"Mieszkanie Plus" miało być kolejnym "hitem" ekipy rządzącej, podobnie jak program "Rodzina 500+", zbierającym powszechne pochwały. Wygląda jednak na to, że wdrożenie ambitnego planu budowy tysięcy tanich mieszkań na wynajem jest trudniejsze, niż pierwotnie zakładano. Na razie ze strony rządowej pojawiają się sygnały, że "Mieszkanie Plus" musi być poprawione. Najprawdopodobniej nie będzie tak tanio, jak zapowiadano....
Przypomnijmy - "Mieszkanie Plus" ma zniwelować deficyt mieszkaniowy wśród Polaków. Na tle innych społeczeństw unijnych wypadamy słabo. Wg danych Eurostatu w Polsce na 1000 osób przypada około 366 lokali. To znacznie poniżej europejskiej średniej, która wynosi 460 mieszkań na 1000 mieszkańców. Żyjemy też w ciasnocie i przeludnieniu. Przykładowo - wg Małego Rocznika Statystycznego GUS z roku 2016 na jednego obywatela przypada 27 mkw. mieszkania. To bardzo nisko w porównaniu do Zachodu. Na jednego Niemca przypada 40 mkw., na Fina czy Hiszpana 35 mkw., natomiast na Duńczyka aż 53 metry kwadratowe.
"Mieszkanie Plus" miało to zmienić, jednocześnie dając szansę na dach nad głową osobom z niską zdolnością kredytową oraz rodzinom wielodzietnym - tłumaczą eksperci serwisu TargiMieszaniowe.net. Rząd chwalił się, że czynsze najmu będą znacznie niższe od rynkowych, nawet w opcji dojścia do własności, kiedy to najemca będzie przez 30 lat płacił wyższy czynsz, po to by ostatecznie stać się właścicielem nieruchomości.
Ogłoszenie pierwszych stawek czynszów "Mieszkania Plus" potwierdzało te zapowiedzi. Jesienią zeszłego roku poznaliśmy pierwsze stawki czynszów dla województw i miast wojewódzkich. Mają być one obliczane i publikowane raz do roku w formie rozporządzenia. Kwota jest zależna od kilku czynników - m.in. kosztów budowy, lokalnych cen najmu itp. i jest różna dla miast wojewódzkich, gmin sąsiadujących i pozostałych ośrodków.
Przeczytaj także
Najwyższe stawki oczywiście dotyczą metropolii. W Warszawie wynajem metra kwadratowego Mieszkania Plus bez opcji dojścia do własności ma kosztować nieco ponad 13 zł miesięcznie za metr kwadratowy, z docelową własnością - nieco ponad 19. We Wrocławiu wyniesie to odpowiednio 11 i 15 zł, tyle samo w Gdańsku. W Białymstoku będzie to niecałe 10 i 14 zł.
Czynsze zaproponowane przez państwo są istotnie bardzo konkurencyjne wobec stawek rynkowych. W Warszawie obecne ceny najmu mieszkań na wolnym rynku wynoszą przeciętnie około 40 - 42 zł/mkw. miesięcznie, tak więc oferta "Mieszkania Plus" jest tańsza aż o ponad 50 proc. i to w opcji z dojściem do własności. Bez niej różnica jest jeszcze większa, tyle że wszystko to może okazać się wyłącznie teorią....
Tanie budowanie okazało się za tanie?
Aktualnie już ponad 70 miast przystąpiło do programu. Już w marcu tego roku mają się wprowadzić pierwsi lokatorzy czynszówek od państwa, które powstały w Jarocinie. Chodzi o 230 mieszkań.
Sukces "Mieszkania Plus" miał być oparty na niskich kosztach budowy. Wg strony rządowej budynki mieszkalne miały powstawać nawet za mniej niż 2000 zł/mkw. Jeszcze latem 2017 roku ze strony rządu oraz Banku Gospodarstwa Krajowego padały sygnały wskazujące, że realizacja tego założenia jest realna.
