Posiadanie ogródka przy mieszkaniu na parterze to dla wielu osób atrakcyjna alternatywa dla domu jednorodzinnego. Możliwość wypicia porannej kawy na własnym trawniku, zorganizowania grilla, postawienia huśtawki czy mini warzywnika – wszystko to brzmi jak komfort, którego na próżno szukać w mieszkaniach na wyższych kondygnacjach. Jednak czy taki przydomowy teren faktycznie należy do właściciela lokalu?
Sprawa nie zawsze jest oczywista, a klucz tkwi w ustaleniu, kto rzeczywiście posiada tytuł prawny do gruntu.
Czym jest „przypisany” ogródek?
W nowoczesnym budownictwie wielorodzinnym, zwłaszcza w miastach, często projektuje się lokale parterowe z wyjściem na niewielki ogródek. Taki teren pełni rolę substytutu balkonu i dodaje faktycznej przestrzeni mieszkaniu. Deweloperzy chętnie uwzględniają takie rozwiązania w inwestycjach, ponieważ są one cenione przez klientów – zwiększają funkcjonalność lokalu, a przez to jego wartość rynkową.
Jednak jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, przypisanie ogródka do lokalu nie jest jednoznaczne z jego formalnym posiadaniem. To, że ogródek znajduje się „przy” mieszkaniu, nie oznacza jeszcze, że staje się jego prawnie niezależnym gruntem. Często kupujący nie zdają sobie sprawy, że użytkują teren, który w rzeczywistości nadal jest częścią wspólną nieruchomości.
Kiedy ogródek jest naszą własnością?
Aby mówić o faktycznym posiadaniu działki, konieczne jest jej wyodrębnienie jako samodzielnego składnika majątkowego, co wiąże się z koniecznością założenia osobnej księgi wieczystej. W takiej sytuacji deweloper sprzedaje grunt razem z mieszkaniem – najczęściej w ramach jednego aktu notarialnego – a nabywca staje się jego właścicielem w pełnym tego słowa znaczeniu. Ma wówczas prawo swobodnie decydować o sposobie użytkowania, sprzedaży czy zabudowy tej przestrzeni, oczywiście w granicach prawa i obowiązujących przepisów miejscowego planu zagospodarowania.
Taka sytuacja zdarza się jednak rzadko. W praktyce deweloperzy nie są skorzy do wydzielania gruntów na potrzeby lokali mieszkalnych – zwłaszcza w aglomeracjach, gdzie działki są wyjątkowo cenne i trudne do pozyskania. Sprzedaż fragmentów terenu każdemu nabywcy wiązałaby się z dodatkowymi kosztami, komplikacjami administracyjnymi i ryzykiem utrudnień w zarządzaniu wspólnotą mieszkaniową.
Dlaczego ogródki zazwyczaj nie są wydzielane?
Ogródek, aby mógł stanowić odrębną własność, musi być fizycznie możliwy do wydzielenia – musi posiadać wyraźnie określone granice i dostęp do drogi (choćby wewnętrznej). Deweloper musiałby zatem zmienić projekt całej inwestycji, dostosowując infrastrukturę do nowych działek. Nie zawsze jest to możliwe ani opłacalne – zwłaszcza że prawo budowlane i plan miejscowy mogą narzucać dodatkowe ograniczenia.
Co więcej, każda działka musiałaby posiadać zapewniony dostęp do części wspólnych, takich jak klatka schodowa czy instalacje biegnące pod gruntem. Deweloperzy, chcąc uniknąć problemów związanych z utrudnieniami w serwisowaniu budynku, wolą nie oddawać fragmentów terenu na własność poszczególnym lokatorom.
Użytkowanie ogródka – bez aktu własności
W zdecydowanej większości przypadków ogródki są traktowane jako części wspólne nieruchomości, z tą różnicą, że niektóre z nich są przeznaczone do wyłącznego użytkowania przez konkretnych mieszkańców. Z formalnego punktu widzenia oznacza to, że właściciel mieszkania nie jest jednocześnie właścicielem gruntu na ogródek – może jednak mieć prawo do jego indywidualnego używania.
Takie rozwiązanie opiera się najczęściej na umowie quoad usum, czyli porozumieniu współwłaścicieli dotyczącym sposobu korzystania z określonych części wspólnych nieruchomości. Umowa ta nie przenosi prawa własności, lecz wyłącznie reguluje zasady użytkowania – np. że właściciel mieszkania A korzysta z ogródka nr 1, właściciel mieszkania B z ogródka nr 2 itd.
