziego-komisarza, który musi zatwierdzić wybrane oferty. Daje to pewność zawarcia umowy na warunkach przyjętej oferty. Ponadto syndyk jest zobowiązany zawrzeć umowę sprzedaży w terminie określonym przez sędziego-komisarza, nie dłuższym niż cztery miesiące od zatwierdzenia wyboru oferenta.

Każdy może wziąć udział w przetargu

Co do zasady, każdy zainteresowany może wziąć udział w przetargu lub licytacji, bowiem oferta kierowana jest do nieograniczonego kręgu podmiotów. Ponadto nie obowiązuje ograniczenie wynikające z Kodeksu postępowania cywilnego, które wyłączałoby z udziału w licytacji nieruchomości dłużnika, komornika, ich małżonków, dzieci, rodziców i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym.

Węższe grono osób, które mogą wziąć udział w licytacji bądź przetargu, określa natomiast Prawo upadłościowe. – Zgodnie z treścią art. 157a ust. 2 Prawa upadłościowego przyjęto, że syndyk oraz jego małżonek, wstępny, zstępny, rodzeństwo, osoba pozostająca z nim w stosunku przysposobienia lub małżonek takiej osoby, jak również osoba pozostająca z nim w faktycznym związku, prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe, nie mogą nabyć rzeczy ani praw pochodzących ze sprzedaży dokonanej w postępowaniu upadłościowym, w którym syndyk pełni albo pełnił tę funkcję – wyjaśnia Małgorzata Anisimowicz, prezes PMR Restrukturyzacje SA.

Warunki jakie trzeba spełnić, aby nabyć mieszkanie od syndyka

Powszechną praktyką stosowaną przez syndyków jest wymaganie wpłacenia wadium przez osoby, które chcą uczestniczyć w aukcji lub przetargu, pod rygorem niedopuszczenia do udziału w nich. Najczęściej stosowaną wysokością wadium jest 10 proc. ceny minimalnej przedmiotu sprzedaży, przy czym stosowna kwota każdorazowo wskazywana jest w ogłoszeniu syndyka.

Dodatkowo, jeśli dochodzi do sprzedaży w trybie z wolnej ręki, wymagane jest spełnienie warunków wskazanych przez syndyka, który obwieszcza o sprzedaży. – Przykładowo konieczne będzie przedstawienie w wyznaczonym terminie oferty przetargowej, zawierającej oznaczenie oferenta, proponowaną cenę nabycia, sposób zapłaty i podpis oferenta. Oprócz tego do oferty przedłożone powinny być także wszelkie zezwolenia lub zgody – jeżeli są one wymagane przepisami prawa oraz niezbędne oświadczenia, w tym o zgodzie na pokrycie wszelkich kosztów związanych z przeniesieniem własności i na wyłączenie rękojmi za wady fizyczne nieruchomości – tłumaczy Małgorzata Anisimowicz, prezes PMR Restrukturyzacje SA.

Osoba, która planuje uczestnictwo w przetargu bądź aukcji, powinna również mieć na uwadze, że cena sprzedaży nieruchomości powinna zostać wpłacona na konto masy upadłości przed przeniesieniem na nabywcę własności przedmiotu. Dodatkowo często spotykanym warunkiem jest postanowienie, że koszty zawarcia umowy sprzedaży ponosi w całości kupujący. Jest on również zobowiązany do złożenia oświadczeń o zapoznaniu się ze stanem przedmiotu sprzedaży i braku zastrzeżeń.

Sprzedaż ułamkowa mieszkania – jak to działa?

