"Mieszkanie Plus" jednak będzie drogie? Program rządowy idzie do poprawki

"Mieszkanie Plus" miało być kolejnym "hitem" ekipy rządzącej, podobnie jak program "Rodzina 500+", zbierającym powszechne pochwały. Wygląda jednak na to, że wdrożenie ambitnego planu budowy tysięcy tanich mieszkań na wynajem jest trudniejsze, niż pierwotnie zakładano. Na razie ze strony rządowej pojawiają się sygnały, że "Mieszkanie Plus" musi być poprawione. Najprawdopodobniej nie będzie tak tanio, jak zapowiadano....

(fot. Krystian Maj / FORUM)

Przypomnijmy - "Mieszkanie Plus" ma zniwelować deficyt mieszkaniowy wśród Polaków. Na tle innych społeczeństw unijnych wypadamy słabo. Wg danych Eurostatu w Polsce na 1000 osób przypada około 366 lokali. To znacznie poniżej europejskiej średniej, która wynosi 460 mieszkań na 1000 mieszkańców. Żyjemy też w ciasnocie i przeludnieniu. Przykładowo - wg Małego Rocznika Statystycznego GUS z roku 2016 na jednego obywatela przypada 27 mkw. mieszkania. To bardzo nisko w porównaniu do Zachodu. Na jednego Niemca przypada 40 mkw., na Fina czy Hiszpana 35 mkw., natomiast na Duńczyka aż 53 metry kwadratowe.

"Mieszkanie Plus" miało to zmienić, jednocześnie dając szansę na dach nad głową osobom z niską zdolnością kredytową oraz rodzinom wielodzietnym - tłumaczą eksperci serwisu TargiMieszaniowe.net. Rząd chwalił się, że czynsze najmu będą znacznie niższe od rynkowych, nawet w opcji dojścia do własności, kiedy to najemca będzie przez 30 lat płacił wyższy czynsz, po to by ostatecznie stać się właścicielem nieruchomości.

Ogłoszenie pierwszych stawek czynszów "Mieszkania Plus" potwierdzało te zapowiedzi. Jesienią zeszłego roku poznaliśmy pierwsze stawki czynszów dla województw i miast wojewódzkich. Mają być one obliczane i publikowane raz do roku w formie rozporządzenia. Kwota jest zależna od kilku czynników - m.in. kosztów budowy, lokalnych cen najmu itp. i jest różna dla miast wojewódzkich, gmin sąsiadujących i pozostałych ośrodków.

Najwyższe stawki oczywiście dotyczą metropolii. W Warszawie wynajem metra kwadratowego Mieszkania Plus bez opcji dojścia do własności ma kosztować nieco ponad 13 zł miesięcznie za metr kwadratowy, z docelową własnością - nieco ponad 19. We Wrocławiu wyniesie to odpowiednio 11 i 15 zł, tyle samo w Gdańsku. W Białymstoku będzie to niecałe 10 i 14 zł.

Czynsze zaproponowane przez państwo są istotnie bardzo konkurencyjne wobec stawek rynkowych. W Warszawie obecne ceny najmu mieszkań na wolnym rynku wynoszą przeciętnie około 40 - 42 zł/mkw. miesięcznie, tak więc oferta "Mieszkania Plus" jest tańsza aż o ponad 50 proc. i to w opcji z dojściem do własności. Bez niej różnica jest jeszcze większa, tyle że wszystko to może okazać się wyłącznie teorią....

Tanie budowanie okazało się za tanie?

Aktualnie już ponad 70 miast przystąpiło do programu. Już w marcu tego roku mają się wprowadzić pierwsi lokatorzy czynszówek od państwa, które powstały w Jarocinie. Chodzi o 230 mieszkań.

Sukces "Mieszkania Plus" miał być oparty na niskich kosztach budowy. Wg strony rządowej budynki mieszkalne miały powstawać nawet za mniej niż 2000 zł/mkw. Jeszcze latem 2017 roku ze strony rządu oraz Banku Gospodarstwa Krajowego padały sygnały wskazujące, że realizacja tego założenia jest realna.

Zdaniem ekspertów portalu TargiMieszkaniowe.net to wszystko dzięki minimalizacji kosztów zakupu gruntów, a te stanowią poważny odsetek ogólnych kosztów budowy. Rząd je minimalizuje przeznaczając na "mieszkania plus" tereny skarbu państwa - kolejowe, wojskowe, pocztowe itp., Grunty przekazują również samorządy. Wygląda jednak na to, że założenia były zbyt optymistyczne. Niedawno okazało się, że rząd przymierza się do reformy flagowego programu - dodajmy: reformy programu, który jeszcze na dobrą sprawę nie wystartował.

Z przecieków jakie docierają do opinii publicznej, wynika że zmiany mają dotyczyć m.in. czynszów najmu tych mieszkań. Tak tanio, jak zapowiadał rząd, jednak nie będzie. Czynsze pójdą w górę. Prawdopodobnie finalnie będą zbliżone do rynkowych, natomiast rząd enigmatycznie zaznacza, że opracowuje system pomocy (dopłat) do czynszów dla określonych grup najemców - przede wszystkim rodzin z kilkorgiem dzieci. Na razie nie wiadomo nic więcej.