Umowa quoad usum może zostać zawarta przez wszystkich współwłaścicieli (czyli np. wszystkich mieszkańców budynku) lub jednostronnie ustanowiona przez dewelopera przed przeniesieniem własności lokali. Warto, by została ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej – zwiększa to jej skuteczność prawną i zabezpiecza interesy użytkowników.
Co wolno, a czego nie?
Prawo do użytkowania ogródka – choć ekskluzywne – nie jest równoznaczne z prawem do dysponowania gruntem tak, jak właściciel. Nie możemy zatem zbudować na nim trwałych obiektów bez zgody wspólnoty, sprzedać ogródka osobno, ani ogrodzić go w sposób uniemożliwiający dostęp do instalacji technicznych. Możemy jednak teren zagospodarować – posiać trawę, zasadzić rośliny, ustawić meble ogrodowe czy nawet wynająć go na cele tymczasowe, jeśli nie stoi to w sprzeczności z regulaminem wspólnoty.
Rola wspólnoty mieszkaniowej
Ponieważ ogródek jest częścią wspólną, wspólnota mieszkaniowa może podejmować decyzje dotyczące jego użytkowania. Uchwały mogą dotyczyć m.in. regulaminu korzystania z ogródków, rodzaju dopuszczalnej roślinności, zasad ich ogrodzenia, korzystania z wody, a nawet opłat na utrzymanie zieleni. Czasem tworzy się wspólny fundusz pielęgnacyjny, z którego finansuje się np. koszenie trawy czy przycinanie krzewów.
To wspólnota, jako właściciel całej nieruchomości, może również rozstrzygać spory między mieszkańcami – np. dotyczące przekroczenia granic ogródka lub jego nadmiernego zabudowania.
Sprzedaż mieszkania z ogródkiem
W sytuacji, gdy mieszkanie posiada przypisany ogródek, użytkowany na podstawie umowy quoad usum, sprzedaż lokalu oznacza automatyczne przekazanie prawa do korzystania z tej przestrzeni nowemu właścicielowi. Zapis ten nie musi być odrębnie ujęty w akcie notarialnym, choć warto, by został jasno wskazany, co ułatwia późniejsze dochodzenie roszczeń.
Nowy właściciel nie ma możliwości swobodnego zmieniania zasad użytkowania ani zajmowania większego fragmentu terenu. Zgodnie z art. 221 Kodeksu cywilnego, jeżeli przy zakupie wiedział lub mógł bez większego trudu dowiedzieć się o obowiązującym podziale nieruchomości wspólnej, musi go respektować.
Użytkowanie w praktyce
Choć umowa quoad usum daje prawo do wyłącznego korzystania z ogródka, nie zawsze gwarantuje brak problemów. Konflikty mogą pojawiać się np. przy próbie wynajmu przestrzeni osobom trzecim, organizacji imprez lub w przypadku nieprzestrzegania regulaminu. Teoretycznie każdy współwłaściciel może zaskarżyć sposób użytkowania gruntu, jeśli narusza on zasady współżycia społecznego, przepisy wspólnoty lub powoduje uciążliwości.
Dlatego w praktyce najważniejsze okazuje się nie tyle posiadanie umowy, co zdrowe relacje i wzajemne zrozumienie między mieszkańcami. Dobra komunikacja i jasno określone zasady często pozwalają uniknąć sytuacji konfliktowych, które mogłyby skutecznie odebrać radość z posiadania ogródka.
Podsumowanie
Ogródek przy mieszkaniu to niewątpliwy atut – zwiększa funkcjonalność lokalu, poprawia jego atrakcyjność przy sprzedaży i daje namiastkę własnej działki w miejskim środowisku. Warto jednak pamiętać, że najczęściej nie jesteśmy jego właścicielami – możemy go jedynie użytkować na określonych zasadach.
Brak formalnego prawa własności nie oznacza, że nie możemy czerpać z niego korzyści – ważne jednak, by znać swoje prawa i obowiązki, a także szanować ustalenia wspólnoty. Dzięki temu ogródek może stać się rzeczywistą wartością dodaną, a nie źródłem niepotrzebnych problemów.
Marcin Moneta