Zdaniem ekspertów portalu TargiMieszkaniowe.net to wszystko dzięki minimalizacji kosztów zakupu gruntów, a te stanowią poważny odsetek ogólnych kosztów budowy. Rząd je minimalizuje przeznaczając na "mieszkania plus" tereny skarbu państwa - kolejowe, wojskowe, pocztowe itp., Grunty przekazują również samorządy. Wygląda jednak na to, że założenia były zbyt optymistyczne. Niedawno okazało się, że rząd przymierza się do reformy flagowego programu - dodajmy: reformy programu, który jeszcze na dobrą sprawę nie wystartował.
Z przecieków jakie docierają do opinii publicznej, wynika że zmiany mają dotyczyć m.in. czynszów najmu tych mieszkań. Tak tanio, jak zapowiadał rząd, jednak nie będzie. Czynsze pójdą w górę. Prawdopodobnie finalnie będą zbliżone do rynkowych, natomiast rząd enigmatycznie zaznacza, że opracowuje system pomocy (dopłat) do czynszów dla określonych grup najemców - przede wszystkim rodzin z kilkorgiem dzieci. Na razie nie wiadomo nic więcej.
Dlaczego ambitne założenia okazały się nierealne? Wygląda na to, że deweloperzy nie garnęli się do tak taniego budowania.
Sygnały o tym, że założenia mogą być nierealne pojawiały się zresztą już wcześniej. Latem 2017 wiceprezes Banku Gospodarstwa Krajowego Nieruchomości Bartłomiej Pawlak zapowiedział, że ze względu na koszty, budynki "Mieszkania Plus" nie będą miały garaży podziemnych. To podraża inwestycję o 30 proc.
Niezależnie od ostatecznego standardu tych nieruchomości, z danych statystycznych wynika, że tak tanio - zwłaszcza w dużych miastach - budować się nie da, nawet odejmując koszt gruntu. Poniżej wykres z ostatniego raportu NBP z rynku mieszkaniowego - za III kw. 2017.
Jak widzimy, średnia w skali całej Polski, wynosi niecałe 3000 zł/mkw. Poniżej inny wykres z tego samego raportu NBP pokazujący strukturę ceny metra kwadratowego mieszkania - od lewej - w Gdańsku i Poznaniu.
Jak widzimy - nawet bez kosztów gruntu, który w powyższych miastach w cenie 1 mkw. wynosi przeciętnie około 1000 zł oraz bez marży dewelopera wynoszącej około 1500 do 2000 zł, koszty inwestycji budowlanej są znacznie wyższe niż optymistycznie szacowane przez rząd 2000 zł/mkw.
Nie koniec problemów
Nie tylko koszty budowy są bolączką "Mieszkania Plus". Program, nad którym niedawno osobisty nadzór przejął premier Mateusz Morawiecki, cierpi też z powodu niedoboru siły roboczej w budownictwie, wzrostu cen materiałów budowlanych oraz deficytu terenów inwestycyjnych - tłumaczą eksperci portalu TargiMieszkaniowe.net. Ten ostatni problem ma być rozwiązany za pomocą specustawy pozwalającej na łatwiejsze przejmowanie gruntów pod rządowe czynszówki w miastach. Z informacji pojawiających się do tej pory w przestrzeni publicznej wynika, że wojewodowie będą mieli uprawnienia do przekwalifikowania wszelkich gruntów w miastach - także rolnych. Szacuje się, że w grę wchodzi nawet 900 tys. ha ziemi rolnej.
Kwestia budowy tanich mieszkań na ziemi państwowej dzieli ekspertów. Wg części jest to de facto dotowanie wspólnym majątkiem określonej grupy społeczeństwa. Te same grunty mogłyby być np. sprzedane przez państwo. Nie brak też opinii, że osiedla "mieszkań plus" doprowadzą do zjawiska "gettoizacji" ludzi gorzej uposażonych i w gorszej sytuacji życiowej, co będzie miało fatalne skutki społeczne.
Czy tak istotnie będzie? Na razie za wcześnie, by nad tym się zastanawiać. Ciągle nie wiemy jaki ostatecznie kształt będzie miał rządowy program. Wiadomo jedynie, że pierwotne założenia Mieszkania Plus okazały się nierealne.