W przypadku, kiedy składnikiem masy upadłości dłużnika jest ułamkowa część mieszkania, syndyk może podjąć działania wyłącznie w granicach uprawnień upadłego jako współwłaściciela tej nieruchomości. – Do sprzedaży ułamkowej nieruchomości mają zastosowanie odpowiednie przepisy kpc. Opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość, a sumą oszacowania części ułamkowej jest odpowiednia część wartości całej nieruchomości. Syndyk w takim wypadku działa wyłącznie w granicach uprawnień przysługujących upadłemu. O zamiarze likwidacji ułamkowej części nieruchomości syndyk zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli. Ewentualne wpisy hipoteczne na likwidowanej nieruchomości pozostają ważne, o ile zostały dokonane przed powstaniem współwłasności – wyjaśnia Robert Nogacki, radca prawny Kancelaria Prawna Skarbiec.

Ponadto, jak wskazuje Małgorzata Anisimowicz, prezes PMR Restrukturyzacje SA, kwestia sprzedaży części ułamkowych nieruchomości jest zależna od sytuacji prawnej, jaka jest pomiędzy jej współwłaścicielami. – Jeżeli małżonkowie pozostawali w ustroju wspólności majątkowej, majątek wspólny wchodzi do masy upadłości, a jego podział jest niedopuszczalny, jednak pewne okoliczności związane z współwłasnością pozostały nieuregulowane. I tak, w następstwie ogłoszenia upadłości byłego wspólnika spółki cywilnej, którzy działają w ramach spółki łącznej, syndyk uprawniony będzie do sprzedaży wyłącznie udziału przysługującego upadłemu. Podobnie sytuacja wyglądać będzie, jeżeli małżonkowie nie pozostawali przed ogłoszeniem upadłości w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, ewentualnie po ustaniu małżeństwa dokonali podziału majątku wspólnego. Niesie to za sobą istotne problemy natury faktycznej, gdyż niewątpliwie trudniejsze jest na wolnym rynku zbycie udziału w nieruchomości, aniżeli całości nieruchomości. W praktyce sprzedaż taka jest trudna, natomiast dokonywana jest często. Zazwyczaj udział w nieruchomości jest zdecydowanie atrakcyjniejszy cenowo. Wiadomym jest wówczas, iż nabywca udziału będzie dążył do zakupu drugiej części od dotychczasowego właściciela.

Upadłość konsumencka a upadłość prowadzona na zasadach ogólnych

Sprzedaż nieruchomości przez syndyka w postępowaniu upadłościowym wywołuje takie same skutki, jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym. Podstawowa różnica między sprzedażą nieruchomości zamieszkiwanej przez upadłego w postępowaniu prowadzonym na zasadach ogólnych a sprzedażą mieszkania w postępowaniu upadłościowym jest odczuwalna wyłącznie dla dłużnika. Upadłemu konsumentowi przysługuje ochrona socjalna, polegająca na wydzieleniu z sumy uzyskanej z przedmiotu sprzedaży kwoty odpowiadającej przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy.

– Prawo do wydzielenia upadłemu powyżej wskazanej sumy powstaje wtedy, gdy spełnione zostaną określone warunki, tj. w skład masy upadłości wchodzi nieruchomość, w której upadły zamieszkiwał w dniu ogłoszenia jego upadłości. Niekonieczne jest przy tym jego zameldowanie w tym lokalu. Prawo to przysługuje upadłemu bez względu na rodzaj tytułu prawnego do zamieszkiwanej nieruchomości, może to być zarówno prawo własności nieruchomości, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu lub prawo odrębnej własności budynku usadowionego na gruncie stanowiącym użytkowanie wieczyste. W skład masy upadłości wchodzi także udział upadłego w takiej nieruchomości, o ile stanowił on wcześniej tytuł umożliwiający mu zamieszkiwanie – mówi Robert Nogacki, radca prawny Kancelaria Prawna Skarbiec.

Te zasady nie mają jednak zastosowania w przypadku postępowania upadłościowego wszczętego na wniosek wierzyciela, jeżeli dłużnik doprowadził do swej niewypłacalności lub umyślnie zwiększył jej rozmiary, także wskutek rażącego niedbalstwa.

