Na portalach ogłoszeniowych dość często można znaleźć lokale, które mimo atrakcyjnej ceny i nie najgorszej kondycji, są sprzedawane już od długiego czasu. W opisie takich mieszkań nierzadko widnieje wzmianka o braku księgi wieczystej lub nieuregulowanym stanie prawnym gruntów. Część sprzedających ogranicza się tylko do poinformowania o konieczności zakupu gotówkowego. Mimo kłopotów związanych z mieszkaniami „gorszego sortu”, takie lokale również znajdują nabywcę (zwłaszcza po sporej przecenie). Ich okazyjny zakup nie jest złym rozwiązaniem pod warunkiem, że kupujący zdaje sobie sprawę z potencjalnych problemów.
Założenie brakującej księgi wieczystej nie zawsze będzie możliwe
Brak księgi wieczystej dla wyodrębnionego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nie stanowi dużego problemu, jeżeli istnieje możliwość jej założenia. Za wniosek o założenie księgi wieczystej trzeba zapłacić 60 zł, a samo postępowanie przed sądem wieczystoksięgowym zwykle nie nastręcza wielu problemów. Poważne kłopoty pojawiają się wtedy, gdy stan prawny gruntu pod budynkiem nie został uregulowany. Właśnie taka sytuacja najczęściej jest przyczyną braku księgi wieczystej dla mieszkania albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W przypadku prawa spółdzielczego, możliwy jest też inny powód braku księgi. Niekiedy okazuje się, że obecny lokator nie założył księgi wieczystej ze względu na brak ustawowego obowiązku. Taka sytuacja jest zdecydowanie korzystniejsza dla nabywcy. Trzeba jednak pamiętać, że przed zakupem wspomaganym kredytem, konieczne będzie założenie księgi wieczystej. Jej brak po prostu uniemożliwia wpis hipoteki i właściwe zabezpieczenie kredytu.
Warto nadmienić, że do 2013 r. bardziej liberalne sądy zakładały księgi wieczyste nawet wtedy, gdy status gruntu pod budynkiem był niejasny. Sytuacja zmieniła się po uchwale Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/12). Sędziowie SN uznali, że: „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”. Mimo kontrowersji wywołanych tą uchwałą, wszystkie sądy wieczystoksięgowe dostosowały się do stanowiska Sądu Najwyższego. Jest ono problematyczne przede wszystkim dla członków spółdzielni. Mieszkania własnościowe bez księgi wieczystej są już dość rzadkim zjawiskiem.
Nieuregulowany stan gruntów uniemożliwia też wyodrębnienie „M”
Osoby zainteresowane lokalami spółdzielczymi bez księgi wieczystej powinny wiedzieć, że brak uregulowanej sytuacji prawnej gruntu pod budynkiem, stanowi barierę nie tylko przy zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego. Boleśnie przekonali się o tym liczni członkowie spółdzielni mieszkaniowych, którzy od kilku lat próbują wyodrębnić użytkowany lokal i uzyskać prawo własności do niego. Taka operacja obecnie jest niemożliwa do przeprowadzenia przez aktualnego lub przyszłego użytkownika, jeżeli stan prawny gruntów pod budynkiem wzbudza wątpliwości. Opisywany problem dotyczy dziesiątek tysięcy mieszkań spółdzielczych, gdyż wiele budynków (zwłaszcza w latach 70 - tych i 80 - tych) wznoszono na działkach o niejasnej sytuacji prawnej.
Spółdzielnie często nie są zainteresowane kosztownym uporządkowaniem kwestii własnościowych, gdyż późniejsze wyodrębnienie lokali oznacza zmniejszenie posiadanego zasobu mieszkaniowego. Niechęć do zlikwidowania prawnego bałaganu, czasem wykazują również władze samorządowe. Włodarze niektórych miast obawiają się, że próby uregulowania własności gruntów będą skutkować roszczeniami osób trzecich.
„Spółdzielcza własność” nie ma nic wspólnego z faktyczną własnością
W ramach podsumowania warto podkreślić, że nawet możliwość bezproblemowego założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa, nie zrówna go z prawem własności. Wspomnianego prawa spółdzielczego nie można już ustanawiać od 31 lipca 2007 roku, ale nadal jest ono popularne w obrocie na rynku wtórnym.
W internetowych ogłoszeniach oraz wypowiedziach pośredników nieruchomości czasem pojawia się stwierdzenie o zakupie „własności spółdzielczej”. Jest ono mylne i wprowadzające w błąd, ponieważ zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nie skutkuje równoczesnym nabyciem nieskrępowanego prawa do rozporządzania mieszkaniem. Właścicielem „M” nadal pozostaje spółdzielnia, która musi wyrazić zgodę na każdorazową zmianę sposobu użytkowania lokalu (np. poprzez prowadzenie działalności gospodarczej).
Ze względu na wspomniane ograniczenia, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powinno być wyceniane niżej, niż prawo własności podobnego mieszkania. Trzeba również zdawać sobie sprawę, że niektóre osoby są po prostu uprzedzone do spółdzielni mieszkaniowych, co wpłynie na cenę uzyskaną przy odsprzedaży prawa własnościowego.
Andrzej Prajsnar
