Kupujący nowe mieszkanie stoi nie tylko przed wyborem konkretnej nieruchomości, ale również źródła finansowania i systemu płatności. Od tego ostatniego wiele zależy – wygoda, możliwość zgromadzenia kapitału, a nawet upusty cenowe ze strony dewelopera.
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, na rynku pierwotnym, z uwagi na fakt, że często wybiera się mieszkanie w inwestycjach dopiero budowanych, praktyka wygląda nieco inaczej niż przy zakupie mieszkań z drugiej ręki.
Najbardziej przejrzysta sytuacja to oczywiście zakup za gotówkę. To rozwiązanie jest najczęściej spotykane w odniesieniu do mieszkań gotowych. Klient, który w całości zapłaci za nieruchomość, często może wynegocjować lepszą cenę, zwłaszcza jeśli kupuje pakietowo, a więc więcej niż jedno mieszkanie. Dotyczy to oczywiście zazwyczaj klienta inwestycyjnego. Z danych NBP (za III kw. 2023) wynika, że aż 76 proc. transakcji na rynku pierwotnym w analizowanym okresie została przeprowadzona ze środków własnych, przy czym w tym wyliczeniu za środki własne uważa się też te pozyskane ze sprzedaży, zamiany mieszkania.
Kupno nieruchomości za gotówkę dotyczy mieszkań gotowych. W przypadku tzw. dziur w ziemi, a więc mieszkań, które dopiero powstają, deweloperzy zazwyczaj na początku przy podpisywaniu umowy deweloperskiej pobierają niewielką część kwoty za mieszkanie, natomiast po zakończeniu budowy trafia do nich reszta.
Systemy płatności 10/90, 20/80, 30/70
Z punktu widzenia firmy deweloperskiej im więcej środków wpłynie na początkowym etapie inwestycji, tym lepiej. Inaczej oczywiście patrzy na to zagadnienie kupujący, dlatego też deweloperzy niejednokrotnie chwalą się przed klientami, że akceptują bardzo korzystny dla nich tryb płatności, a mianowicie 10 proc. z ceny przy podpisywaniu umowy deweloperskiej i kolejne 90 proc. po zakończeniu inwestycji.
Jest to bardzo wygodne rozwiązanie dla kupującego. Po pierwsze pozwala „zabukować” sobie mieszkanie na wstępnym etapie, po drugie daje dużo czasu na załatwienie formalności kredytowych. Nie trzeba więc na starcie mieć decyzji kredytowej. Będzie na to kolejne kilkanaście miesięcy.
Kwota wpłacana przez klienta na etapie podpisywania umowy deweloperskiej powinna mieć status zadatku. W takiej sytuacji obie strony są chronione. Jeśli klient nie wywiąże się z zakupu, wówczas jego zadatek przepada na rzecz dewelopera. Jeśli natomiast deweloper się nie wywiąże, będzie musiał nie tylko zwrócić zadatek, ale też zapłacić jego równowartość klientowi, co ma zrekompensować mu straty (stracony czas, możliwość wyboru innej oferty itp.).
Systemy płatności 20/80 i 30/70 niczym się tu nie różnią poza tym, że wkład klienta na początkowym etapie inwestycji jest większy. Jest to więc korzystniejsze rozwiązanie dla firmy deweloperskiej.
Zakup nieruchomości na kredyt – wypłaty w transzach i rachunki powiernicze
Jeśli finansujemy inwestycję kredytem mieszkaniowym, zgodnie z tzw. ustawą deweloperską środki uzyskane od banku nie powędrują do razu na konto dewelopera, a trafią na rachunek powierniczy założony przez bank dla danej inwestycji.
Rozróżniamy dwa podstawowe rodzaje rachunków powierniczych: otwarty i zamknięty. Ten pierwszy umożliwia wypłatę transzy z umieszczonej tam sumy na rzecz dewelopera po każdym zakończonym etapie prac. Jest to rozwiązanie stosowane przez większość firm deweloperskich. W praktyce cała procedura wygląda w ten sposób, że inwestor informuje klienta o zakończeniu jakiegoś etapu – np. stanu surowego otwartego. Klient powiadamia o tym bank, a ten wysyła na budowę niezależnego inspektora, który ma sprawdzić, czy postęp prac rzeczywiście się dokonał. Jeśli tak się stało, środki z rachunku są uruchamiane i trafiają do dewelopera.
Drugi rodzaj rachunku powierniczego to rachunek zamknięty. Tu zasada jest inna. Środki za mieszkanie trafiają do firmy deweloperskiej dopiero po zakończeniu budowy i podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność.
Oczywiście z punktu widzenia kupującego jest to najlepsze rozwiązanie. Nie jest korzystne dla dewelopera, który w takiej sytuacji musi z góry dysponować całością finansowania projektu.
Podsumowanie
Zakup na kredyt mieszkania w budowie wiąże się z koniecznością spłaty rat kredytowym jeszcze na etapie inwestycji, kiedy nie mieszkamy w nieruchomości. Płacimy więc raty w pewnym sensie za nic. Dobra wiadomość jest jednak taka, że są to raty wyłącznie odsetkowe, naliczane od wykorzystanej kwoty kredytu, więc nie powinny one stanowić dużego obciążenia finansowego.
Drugim ponadstandardowym kosztem w stosunku do zakupu mieszkania gotowego będzie jednak również ubezpieczenie pomostowe, a więc pobierane do momentu uprawomocnienia się wpisu hipoteki na rzecz banku. To może stać się dopiero po zakończeniu budowy, a więc przez cały ten czas będziemy opłacać ubezpieczenie.
Dlatego też w interesie klienta jest kupno nieruchomości na późniejszym etapie budowy (o ile ma pewność, że formalności kredytowe nie przeciągną się). Wówczas koszty odsetkowe i dodatkowe będą mniejsze. Z drugiej strony zakup nieruchomości, którego budowa dopiero się zaczyna, często może być nieco tańszy niż kupno mieszkania już gotowego czy na końcowym etapie inwestycji.
Marcin Moneta