Czy odpowiemy za długi dotychczasowego właściciela

Sprzedaż nieruchomości w ramach postępowania upadłościowego nie powoduje żadnych konsekwencji dla nabywcy. Nie odpowiada on bowiem za zadłużenie upadłego, m.in. zobowiązania podatkowe powstałe zarówno przed, jak i po ogłoszeniu upadłości. Ponadto sprzedaż lokalu powoduje również wygaśnięcie praw i roszczeń osobistych ujawnionych w księdze wieczystej, co oznacza, że wygasa prawo odkupu i prawo pierwokupu, roszczenia związane ze współwłasnością i wierzytelności banku hipotecznego.

– Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi w terminie trzydziestu dni od dnia obwieszczenia postanowienia o ogłoszeniu upadłości w rejestrze pod rygorem utraty prawa powoływania się na nie w postępowaniu upadłościowym. Niektóre ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości pozostają w mocy bez potrącania ich wartości z ceny nabycia, a są to: służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia. Użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w tym ostatnim wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia – wyjaśnia Przemysław Petrów, radca prawny, doradca restrukturyzacyjny w Przyjazna Kancelaria.

Zalety kupna mieszkania od syndyka

Procedura zakupu nieruchomości od syndyka nie należy do skomplikowanych. Wystarczy spełnić określone w ofercie warunki. Ponadto najbardziej przemawiającym aspektem za przystaniem do aukcji lub przetargu jest cena. – Nabycie mieszkania w toku postępowania upadłościowego – co może mieć miejsce również w przypadku upadłości przedsiębiorców – jest bardzo korzystne z kilku względów. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, iż w toku postępowania upadłościowego możliwe jest nabycie aktywów w znacznie niższej cenie, niż miałoby to miejsce w przypadku postępowania egzekucyjnego. Syndyk nie ma bowiem ograniczenia pierwszej ceny minimalnej, chyba że będzie tego wymagał sędzia-komisarz. (…) Natomiast w przypadku braku finalizacji transakcji z reguły dochodzi do obniżenia ceny – informuje Karol Tatara, radca prawny i doradca restrukturyzacyjny w Kancelarii Prawa Restrukturyzacyjnego i Upadłościowego Tatara i Współpracownicy.

Co istotne, nabywca nie musi martwić się zobowiązaniami dłużnika, bowiem wierzyciele uzyskują prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości.

Kolejną kwestią, która przemawia za kupnem mieszkania od syndyka, jest dobre ich przygotowanie do sprzedaży. – Bank powinien chętnie udzielić kredytu pod zakup nieruchomości od syndyka. Ma to swoje uzasadnienie w tym, że takie nieruchomości są z reguły dobrze przygotowane do sprzedaży, mają ustalony stan prawny oraz sporządzony przez biegłego operat szacunkowy, który odzwierciedla rzeczywistą wartość rynkową nieruchomości – wyjaśnia Przemysław Petrów, radca prawny, doradca restrukturyzacyjny w Przyjazna Kancelaria.

Dodatkowo nie powinny również przerażać nabywcy obowiązki, jakie należy podjąć już po finalizacji transakcji kupna-sprzedaży. Jak podkreśla Małgorzata Anisimowicz, prezes PMR Restrukturyzacje SA, wiele czynności informacyjnych związanych ze sprzedażą mieszkania w postępowaniu upadłościowym obciąża notariusza. Jest on bowiem zobowiązany zawiadomić o fakcie sprzedaży właściwy wydział ksiąg wieczystych i urząd miasta.

Dodatkowo syndyk ze swojej strony informuje o zmianie nabywcy dostawców mediów, jak również podejmuje działania, mające na celu przekazanie nieruchomości nowemu nabywcy. Nabywca natomiast powinien pamiętać o sporządzeniu i podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu, gdzie podsumowany zostanie stan nieruchomości, stan liczników, wówczas też zostaną przekazane klucze do mieszkania.

Źródło:
Tematy
Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Komentarze (0)

dodaj komentarz

Powiązane: Budżet rodziny

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki