Prawie dwa lata temu pojawiły się pierwsze informacje o planach powszechnego przekształcenia użytkowania wieczystego pod blokami mieszkalnymi w prawo własności. Od tamtej pory krajowe media regularnie informują o kolejnych poprawkach w projekcie ustawy wprowadzającej powszechne uwłaszczenie lokatorów. Prace nad tym aktem prawnym wydają się przewlekłe nawet jak na standardy polskiej legislacji. Jeśli ustawa likwidująca użytkowanie wieczyste pod budynkami mieszkalnymi zostanie wreszcie uchwalona i opublikowana, to jej losy nie będą jeszcze do końca przesądzone. Pojawiają się bowiem opinie, że masowe uwłaszczenie ponad miliona współużytkowników wieczystych narusza konstytucyjną zasadę ochrony własności (w stosunku do praw samorządów).
Wątpliwości dotyczą również pomocy dla deweloperów …
Osoby zainteresowane tematem uwłaszczenia gruntów pod budynkami mieszkalnymi mogą na stronach Rządowego Centrum Legislacji (RCL) śledzić losy projektu odpowiedniej ustawy (tzn. ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów). Jak zauważył portal RynekPierwotny.pl, wspomniany projekt z symbolem UD75 pojawił się na witrynie RCL już w sierpniu 2016 r. Od tamtego czasu przygotowywany projekt dotarł dopiero do Stałego Komitetu Rady Ministrów i nie został jeszcze ostatecznie zatwierdzony przez rząd. Ze Stałego Komitetu Rady Ministrów ustawa znów trafiła do Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, gdzie ma zostać dopracowana.
Ustawodawcę częściowo usprawiedliwia skomplikowana materia przepisów związanych z powszechnym uwłaszczeniem lokatorów. Podczas prac legislacyjnych wątpliwości budzi między innymi kwestia przekształcenia użytkowania wieczystego w odniesieniu do mieszkań posiadanych przez deweloperów oraz innych przedsiębiorców. Mowa o lokalach przeznaczonych do sprzedaży i rozmaitych lokalach użytkowych. Pojawiły się obawy, że taka forma uwłaszczenia dotycząca deweloperów oraz innych firm zostanie potraktowana jako niedozwolona pomoc publiczna dla tych przedsiębiorców i wzbudzi obiekcje Unii Europejskiej. Ostatecznie uznano, że w analizowanej sytuacji może zostać uwzględniony limit pomocy de minimis. Nie wiemy jednak, jak na taką argumentację zareaguje UE.
Inną kłopotliwą kwestią jest opór ze strony samorządów. Zgodnie z obecnym projektem ustawy uwłaszczeniowej samorządy przez kolejne 20 lat lub 33 lata będą mogły liczyć na opłatę przekształceniową, która zrekompensuje im brak rocznych opłat za użytkowanie wieczyste. Spodziewana utrata wpływów od 1,3 mln użytkowników wieczystych na pewno nie cieszy samorządowców (nawet jeśli ma nastąpić w długim horyzoncie czasowym). Nie można wykluczyć, że po wprowadzeniu planowanych przepisów niektórzy samorządowcy będą próbowali zakwestionować konstytucyjność tych regulacji i powoływać się na ochronę prawa własności gmin.
Warszawski ratusz przygotował konkurencyjną propozycję
Na problemy z wprowadzeniem powszechnego uwłaszczenia ziemi pod blokami niedawno zareagował warszawski ratusz. Władze stolicy, bazując na obowiązujących przepisach, skorzystały ze swojego uprawnienia i wprowadziły bonifikatę wynoszącą aż 95% opłaty przekształceniowej. Uchwała Rady m.st. Warszawy nr L/1217/2017 mówi, że „wyraża się zgodę na udzielenie 95-proc. bonifikaty osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami”.
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność realizowane z taką specjalną „warszawską” bonifikatą niestety wymaga zgody wszystkich współużytkowników (właścicieli mieszkań). W razie sprzeciwu przynajmniej jednej z zainteresowanych osób, konieczne będzie postępowanie sądowe na podstawie artykułu 199 kodeksu cywilnego (art. 199 KC - „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”).
Korzyści dla właścicieli „M” będą odczuwalne po 20 latach
Osobom zainteresowanym tematem uwłaszczenia ziemi pod blokami pozostaje obserwowanie wolno toczących się prac legislacyjnych. Wbrew temu, co można przeczytać w wielu mediach, przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo współwłasności gruntu nie będzie kwestią kluczową dla wielu właścicieli mieszkań. Trzeba pamiętać, że takie osoby przez kolejne 20 lat zostaną zobowiązane do wnoszenia opłat przekształceniowych o wysokości zbliżonej do obecnej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. W przypadku lokali użytkowych analogiczny okres płatności wyniesie aż 33 lata. Można zatem przypuszczać, że wiele osób obecnie posiadających lokal na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste do czasu wygaśnięcia opłaty przekształceniowej, po prostu przestanie być właścicielem tej nieruchomości (np. ze względu na jej wcześniejszą sprzedaż).
Andrzej Prajsnar
Bezpieczny kredyt 2% - najważniejsze fakty
Na czym polega? Kto może skorzystać? Ile kredytu można dostać? Co z wkładem własnym? Czy dopłaty można stracić? Pobierz e-book bezpłatnie lub kup za 10 zł.
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
