Ograniczona podaż i popyt rozpalony dopłatami w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” w dalszym ciągu windują ceny mieszkań. Choć wnioski nie są już przyjmowane, to – w opinii ekspertów – ceny mieszkań będą rosły już przez samą zapowiedź kolejnego programu dopłat „Mieszkanie na start”. Pokazują to najnowsze odczyty indeksu urban.one.
W grudniu 2023 r. odczyt indeksu urban.one przygotowywanego dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” przez Cenatorium dla całej Polski wyniósł 110,92 pkt. Oznaczało to wzrost o 0,89 pkt. w ujęciu miesięcznym i o 0,88 pkt. w ujęciu rocznym. Był to ósmy miesiąc z rzędu ze wzrostem i jednocześnie pierwszy od ponad roku miesiąc ze wzrostem w relacji rocznej.
Zdecydowanie mocniej w ujęciu rocznym rosły indeksy liczone dla największych polskich rynków nieruchomości (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Trójmiasto) oraz dla samej Warszawy. Grudniowe odczyty zatrzymały się odpowiednio na 124,44 pkt. (+0,71 pkt. m/m i +5,50 pkt. r/r) oraz 122,20 pkt. (+0,63 pkt. m/m i +3,20 pkt. r/r).
Podaż i popyt bez równowagi
Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, starsza analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, w ostatnich miesiącach popyt na mieszkania napędzały jednak nie tylko dopłaty w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
– Popyt napędzało także m.in. utrzymanie wysokiej dynamiki wzrostu wynagrodzeń przy jednocześnie niższej inflacji oraz nieoczekiwane obniżenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej – mówi Małgorzata Wełnowska. – Zaobserwowaliśmy wzrost udziału nabywców kupujących mieszkania na kredyt jednak bardzo aktywni byli nabywcy inwestycyjni – dodaje.
To co jednak może niepokoić to statystyki Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące budownictwa. W całym 2023 r. deweloperzy ruszyli z budową jedynie 115 tys. mieszkań. To najniższy wynik od sześciu lat.
– W konsekwencji doprowadziło to do bardzo ograniczonej podaży mieszkań deweloperskich na koniec roku. Topniejąca podaż i dość dobra sprzedaż mieszkań spowodowały także, że zniknęła nadwyżka podaży z 2022 r. – ocenia Małgorzata Wełnowska.
Zgodnie z danymi Otodom Analytics, w czwartym kwartale 2023 r. sytuacja jednak zaczęła się nieznacznie poprawiać.
– Deweloperzy zaczęli wprowadzać nowe projekty. W efekcie, na koniec stycznia na siedmiu najważniejszych rynkach dostępnych było 40,7 tys. mieszkań, najwięcej od kwietnia 2023 r. – zauważa Marcin Krasoń z Otodom Analytics.
W Warszawie w IV kw. 2023 r. deweloperzy wprowadzili na rynek ok. 5,5 tys. mieszkań sprzedając 4,5 tys. lokali. Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, pod koniec 2023 r. w stolicy deweloperzy oferowali niespełna 9 tys. mieszkań.
Kupujący uciekają na rynek wtórny
Niska podaż na rynku pierwotnym spowodowała, że część kupujących przerzuciła się na rynek wtórny. Jak wynika z danych Cenatorium, w grudniu ceny ofertowe na warszawskim rynku wtórnym zaczęły osiągać wartości wyższe od lokali deweloperskich. W grudniu średnia cena mieszkania z tzw. drugiej ręki w Warszawie przekroczyła 17 tys. zł/mkw.
– Mamy najwyższy wzrost średnich cen w Europie i brak perspektyw na hamowanie, wobec stale wysokiego popytu napędzanego kolejnymi programami pomocowymi. Nikt jednak nie zadaje sobie trudu, by policzyć, że wzrost cen, jaki powodują te kroplówki, znacząco przewyższa wartość udzielanej przez państwo pomocy – podkreśla Michał Kubicki, prezes Omega Asset Management, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
20 tys. zł/mkw. na horyzoncie
Przynajmniej na początku 2024 r., popyt na mieszkania powinien zacząć hamować. Świadczyć o tym może 50-procentowy spadek liczby wniosków o kredyty mieszkaniowe w ujęciu miesięcznym zanotowany w styczniu, mający związek z zakończeniem przyjmowania wniosków o dopłaty w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
Tymczasem na horyzoncie jest już kolejny program – „Mieszkanie na start”, który w jednomyślnej opinii ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, poniesie ceny mieszkań.
– Jak każdy program, którego zadaniem jest pobudzanie popytu, tak i „Mieszkanie na start” będzie impulsem do wzrostu cen. Dodajmy cen, które już dawno są absurdalnie wysokie. Można szacować, że do połowy 2024 r. na rynku warszawskim średnia cena ofertowa nowych lokali dobije do 20 tys. zł/mkw., zaś w pozostałych z największych polskich miast, przekroczy znacząco 15 tys. zł/mkw. – prognozuje Michał Kubicki. – Takie stawki praktycznie pozbawią większość zainteresowanych możliwości kupna jakiegokolwiek lokalu na rynku pierwotnym. Naturalnie, rynek wtórny podąża w tym samym kierunku, tylko nieznacznie ustępując cenowo.