Dlaczego ambitne założenia okazały się nierealne? Wygląda na to, że deweloperzy nie garnęli się do tak taniego budowania.

Sygnały o tym, że założenia mogą być nierealne pojawiały się zresztą już wcześniej. Latem 2017 wiceprezes Banku Gospodarstwa Krajowego Nieruchomości Bartłomiej Pawlak zapowiedział, że ze względu na koszty, budynki "Mieszkania Plus" nie będą miały garaży podziemnych. To podraża inwestycję o 30 proc.

Niezależnie od ostatecznego standardu tych nieruchomości, z danych statystycznych wynika, że tak tanio - zwłaszcza w dużych miastach - budować się nie da, nawet odejmując koszt gruntu. Poniżej wykres z ostatniego raportu NBP z rynku mieszkaniowego - za III kw. 2017.

Wykres 1. Przeciętny koszt budowy mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (typ 1122-302 26/) na wybranych rynkach (zł/mkw.)
Wykres 1. Przeciętny koszt budowy mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (typ 1122-302 26/) na wybranych rynkach (zł/mkw.) (Dane NBP)

Jak widzimy, średnia w skali całej Polski, wynosi niecałe 3000 zł/mkw. Poniżej inny wykres z tego samego raportu NBP pokazujący strukturę ceny metra kwadratowego mieszkania - od lewej - w Gdańsku i Poznaniu.

Wykres 2 Szacunkowa struktura ceny netto mkw. powierzchni użytkowej nowego mieszkania dla konsumentów - Gdańsk i Poznań (na podstawie danych NBP)
Wykres 2 Szacunkowa struktura ceny netto mkw. powierzchni użytkowej nowego mieszkania dla konsumentów - Gdańsk i Poznań (na podstawie danych NBP) (Dane NBP)

Jak widzimy - nawet bez kosztów gruntu, który w powyższych miastach w cenie 1 mkw. wynosi przeciętnie około 1000 zł oraz bez marży dewelopera wynoszącej około 1500 do 2000 zł, koszty inwestycji budowlanej są znacznie wyższe niż optymistycznie szacowane przez rząd 2000 zł/mkw.

Nie koniec problemów

Nie tylko koszty budowy są bolączką "Mieszkania Plus". Program, nad którym niedawno osobisty nadzór przejął premier Mateusz Morawiecki, cierpi też z powodu niedoboru siły roboczej w budownictwie, wzrostu cen materiałów budowlanych oraz deficytu terenów inwestycyjnych - tłumaczą eksperci portalu TargiMieszkaniowe.net. Ten ostatni problem ma być rozwiązany za pomocą specustawy pozwalającej na łatwiejsze przejmowanie gruntów pod rządowe czynszówki w miastach. Z informacji pojawiających się do tej pory w przestrzeni publicznej wynika, że wojewodowie będą mieli uprawnienia do przekwalifikowania wszelkich gruntów w miastach - także rolnych. Szacuje się, że w grę wchodzi nawet 900 tys. ha ziemi rolnej.

Kwestia budowy tanich mieszkań na ziemi państwowej dzieli ekspertów. Wg części jest to de facto dotowanie wspólnym majątkiem określonej grupy społeczeństwa. Te same grunty mogłyby być np. sprzedane przez państwo. Nie brak też opinii, że osiedla "mieszkań plus" doprowadzą do zjawiska "gettoizacji" ludzi gorzej uposażonych i w gorszej sytuacji życiowej, co będzie miało fatalne skutki społeczne.

Czy tak istotnie będzie? Na razie za wcześnie, by nad tym się zastanawiać. Ciągle nie wiemy jaki ostatecznie kształt będzie miał rządowy program. Wiadomo jedynie, że pierwotne założenia Mieszkania Plus okazały się nierealne.

Źródło:
Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
2 3 search

Te ich obliczenia z zalozenia sa z ksiezyca. Jest to po prostu nie mozliwe,nawet gdy grunt jest darmowy wybudowac w cenie 2000 /m2 lub nizej w stanie do zamieszkania weldug programu +.
Ale anwet jesli wybusuja za 2000 za m2 pod klucz to przy 50 m2 daje kwote 100 000.
Jesli czysz ma wynosic 10 zl/m2 miesiac to oplata roczna =6000. Czyli kwota 100 000 zwroci sie po ok 17 latach i to pod warunkiem ze budowane za gotowke. a gdzie amortyzacja odsetki zarzadzanie . I sie zgodze to eferta dla ciemnego luda by dal glos na dobra zmiane

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
8 7 john_rees

11 zł za metr kwadratowy? Czyli 550 zł miesięcznie za wynajem 50 metrowego mieszkania? NÓŻ SIĘ W KIESZENI OTWIERA!! To ja zapier...lam po 10-12 godzin dziennie i jeszcze się dokształcam po pracy i za mieszkanie płacę 1600 miesięcznie a wybrańcy dostaną takie samo z moich podatków bo narobili bachorów i teraz mieszkają jedno na drugim. Kiedy w tym kraju będzie normalnie bo chyba nigdy.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 11 rekin1986

Jest takie powiedzenie g.. się zarabia ale żyje się jak hrabia
Uważaj kto chce nad ludzi ten się spaskudzi mieć dach nad głową to jedno a być jego właścicielem to już inna sprawa bo to już jest status majątkowy który powinien odzwierciedlać dochody pomniejszone o koszty utrzymania

Kiedyś mieszkania się dostawało na przydział z dojściem do włłasności i nikt ich nie kupował do własności dochodziło się po 30 latach opłacania czynszu po otrzymaniu mieszkania gdzie nabywało się na przedpłaty na zasadzie 20 procent przed oddaniem do użytku resztę spłacało się póżniej nikt kredytów hipotecznych nie brał dzisiaj wszyscy na hipoteki nieważnie
że każdy kolejny zakup na kredyt to podnoszenie ceny jeden drugiemu dochodzi do tego , że w końcu nikogo nie stać na kupno własnego dachu nad głową a kupują ci co chcą je wynajmować jako dodatkowy zarobek a jak przyjdzie do zmiany stóp procentowych wtedy płacz i zgrzytanie zębów

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
14 2 silvio_gesell

Obniżyć opodatkowanie pracy (co podnosi koszty budowy mieszkań), podnieść opodatkowanie wartości ziemi (bo jej wartość wynika z wydatków państwa) i problem drogich mieszkań rozwiązany.

! Odpowiedz
11 17 jogibeznogi

Jak czytam te wasze komentarze to normalnie mam wrażenie , że żyję w kraju samych milionerów których stać na kupowanie mieszkań za gotówkę podobnie jak chleb na śniadanie

Zabawa w chcesz mieszkanie to sobie kup to jak porównywać je do chleba na śniadanie który kosztuje mniej niż 1 godzina pracy pomimo że mieszkanie potrafi kosztować nie rzadko ponad 100 lokalnych wypłat za cały miesiąc

Jak wszyscy zaczną tak kupować mieszkania na kredyty to dojdzie do tego że nikogo nie będzie na nie stać bo cena dojdzie do współczynnika wypłata x 200 wtedy to tylko jako inwestycje na wynajem dla imigrantów

Jak się zaczną podwyżki stóp procentowych to wszyscy co mają kredyt na współczynnik powyżej 50 procent to będą tak samo się jeżyć jak frankowcy za kurs walutowy

Dojdzie do tego samego co było w Irlandii Hiszpanii czy we Włoszech gdzie przecena była 60 procent jak liczba nieruchomości powystawianych za niepospłacane kredyt przewyższyła liczbę mieszkań nowo oddanych do użytku oraz sprzedawanych z wolnej reki

Mieszkania muszą być budowane nie tylko przez deweloperów ale także przez państwo przy współpracy ze samorządami nie ma innej możliwości bo dojdziemy do takiej ściany , że nikogo nie będzie na nieruchomości stać ani nowe ani używane ani z licytacji za niepospłacane kredyty

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
10 64 nostsherlock

Koniec końców ktoś z rządu stwierdzi że to będą mieszkania dla "najbiedniejszych" (przez rozdawnictwo do wyborców), czyli MOPS'iar z 10 bachorami i alimentami od każdego ojca tych bachorów. A że te nie liczą się do dochodów, to zostanie wykazany dochód zerowy i BACH! Mieszkanie plus. A tam dzieci będą wyrastały na tlenione blondyny kontynuujące zachowania matek i zakapturzeni wojownicy zakonu trzech pasków bądź też mnisi klasztoru ortalionowej pięści.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
5 31 kimdzongtusk

KUBANO SI, JANKESI NO !!!!
socjalizm pełną gębą
WASZ UMIŁOWANY PRZYWÓDCA

! Odpowiedz
23 58 trooper

Trzeba mieć się na baczności, jeśli przymierzasz się do zakupu mieszkania, to sprawdź 3 razy czy w okolicy nie powstanie żadne 'mieszkanie plus', bo skończysz jak piszą w małym geccie za 15 lat. Radziłbym te mieszkania plus omijać z daleka,szczególnie teraz jak okazuje się, że nie będą wcale takie tanie.

! Odpowiedz
6 48 lombelico_del_mondo

Na razie nie ma czego omijać.

! Odpowiedz
14 48 konra74

Racja. Trzeba byłoby wybudować jakieś fabryki niedaleko takich osiedli, a gdy nie będą mieć na spłatę to tam siłą zagnać, a nie zasiłki rozdawać bo to rodzi patologie. 500+ samo w sobie to patologia i kupowanie głosów za pieniądze zaradniejszej części społeczeństwa.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne