Obciążenie mieszkania hipoteką na rzecz innego podmiotu nie przekreśla możliwości sprzedaży takiej nieruchomości. Najczęściej chodzi o hipotekę umowną na rzecz banku, wynikającą z zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Co należy zatem zrobić w sytuacji, gdy chcemy takie mieszkanie sprzedać?
Zanim odpowiemy na to pytanie, przede wszystkim należy kilka słów poświęcić hipotece. Jest ona ograniczonym prawem rzeczowym. Służy zabezpieczeniu interesów wierzyciela, który może dochodzić swoich wierzytelności z rzeczy – w Polsce z nieruchomości i niektórych praw (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).
Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich praw niezależnie od tego czy rzecz, na którą nałożona jest hipoteka, zmieni właściciela w wyniku sprzedaży czy też nie. Hipoteka daje pierwotnemu wierzycielowi pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi aktualnego właściciela nieruchomości, chyba że wpis hipoteki zostanie usunięty z księgi wieczystej, a więc przestanie obowiązywać.
Hipoteka może być umowna lub przymusowa. W pierwszym wariancie wynika ona z zawieranych transakcji między stronami, np. zaciągnięcia kredytu hipotecznego. W drugim jest niejako narzucona na dłużnika, nie wymaga jego zgody. Najczęściej spotykaną podstawą do nałożenia hipoteki przymusowej pozostaje wyrok sądu.
Mieszkanie z kredytem hipotecznym – prowizja za wcześniejszą spłatę
Oczywiście ogromna większość hipotek ma charakter umowny i wynika z zaciągniętego przez kredytobiorcę zobowiązania kredytowego. Przeprowadzenie sprzedaży takiej nieruchomości wymagać będzie poinformowania o planowanej transakcji banku-kredytodawcy. Po drugie: musimy uzyskać z banku informację o dokładnej wysokości zadłużenia wynikającego z umowy kredytowej. To niezwykle istotna sprawa. Spłata kredytu przed terminem może być obciążona dodatkowymi kosztami, co zwiększy kwotę do uregulowania. Chodzi o to, by mieć pewność, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości pozwolą uregulować zobowiązanie kredytowe.
Należy się też liczyć z tym, że w niektórych sytuacjach bank naliczy prowizję za wcześniejszą spłatę. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, bank może ją pobrać, jeśli spłata nastąpi w okresie do 3 lat od podpisana umowy kredytowej. Prowizja może wynieść maksymalnie do 3 proc. spłaconej kwoty oraz nie może przekroczyć sumy odsetek, które byłyby naliczone w ciągu roku (od terminu faktycznej spłaty).
Mieszkanie z hipoteką – formalności przy sprzedaży
Gdy mamy pewność, że uda nam się zamknąć umowę kredytową i znaleźliśmy kupca na mieszkanie, powinniśmy uzyskać z banku zaświadczenie o wysokości salda zadłużenia z tytułu kredytu oraz promesę, w której bank zapewnia o wykreśleniu hipoteki z działu IV Księgi Wieczystej mieszkania po spłacie całości kredytu.
Zaświadczenie o wysokości salda kredytu oraz promesa będą potrzebne przy podpisywaniu umowy w formie aktu notarialnego na sprzedaż nieruchomości. Co istotne – oba dokumenty są ważne przez 30 dni, więc jeśli podpisano umowę przedwstępną na dłuższy czas, konieczne będzie pozyskanie nowego zaświadczenia. Oczywiście sprzedaż mieszkania wymaga w pierwszym rzędzie uregulowania wszystkich zaległości finansowych dotyczących nieruchomości – zaległych rat kredytowych i odsetek, płatności w spółdzielni mieszkaniowej itp.
Po zawarciu umowy sprzedaży nabywca wpłaca pieniądze za nieruchomość, jednak tylko część trafia na konto sprzedającego, natomiast kwota kredytu do spłaty wędruje do banku. Jeśli nabywca nieruchomości posiłkuje się kredytem hipotecznym, wówczas sam bank – kredytodawca przeleje środki na konto banku, na rzecz którego widnieje wpis hipoteki, a dopiero nadwyżkę przekaże sprzedającemu. Jeśli transakcja dokonuje się za gotówkę, wówczas sprzedający będzie musiał przelać pieniądze na konto banku samodzielnie. W ten sposób można zamknąć umowę kredytową i wykreślić wpis hipoteki z księgi wieczystej.
W tym celu dotychczasowy kredytobiorca powinien uzyskać tzw. list mazalny, a więc dokument potwierdzający zgodę banku na wykreślenie hipoteki z Księgi Wieczystej, po zaksięgowaniu ostatniej wpłaty. Bank ma na to 2 – 3 tygodnie. Po wystawieniu listu mazalnego należy złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki w sądzie rejonowym/dziale ksiąg wieczystych.
Ubezpieczenie mieszkania
Często warunkiem zawarcia umowy kredytowej jest ubezpieczenie nieruchomości – w wariancie podstawowym od zniszczenia wskutek działania ognia i wody. Co dalej dzieje się z takim ubezpieczeniem, gdy nieruchomość zmienia właściciela?
Otóż możliwe są dwa rozwiązania: 1) polisa zostanie po prostu przepisana na nowego właściciela. Wówczas jej bieg jest niezakłócony, więc dotychczasowy właściciel mieszkania nie zyskuje zwrotu środków z tytułu nadpłaty. 2) W drugim wariancie polisa zostaje wygaszona, a zbywcy mieszkania zwraca się nadpłatę składki ubezpieczeniowej za okres, w którym polisa już nie obowiązuje – oczywiście jeśli polisa za konkretny okres została opłacona.
Obrót nieruchomościami obciążonymi hipoteką nie należy do rzadkości, nie jest też specjalnie trudny. Takie rozwiązanie oczywiście pozwala uwolnić się dotychczasowemu kredytobiorcy od zobowiązania kredytowego. Kalkulując, ile może zarobić i czy rzeczywiście operacja mu się opłaca, powinien zsumować wszystkie koszty, nie tylko kredytu do spłacenia, ale również opłaty bankowe i prowizje (np. wynikające z wcześniejszej spłaty), a także ewentualny podatek dochodowy, płatny, jeśli nieruchomości zostanie sprzedana przed upływem 5 lat od zakupu (chyba, że uzyskane środki będą przeznaczone na cel mieszkaniowy. Od 2022 roku, po zmianie przepisów, spłata kredytu zaciągniętego na sprzedawaną aktualnie nieruchomość też jest takim celem).
Marcin Moneta
