REKLAMA

Zmiany w rozliczeniach z fiskusem wynajmujących mieszkania. Firmy także rozliczą się ryczałtem

2021-02-07 06:00
publikacja
2021-02-07 06:00
Zmiany w rozliczeniach z fiskusem wynajmujących mieszkania. Firmy także rozliczą się ryczałtem
Zmiany w rozliczeniach z fiskusem wynajmujących mieszkania. Firmy także rozliczą się ryczałtem
fot. Zastolskiy Victor / / Shutterstock

Na tę zmianę czekało bardzo wiele podmiotów profesjonalnie zajmujących się wynajmem mieszkań. Od stycznia takie firmy również mogą rozliczać się ryczałtem, tak jak osoby fizyczne, które wynajmują mieszkania bez działalności gospodarczej. 

Chodzi o przepisy uchwalone przez Sejm 28 listopada 2020, a więc zmianę ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw. 

Dzięki temu także przedsiębiorcy zajmujący się wynajmem mieszkań mogą rozliczać się na zasadzie ryczałtu ewidencjonowanego. Dotychczas taka możliwość była zarezerwowana tylko dla wynajmu prywatnego. Przedsiębiorcom pozostawał podatek liniowy (stawka 19 proc.), bądź na zasadach ogólnych (17 i 32 procent). 

Ministerstwo Finansów uzasadniło wprowadzenie możliwości preferencyjnej formy opodatkowania chęcią ułatwienia rozliczeń z fiskusem. 

„Chcemy by mniejsi przedsiębiorcy jak najmniej czasu poświęcali na rozliczenie podatków, a jak najwięcej na dostosowanie prowadzonego przez nich biznesu do dynamicznie zmieniającej się sytuacji. Jak największa liczba firm powinna mieć możliwość rozliczania podatku w uproszczony sposób. Dlatego szeroko poszerzamy liczbę podatników, którzy będą mogli skorzystać z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i karty podatkowej” - uzasadniał resort. 

Stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynoszą: 

  1. w przypadku, gdy jego przychody nie przekroczą kwoty 100 000 zł, lub
  2. w przypadku, gdy przychody z najmu przekraczają kwot・100 000 zł. 

Warto zaznaczyć również, że ustawodawca generalnie zwiększył możliwość korzystania z ryczałtu podmiotom gospodarczym, poprzez zmianę limitu przychodu osiągniętego przez przedsiębiorcę w roku ubiegłym, do którego można wybrać ryczałt. Do tej pory było to 250 tysięcy euro, obecnie limit został podniesiony do 2 milionów euro. Nie dotyczy to oczywiście przedsiębiorców, którzy dopiero rozpoczęli swoją działalność. 

„Prywatna” działalność gospodarcza 

Ryczałt ewidencjonowany dla firm parajacych się wynajmem mieszkań, to zmiana o którą od dawna postulowały tego typu podmioty, a także osoby fizyczne, które zajmują się wynajmem korzystając z możliwości rozliczania się w formie uproszczonej – czyli właśnie ryczałtem. Dotychczasowe przepisy budziły sporo niejasności. 

Gdzie bowiem kończy się najem prywatny, który dotychczas umożliwiał rozliczenie ryczałtowe, a gdzie zaczyna działalność gospodarcza? W obliczu kontrowersji w tym zakresie nie brakował postępowań w sądach administracyjnych. Jak traktować sytuację, gdy osoba fizyczna ma na przykład 10 mieszkań i ich wynajmowanie stanowi główną, zorganizowaną formę zarobkowania, a rozlicza się ryczałtem, na podstawie umów najmu prywatnego? 

W 2019 roku do takiej sprawy odniósł się Naczelny Sąd Administracyjny. O interpretację prawa podatkowego wystąpił przedsiębiorca, który jest właścicielem kilkudziesięciu mieszkań wynajmowanych długookresowo lub okazjonalnie. Część z nich jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych, a część stanowi majątek prywatny i do ewidencji tej wprowadzona nie jest. Podatnik zapytał, czy od wynajmu mieszkań stanowiących majątek prywatny, a więc nie będący w ewidencji, może rozliczać się na zasadach ryczałtu. Wg podatnika to od niego zależy wybór, czy dany wynajem jest prywatny i może być rozliczany ryczałtem, czy też jest to działalność gospodarcza i powinna być rozliczana na zasadach ogólnych. 

W wyroku z 22 października 2019 (sygnatura akt II FSK 1581/18) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że o wyborze formy opodatkowania przesądza ustalenie, czy składniki majątku są wykorzystywane do działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku od osób fizycznych, który mówi o tym, że działalność gospodarcza jest prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły. Z kolei ustawodawca nic nie mówi o tym, by to podatnik decydował co można uznać za działalność gospodarczą, a co nie. 

Sąd jednak przyznał, że przepisy różnicujące wynajem prywatny od „firmowego” są nieprecyzyjne, co powoduje tego typu niejasności. 

Trzeba jednak dostrzec konieczność wypracowania kryteriów różnicowania kwalifikowania przychodów z najmu, zwłaszcza lokali (domów) mieszkalnych, do określonego źródła przychodów w postaci najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.) albo pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.). Wymaga bowiem podkreślenia, że o prowadzeniu działalności gospodarczej, której przedmiotem jest wynajem takich lokali, nie może przesądzać sama cecha ciągłości działań, stanowiąca wszak istotę umów najmu, ani ukierunkowanie na zysk, bowiem podporządkowanie regułom gospodarności jest także cechą zarządzania majątkiem prywatnym, a elementem reguły gospodarności jest zasadniczo zarobkowy charakter oddawania w najem składników tego majątku. Kryterium różnicującym może być natomiast cecha zorganizowania wynajmu, co wiąże się z przedsiębraniem czynności zmierzających do kreowania i uatrakcyjnienia oferty rynkowej, jak przetwarzanie (przebudowa) przedmiotu najmu w celach dostosowania do popytu rynkowego czy prowadzenie akcji reklamowej w zakresie typowym dla działalności marketingowej – napisano w uzasadnieniu orzeczenia NSA. 

Łatwiej, ale czy korzystniej? 

Możliwość wyboru ryczałtu także dla przedsiębiorców ma ograniczyć tego typu postępowania i uprościć rozliczenia z fiskusem. Przedsiębiorcy, którzy się na nią zdecydują są zobowiązani do prowadzenia tylko ewidencji przychodów. To od nich odprowadzają podatek, bez względu na koszty, których nie ma możliwości tutaj odliczyć. 

Właśnie ta kwestia powinna być kluczowa dla ewentualnej decyzji o formie opodatkowania. Prosty i przejrzysty ryczałt niekoniecznie musi być najkorzystniejszy. Jeśli przedsiębiorca ma dużo kosztów, powinien się  zastanowić, czy nie lepiej jednak zdecydować się na skalę podatkową lub podatek liniowy. Należy pamiętać, że decydując się na ryczał automatycznie pozbawiamy się np. możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych, rozliczania w kosztach niezbędnych remontów i tak dalej. Wybór formy opodatkowania powinien być więc poprzedzony dokładnym wyliczeniem, uwzględniającym szacowane koszty uzyskania przychodu.

Marcin Moneta

Źródło:
Tematy
Kredyt dla firm do 350 tys. na dowolny cel z decyzją online nawet w 10 minut

Kredyt dla firm do 350 tys. na dowolny cel z decyzją online nawet w 10 minut

Advertisement

Komentarze (0)

dodaj komentarz

Powiązane: Najem i wynajem mieszkania

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki