Niedawno wprowadzona specustawa mieszkaniowa przewiduje pewne ułatwienia dotyczące odrolnienia działek. Taka wiadomość może ucieszyć wszystkie osoby planujące zmianę charakteru posiadanego gruntu (np. w związku z planami budowy domu). Niestety radość prywatnych inwestorów będzie przedwczesna.
Trzeba bowiem pamiętać, że ułatwienia wynikające ze specustawy mieszkaniowej zostały przewidziane dla deweloperów. Osoby prywatne zamierzające odrolnić działkę, nadal będą musiały zmagać się z tak samo uciążliwą procedurą jak dotychczas. W nawiązaniu do tego tematu, eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, na czym polegają ułatwienia dla deweloperów dotyczące odrolnienia oraz częste problemy związane z przekształceniem działki rolnej.
Nierolnicze przeznaczenie żyznych gruntów wymaga zgody ministra
Wszystkie osoby zainteresowane tematem odrolnienia działek, powinny w pierwszej kolejności zapoznać się z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Już pierwsze artykuły tego aktu prawnego nie pozostawiają wątpliwości, że dla ustawodawcy zachowanie dużego areału pod uprawy jest ważniejsze od inwestycyjnych celów właścicieli działek. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych wskazuje, że do celów nierolniczych w pierwszej kolejności trzeba wykorzystywać nieużytki albo grunty rolne o najniższej klasie przydatności. Odrolnienie lepszych gruntów (użytków rolnych klas I - III), na mocy ustawy jest znacząco utrudnione. Osoby planujące nierolnicze wykorzystanie takich działek z dobrą glebą, zostały zobowiązane do wcześniejszego uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi (za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta).
Ministerialna zgoda dotycząca gruntów o klasie bonitacyjnej I, II lub III nie będzie potrzebna tylko w ściśle określonych przypadkach. Mowa o sytuacji, gdy działka spełnia wszystkie poniższe warunki:
- zawieranie się przynajmniej 50% powierzchni każdej zwartej części gruntu w obszarze zwartej zabudowy
- położenie w odległości nie większej niż 50 metrów od granicy najbliższej działki budowlanej
- usytuowanie w odległości nieprzekraczającej 50 metrów od najbliższej drogi publicznej
- łączna powierzchnia gruntu przeznaczonego do odrolnienia nie większa od 0,5 hektara
Niespełnianie przez grunt klasy I - III przynajmniej jednego z powyższych warunków, skutkuje koniecznością uzyskania zgody od ministra. Procedura dotycząca zmiany przeznaczenia gruntu bywa kłopotliwa nawet wtedy, gdy ze względu na niższą klasę gleby (IV, V lub VI) niewymagana jest zgoda ministra, a decyzja zostaje podjęta na szczeblu gminy.
Korzyściami dotyczącymi odrolnienia trzeba podzielić się z państwem
Pewne ułatwienie stanowi fakt, że wszystkie grunty rolne położone w granicach administracyjnych miast nie wymagają zgody na zmianę sposobu wykorzystania. W przypadku tych miejskich działek, potrzebne będzie jednak ich wyłączenie z produkcji rolnej. Wspomniana procedura dotyczy również gruntów położonych poza granicami miast.
Jeżeli chodzi o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, to głównym problemem oprócz formalności jest konieczność uiszczenia jednorazowej należności i opłat rocznych. Przykładowa jednorazowa należność za wyłączenie z produkcji rolnej 1 ha gruntu ornego klasy IIIb to kwota 262 305 zł pomniejszona o wartość danego gruntu z dnia wyłączenia. Trwałe wyłączenie gruntu z produkcji rolnej skutkuje również koniecznością wnoszenia przez 10 lat opłat rocznych wynoszących po 10% jednorazowej należności. Taka konstrukcja przepisów sprawia, że koszty nierolniczego wykorzystania działki bywają bardzo wysokie.
Deweloper może skorzystać z automatycznego odrolnienia działki…
Inwestorów budujących nowe mieszkania na terenach miejskich, na pewno ucieszył jeden z przepisów wprowadzonej niedawno specustawy mieszkaniowej. Ten ważny akt prawny (ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących) przewiduje bowiem istotne ułatwienie dotyczące inwestycji mieszkaniowych na miejskich gruntach rolnych. Artykuł 39 specustawy wskazuje, że: „do inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, w granicach administracyjnych miast, nie stosuje się przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych w zakresie gruntów rolnych”.
Takie rozwiązanie potocznie określane jako automatyczne odrolnienie przewidziano tylko dla deweloperów budujących bloki lub domy według ścieżki przewidzianej przez specustawę (alternatywnej wobec przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Co ważne, możliwość uniknięcia formalności i kosztów dotyczących wyłączenia gruntów z produkcji rolnej rząd stworzył tylko inwestorom budującym przynajmniej 10 domów jednorodzinnych lub 25 lokali mieszkalnych.
Andrzej Prajsnar
