Lokatorzy mają nowy bat na właścicieli

Medialne doniesienia o tzw. „czyścicielach kamienic”, niedawno zaowocowały ważnymi zmianami w kodeksie karnym. Od stycznia 2016 r. obowiązuje przepis, zgodnie z którym osoba utrudniająca korzystanie z mieszkania, jest zagrożona karą do trzech lat więzienia. Taka sankcja niestety może być wykorzystywana jako straszak przez osoby uporczywie niepłacące czynszu.

Nowymi przepisami najbardziej zagrożeni nie są „czyściciele kamienic”, lecz zdesperowani właściciele prywatnych mieszkań, którzy po długim oczekiwaniu na eksmisję, próbują pozbyć się niewypłacalnego lokatora (np. poprzez wyłączanie mu prądu). Trudno gorąco pochwalać takie zachowania. Trzeba jednak mieć świadomość, że wynikają one z niesprawnego systemu eksmisji i braku mieszkań socjalnych. Tegoroczne zmiany prawne udowadniają, że ochrona najemcy przychodzi politykom znacznie łatwiej, niż podobne działania dotyczące właścicieli mieszkań.   

Nowe przepisy są dość radykalne i budzą sporo wątpliwości

Dodatkowe regulacje chroniące lokatorów mieszkań, zostały wdrożone na mocy ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy – Kodeks karny, ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (Dz.U. 2015 poz. 1549). Ten akt prawny o bardzo zawiłej nazwie, wprowadza między innymi ważną zmianę kodeksu karnego. Od 7 stycznia 2016 roku, artykuł 191 kodeksu karnego (KK) brzmi następująco:

Art. 191. § 1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

§ 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

§ 2. Jeżeli sprawca działa w sposób określony w § 1 w celu wymuszenia zwrotu wierzytelności, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

§ 3. Ściganie przestępstwa określonego w § 1a następuje na wniosek pokrzywdzonego.

W ramach ochrony lokatorów, do wspomnianego artykułu 191 KK dodano paragraf 1a oraz 3. Nowe regulacje wskazują, że właściciel mieszkania może zostać ukarany (nawet trzema latami pozbawienia wolności) za utrudnianie korzystania z lokum. Oprócz surowego wymiaru kary, uwagę zwraca sformułowanie mówiące o „zajmowanym lokalu mieszkalnym”. Wyjaśnienia tego zwrotu nie znajdziemy w kodeksie karnym. Powstaje zatem pytanie, czy przepisy znowelizowanego art. 191 KK powinno się stosować w przypadku, gdy dana osoba zajmuje lokal zupełnie bezprawnie (np. samowolnie i bez wcześniejszej umowy z właścicielem zasiedliła puste mieszkanie).

Najbardziej prolokatorska interpretacja przepisów, wręcz zachęca do zajmowania nieużytkowanych mieszkań (np. przez osoby bezdomne). Wątpliwości budzi też nieprecyzyjne sformułowanie o „przemocy innego rodzaju”. Stwarza ono duże możliwości interpretacji faktów na korzyść lokatora.

Rząd teraz powinien zadbać o prawa właścicieli mieszkań

Nieprecyzyjne zmiany w kodeksie karnym, można traktować jako przejaw tzw. populizmu penalnego, który często ujawnia się u polityków, gdy media nagłaśniają jakieś przypadki łamania prawa. Praktyczna ocena nowych przepisów zapewne byłaby inna w warunkach sprawnie działającego systemu eksmisji. Polskie realia niestety są zupełnie inne. Świadczą o tym informacje zaprezentowane na poniższym wykresie. Te dane z 2007 r. i 2008 r. wskazują, że Polska wówczas cechowała się zdecydowanie najdłuższym czasem eksmisji wśród dziewięciu porównywanych krajów Starego Kontynentu. Średni czas od złożenia pozwu o eksmisję do faktycznego opróżnienia mieszkania wynosił prawie 1100 dni. Analogiczne wyniki z innych krajów nie przekraczały 547 dni (patrz poniższy wykres). Najszybszą procedurą eksmisyjną, cechowała się Holandia (średnio: 52 dni) i Wielka Brytania (115 dni).

Można przypuszczać, że od 2007 r./2008 r. średni czas eksmisji w Polsce nieco się skrócił (m.in. dzięki zmianie art. 1046 § 4 kodeksu postępowania cywilnego). Mimo tego, przypadki ponad rocznego oczekiwania na eksmisję wciąż nie należą do rzadkości. W takiej sytuacji, właściciel mieszkania może domagać się od gminy odszkodowania związanego z brakiem możliwości eksmisji i niedoborem odpowiednich lokali socjalnych (zobacz art. 18 ustęp 5 ustawy o ochronie praw lokatorów). Uzyskanie odpowiedniej rekompensaty, zwykle wymaga skierowania sprawy na drogę sądową.   

Po stworzeniu rozbudowanego parasola ochronnego dla lokatorów, krajowi politycy teraz powinni zatroszczyć się o prawa wynajmujących i zmierzyć z problemem brakujących mieszkań socjalnych (100 000 - 150 000 lokali w skali kraju). Takie działania pomogłyby w realizacji ambitnego programu „Mieszkanie Plus”. Jak wiemy, rząd zamierza stworzyć spory zasób tanich „czynszówek” wybudowanych na gruntach Skarbu Państwa. Jeśli ten plan się powiedzie, państwowy zarządca lokali też może mieć spore problemy z eksmisją nierzetelnych najemców.

Andrzej Prajsnar