Mieszkanie od syndyka - jak kupić i czy warto?

Zakup nieruchomości od syndyka to obok licytacji komorniczych kolejny sposób na znalezienie atrakcyjnego cenowo mieszkania. Przed podjęciem decyzji o kupnie warto jednak poznać proces transakcji od podszewki, aby dowiedzieć się, czego może spodziewać się nabywca.

W sytuacji ogłoszenia upadłości majątek dłużnika będącego przedsiębiorcą bądź konsumentem staje się masą upadłości. W jej skład wchodzą wszystkie prawa i rzeczy do niego należące na dzień jej ogłoszenia, m.in. przysługujące dłużnikowi prawo własności nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, udział we współwłasności rzeczy i praw. Tym samym dłużnik traci prawo zarządu i korzystania z mienia wchodzącego w skład masy upadłości i rozporządzania nim, co w praktyce oznacza brak możliwości sprzedaży nieruchomości lub lokalu czy zwarcia umowy najmu lub dzierżawy. W jaki sposób zatem kupić majątek od dłużnika, który ogłosił upadłość?

Mieszkanie od syndyka - jak kupić i czy warto?
Mieszkanie od syndyka - jak kupić i czy warto? (YAY Foto)

Spis inwentarza, a potem likwidacja majątku

Krokiem następującym po ogłoszeniu upadłości jest sporządzenie spisu inwentarza przez syndyka. Na jego podstawie następuje oszacowanie majątku masy upadłości, którą dłużnik posiadał na dzień wydania przez sąd postanowienia o jej ogłoszeniu. Ustalenie składników majątkowych oraz ich wartości jest konieczne do przygotowania procesu likwidacji masy upadłości. Zanim jednak do niego dojdzie, sędzia-komisarz musi zatwierdzić warunki sprzedaży. – Ustalenie, a następnie oszacowanie wartości wszystkich składników majątkowych wchodzących do masy upadłości, zarówno ruchomości, jak i nieruchomości, pozwala syndykowi zaplanować i przygotować proces likwidacji masy upadłości w sposób, który pozwoli na bezkolizyjną sprzedaż majątku upadłego i zachowanie ustawowych terminów prowadzenia likwidacji – wyjaśnia Małgorzata Anisimowicz, prezes PMR Restrukturyzacje SA.

W przypadku nieruchomości przepisy przewidują możliwość ich sprzedaży w drodze przetargu, aukcji lub sprzedaży z wolnej ręki. – Podstawową formą sprzedaży w postępowaniu upadłościowym jest przetarg publiczny, który jest prowadzony przez syndyka i nadzorowany przez sędziego-komisarza. (…) Następnym ze sposobów likwidacji masy upadłości jest sprzedaż z wolnej ręki. Nie oznacza to jednak, że jest to proces zupełnie dowolny i nieuregulowany. Przy sprzedaży nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymagane jest zezwolenie rady wierzycieli lub sędziego-komisarza (kiedy rada wierzycieli nie została powołana). Dodatkowo do wniosku o wyrażenie zgody na sprzedaż mieszkania z wolnej ręki syndyk załącza regulamin sprzedaży – informuje Przemysław Petrów, radca prawny, doradca restrukturyzacyjny z Przyjazna Kancelaria.

Sposoby likwidacji masy upadłości 

Sprzedaż w drodze przetargu 

Sprzedaż z wolnej ręki 

Konieczność wyceny dokonanej przez biegłego

Konieczność sporządzenia spisu inwentarza i oszacowania przed przystąpieniem do sprzedaży

Warunki przetargu zatwierdza sędzia-komisarz

Wymagana zgoda sędziego-komisarza (a jeśli została ustanowiona, to Rady Wierzycieli)

Konieczność zawiadomienia przez obwieszczenie

Brak konieczności zawiadomienia o planowanej sprzedaży z wolnej ręki – chyba, że co innego wynika ze zgody sędziego-komisarza (Rady Wierzycieli)

Wybór oferenta podlega zatwierdzeniu przez sędziego-komisarza

Proces przeprowadza syndyk, zgodnie z wytycznymi sędziego-komisarza (Rady Wierzycieli)

Na postanowienie sędziego-komisarza o zatwierdzeniu wyboru oferenta przysługuje zażalenie

Jeżeli został wybrany nabywca, syndyk może przystąpić do aktu notarialnego (wymagany w przypadku sprzedaży nieruchomości)

Zawarcie umowy następuje w terminie określonym przez sędziego-komisarza, nie dłużej niż cztery miesiące od zatwierdzenia wyboru oferenta

Źródło: Kancelaria Prawa Restrukturyzacyjnego i Upadłościowego Tatara i Współpracownicy

Choć podstawowym sposobem likwidacji majątku dłużnika jest przetarg publiczny, sprzedaż z wolnej ręki jest również często spotkana. Głownie ze względu na możliwość skrócenia czasu postępowania oraz obniżenia kosztów. Jak dodaje Przemysław Petrów, przy tym rozwiązaniu najczęściej mamy do czynienia z konkursem ofert, które należy składać syndykowi na warunkach określonych szczegółowo w ogłoszeniu o sprzedaży oraz udostępnianym dla oferentów regulaminie. Wymagane jest, aby znalazły się w nim podstawowe informacje dotyczące oferty, m.in.:

  • opis lokalu, miejsce i termin, w którym możliwe jest zapoznanie się z przedmiotem sprzedaży oraz opisem i oszacowaniem sporządzonym przez biegłego,

  • określenie ceny wywoławczej oraz wskazanie, czy cena ta zawiera podatek VAT,

  • termin i miejsce składania ofert pisemnych,

  • wymogi formalne oferty (np. dowód uiszczenia wadium, oświadczenie, że oferent zapoznał się z regulaminem sprzedaży i ogłoszeniem oraz np. oświadczenie, że oferent zapoznał się ze stanem technicznym i prawnym przedmiotu sprzedaży i nie wnosi do niego żadnych zastrzeżeń),

  • wskazanie miejsca i terminu otwarcia ofert,

  • kryterium wyboru oferty, którym z reguły jest najwyższa zaoferowana cena,

  • postanowienia co do odpowiedniego oznaczenia kopert zawierających oferty nadsyłane przez oferentów,

  • postanowienia co do obowiązku wniesienia wadium (forma wadium, nr rachunku bankowego do wpłat, termin, wysokość, zasady zwrotu i przepadku wadium, informacja o zaliczeniu na poczet ceny w przypadku przyjęcia oferty),

  • postanowienia co do dopuszczalności i warunków np. dodatkowych negocjacji w przypadku wpłynięcia równorzędnych lub zbliżonych ofert,

  • wskazanie miejsca zawarcia umowy, formy i terminu zapłaty ceny.

Likwidacja majątku może trwać rok, a nawet dłużej

Syndyk, prowadząc likwidację majątku dłużnika, jest zobowiązany do zachowania ustawowych terminów. Zgodnie z art. 308 ust. 2 Prawa upadłościowego powinien zakończyć proces likwidacji w terminie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. – Przyznać należy, że typowy przebieg postępowania upadłościowego (zarówno z uwagi na ewentualny brak zainteresowania pierwotnymi ofertami sprzedaży, obciążenie sądów upadłościowych, czy też wcale nierzadką milcząca obstrukcję dłużnika) trwa typowo około roku lub nawet dłużej – mówi Małgorzata Anisimowicz, prezes PMR Restrukturyzacje SA.

Cena zakupu mieszkania od syndyka

Jak wskazuje Małgorzata Anisimowicz, do sprzedaży likwidacyjnej w postępowaniu upadłościowym prowadzonym przez syndyka trafiają mieszkania w różnym standardzie i stanie utrzymania, co pozostaje w związku z odmiennym statusem majątkowym upadłych w okresie poprzedzającym stan niewypłacalności, ich pozycją społeczną, źródłami zadłużenia (choroby, kredyty) czy miejscem zamieszkania (wieś, miasto). Dlatego też w ofertach sprzedaży przedstawianych przez syndyka znajdują się mieszkania o różnym metrażu i odmiennych wymaganiach co do remontu, tudzież odnowienia. W przypadku niektórych nieruchomości istnieje możliwość nabycia ich z całością wyposażenia. Często tez mamy do czynienia z sytuacją, w której do masy upadłości wchodzą udziały w nieruchomościach.

Co jednak najistotniejsze, warunki przetargu lub aukcji określają cenę wywoławczą. Jest ona równa wartości nieruchomości lub prawa wynikającej z wyceny rzeczoznawcy zawartej w opisie i oszacowaniu masy upadłości.

Gdzie szukać informacji o przetargach. Czytaj dalej >>>

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Jeszcze nikt nie skomentował tego artykułu - Twój komentarz może być pierwszy.

Nowy komentarz

Anuluj
Polecane
Najnowsze
Popularne