Spółdzielnie mieszkaniowe jeszcze w latach 90. ubiegłego wieku budowały na potęgę. Potem przegrały konkurencję z budownictwem deweloperskim. Nadal jednak zdarzają się osiedla i bloki budowane przez te podmioty, które tym samym zachowują się jak quasi-deweloperzy. Czy zakup takiej nieruchomości może być korzystny?
Zanim postaramy się odpowiedzieć na to pytanie, odrobina historii. Jak wskazują analitycy portalu RynekPierwotny.pl, w 2017 roku spółdzielnie mieszkaniowe oddały w naszym kraju zaledwie 2300 lokali. W tym samym czasie deweloperzy dostarczyli na rynek ponad 105 tysięcy mieszkań. Jeszcze 20 lat temu proporcje wyglądały zupełnie inaczej. W 1997 roku spółdzielnie oddały ponad 28 tysięcy mieszkań, a deweloperzy tylko nieco ponad 5000.
Stopniowo prywatni inwestorzy zaczęli zyskiwać przewagę po 2000 roku, by ostatecznie zdominować budownictwo mieszkaniowe, co nie znaczy jednak, że zmarginalizowane spółdzielnie nic nie budują. Ciągle można spotkać na rynku małą bo małą, ale jednak ofertę mieszkań od spółdzielców. Część budownictwa spółdzielczego klasyfikowana jest zresztą w rubryce deweloperskiej. Wynika to m.in. z faktu, że niektóre spółdzielnie wchodzą we współpracę z firmami deweloperskimi. Zakładają z nimi spółki celowe i budują. Przykładem może być spółka Popowice Development we Wrocławiu – efekt współpracy Spółdzielni Mieszkaniowej „Popowice” i dewelopera. Aktualnie ta spółka realizuje już drugi etap swojego projektu Legnicka Street.
Jak to się dzieje, że spółdzielnie mieszkaniowe mogą działać de facto jak deweloperzy? Otóż bardzo prosto: spółdzielnie mogą budować i sprzedawać mieszkania, tyle że są związani innymi przepisami – prawem spółdzielczym, w odróżnieniu od ustawy deweloperskiej. Prawo spółdzielcze z kolei definiuje inwestycje spółdzielni jako przeznaczone na cele statutowe. Tak więc budowa i sprzedaż mieszkań mają posłużyć utrzymaniu i kolejnym działaniom spółdzielni mieszkaniowej.
Mieszkanie spółdzielcze, czyli co?
Określenie „mieszkanie spółdzielcze” dziś znaczy zupełnie co innego niż jeszcze kilkanaście lat temu. Dziś znaczy po prostu tyle, że lokal został kupiony od spółdzielni, czy też że „należy” do spółdzielni (metaforycznie, bowiem należy do właściciela, który może być członkiem spółdzielni). Od 2007 roku nie można już ustanawiać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Była to anachroniczna forma prawa rzeczowego, nie dająca pełnej własności. Obecnie kupujący – także w spółdzielni – podpisuje akt notarialny i staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości.
Jak można to zrobić? Drogi są dwie – albo kupić na normalnych rynkowych zasadach mieszkanie od spółdzielni (decydując tym samym, czy się do niej zapisać, czy nie), albo też zapisujemy się na mieszkanie, zostajemy członkiem spółdzielni, wnosimy wkład budowlany z ekspektatywą, czyli roszczeniem o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Czy kupno mieszkania od spółdzielni się opłaca?
Właściciel i spółdzielca
Wielu uważa, że tak, wysuwając jako koronny argument ceny. Panuje obiegowa opinia, że mieszkania spółdzielcze są generalnie tańsze od deweloperskich. Ten akurat argument wydaje się w największym stopniu nieprawdziwy, co nie znaczy, że nie ma profitów z takiej transakcji.
Przede wszystkim mieszkania „spółdzielcze” mogą się wyróżniać w porównaniu do deweloperskich dobrymi lokalizacjami. Spółdzielnie mieszkaniowe kojarzą nam się – słusznie zresztą – z dużymi blokowiskami. Do dziś jednak dysponują one wielkim zasobem gruntów nabytych jeszcze w okresie PRL. Same blokowiska, odsądzane do niedawna od czci i wiary, dziś na tle budownictwa deweloperskiego, zwłaszcza najtańszego okazują się lepiej pomyślane planistycznie, lepiej zlokalizowane, w pełni skomunikowane, z pełną infrastrukturą, sklepami, placówkami edukacyjnymi, z większą przestrzenią niż ciasna zabudowa nowych osiedli, z placami zabaw, parkami itp. I właśnie w takim otoczeniu najczęściej spółdzielnie realizują swoje nowe inwestycje. Dzięki temu mogą one wyróżniać się na plus względem nowych osiedli deweloperskich.
Druga sprawa to forma zakupu. Kupujący powinien rozważyć zapisanie się do spółdzielni mieszkaniowej. W takiej sytuacji będzie mógł liczyć na niższe koszty niż właściciel niezrzeszony. Wynika to z faktu, że jako członek spółdzielni jest również beneficjentem wypracowanych przez nią zysków – np. ze sprzedaży lokali. Te mogą się przekładać na obniżkę czynszów, finansowanie pewnych działań remontowych itp. Nie-spółdzielca w tym zakresie na pewno zostanie „podliczony”. Zazwyczaj więc – dla własnej wygody – zostaje spółdzielcą.
Tańsze mieszkania?
Potencjalnie niższe koszty kupna nieruchomości występują w przypadku inwestycji w mieszkanie spółdzielcze stawiane „od zera”, a więc poprzez wpłatę wkładu budowlanego. Sama ekspektatywa jest z kolei prawem zbywalnym i dziedzicznym. Zazwyczaj ci, którzy są członkami spółdzielni i „składają się” na nowy budynek, mogą liczyć na pozytywne warunki finansowania, jednak minusem jest fakt, że nie znają ostatecznych kosztów budowy, a te mogą się zmieniać.
Jak natomiast kształtują się ceny, jeśli chcemy kupić od spółdzielni gotowe mieszkanie na „normalnych”, rynkowych zasadach? Jak już wspomnieliśmy – niekoniecznie jest tanio. Spółdzielnie zdają sobie sprawę z sytuacji rynkowej. Dla przykładu – nowe 50 - metrowe mieszkania w projekcie Legnicka Street we Wrocławiu– o którym już wspomnieliśmy, wyceniono na 7300 zł/mkw. To więcej o około 1000 zł/mkw. niż wynosi średnia cen we Wrocławiu. Taka stawka z pewnością wynika z bardzo dobrej lokalizacji – niedaleko ścisłego centrum miasta, blisko dużej galerii handlowej „Magnolia”, wzdłuż ulicy Legnickiej, jednej z głównych arterii zachodniej części Wrocławia. Taka wycena potwierdza jednak znajomość realiów rynkowych u spółdzielców.
Przykład z rynku stołecznego – za nowe domy pod Warszawą, w gminie Stare Babice, jedna ze stołecznych spółdzielni mieszkaniowych oczekuje po 6200 zł/mkw. Za 250 metrowy dom trzeba zapłacić ponad 1,5 mln zł. Cena nie jest niska, wynika z pewnością z atrakcyjnej lokalizacji w otulinie Kampinoskiego Parku Narodowego, natomiast nie można jej uznać za preferencyjną.
Choć niekoniecznie tańsze od deweloperskiego, budownictwo spółdzielcze jest ciekawym dopełnieniem oferty mieszkaniowej, z całą pewnością wartym zainteresowania. Klient może liczyć na interesujące nieruchomości, często w dobrych lokalizacjach. W przypadku przystąpienia do spółdzielni będzie mógł wybrać korzystną ścieżkę budowy mieszkania oraz będzie beneficjentem zysków wypracowanych przez spółdzielnię, co może się przełożyć na niższe koszty administracyjne związane z utrzymaniem mieszkania.
