Osoby wykupujące mieszkanie komunalne np. za 10 - 20% wartości po pięciu latach mogą je odsprzedać na wolnym rynku z dużym zyskiem. Według ekspertów portalu RynekPierwotny.pl taka sytuacja może wzbudzać pewne wątpliwości.
Zakup mieszkania z rabatem wynoszącym 40%, 60%, a nawet 90 - 99%. Trudno zaprzeczyć, że to bardzo kusząca oferta. Na właśnie takie bonifikaty mogą liczyć lokatorzy mieszkań komunalnych. Wbrew pozorom propozycje okazyjnej sprzedaży nie dotyczą tylko lokali i budynków znajdujących się w kiepskim stanie.
Przykładowo Wrocław ogłosił niedawno możliwość wykupienia przez lokatorów za 60% wartości mieszkań znajdujących się w budynkach z lat 1999 - 2002. Podobnie jak w innych przypadkach nowi właściciele będą mogli po pięciu latach odsprzedać lokale na wolnym rynku za 100% wartości. W wielu przypadkach zysk z takiej sprzedaży nie będzie nawet objęty podatkiem PIT. Opisywana sytuacja wzbudza wątpliwości również ze względu na liczbę sprzedawanych lokali komunalnych oraz kolejki po ich przydział. Niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego, jak dużą skalę ma wykup mieszkań komunalnych.
W latach 2003-20 lokatorzy wykupili ok. 600 000 „M” od gmin
Już od dawna mówi się o tym, że gminy budują mało nowych mieszkań. Takiej sytuacji w latach 2021 - 2022 nie zmieniły dodatkowe propozycje rządowego wsparcia dla samorządów. Dane GUS mówią, że w 2021 roku gminy rozpoczęły budowę 1056 mieszkań. Ubiegłoroczny wynik (839) był jeszcze gorszy. Inne informacje udostępniane przez GUS wskazują natomiast, że samorządy są chętne do sprzedaży lokali komunalnych. Tylko w latach 2019 - 2020 gminy pozbyły się ponad 34 000 lokali. Natomiast liczba sprzedanych mieszkań komunalnych z lat 2003 - 2020 wyniosła aż 590 641.
Lokale komunalne zwykle są sprzedawane w trybie bezprzetargowym ze względu na prawo pierwszeństwa w zakupie przysługujące obecnemu najemcy. Gminy posiadają dużą swobodę dotyczącą decyzji o sprzedaży mieszkań komunalnych (zwykle na wniosek najemców) oraz zasad naliczenia ewentualnej bonifikaty. Częstym wymogiem dla wykupujących lokale bywa brak zaległości czynszowych. Nie jest to norma, ponieważ najnowsze dostępne dane GUS z końca 2020 r. wskazują, że wówczas ponad połowa gminnych „M” była zadłużona.
Rabaty przy wykupie sięgające 80%-90% nie stanowią rzadkości
Niestety brakuje nam ogólnopolskich informacji o poziomie bonifikat udzielanych lokatorom mieszkań komunalnych przy wykupie. Pewne światło na ten temat rzucają jednak wyniki niedawnej kontroli NIK-u (nr ewid. 122/2022/P/22/051/LBY). Wspomniana instytucja skontrolowała sprzedaż mieszkań przez 20 gmin w latach 2016 - 2021. Okazało się, że te lokale średnio były sprzedawane za 14% wartości ustalonej przez rzeczoznawców. Zdarzały się także bonifikaty wynoszące 99%. To oznaczało wykup mieszkań komunalnych za 1% wartości.
Niedawne nakłady remontowe poniesione przez najemcę na pewno nie uzasadniają tak dużej bonifikaty rzędu 80% - 99%. Poza tym to właśnie najemca po wykupie (jako nowy właściciel) będzie odnosił korzyści z poczynionych nakładów. Innym przejawem uprzywilejowania najemców mieszkań komunalnych jest fakt, że przed wykupem płacili oni niski czynsz - często nawet pięciokrotnie-sześciokrotnie mniejszy niż rynkowy. Przykład może stanowić Warszawa, gdzie po niedawnej podwyżce średni miesięczny czynsz za mieszkanie komunalne wynosi 10,81 zł/mkw. Na wolnym rynku trzeba płacić ok. 65 zł/mkw. - 70 zł/mkw.
NIK wskazał na liczne nieprawidłowości przy wykupie lokali od gmin
Na niedawny raport pokontrolny Najwyższej Izby Kontroli warto powołać się również w kontekście wspomnianego prawa do odsprzedaży wykupionego mieszkania komunalnego po 5 latach. Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami odsprzedaż wykupionego mieszkania komunalnego przed upływem pięcioletniego terminu skutkuje koniecznością zwrotu bonifikaty z waloryzacją. Wyjątek od tej sankcji dotyczy zbycia „M” na rzecz osoby bliskiej oraz zamiany na inne lokum. Bonifikaty nie trzeba będzie zwracać również w razie wykorzystania środków ze sprzedaży byłego komunalnego mieszkania na zakup innego domu lub lokalu (przed upływem roku od sprzedaży).
Wyniki niedawnej kontroli NIK potwierdzają, że niektóre gminy nie sprawdzały należycie obrotu sprzedanymi lokatorom mieszkaniami. Taka sytuacja skutkowała brakiem konieczności zwrotu bonifikaty. Z punktu widzenia byłego lokatora mieszkania komunalnego korzystniejsze wydaje się jednak odczekanie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił wykup. W ten sposób można bowiem uniknąć podatku PIT od zysków ze sprzedaży lokalu. Bezwarunkowe dla wykupującego jest natomiast zwolnienie wykupu z podatku od czynności cywilnoprawnych, a także samej bonifikaty z PIT-u (patrz: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 sierpnia 2012 r. - II FSK 129/11).
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
