Czy mieszkania na parterach budynków wielorodzinnych są tańsze niż na wyższych kondygnacjach, czy to tylko mit, który funkcjonuje na rynku nieruchomości? Czy mieszkania na ostatniej kondygnacji mają niższe ceny? Sprawdziliśmy, ile prawdy jest w takich przekonaniach.
Wśród kupujących nieruchomości do dziś funkcjonuje pogląd - wywodzący się jeszcze z czasów PRL - o mniejszej atrakcyjności niektórych mieszkań, w zależności od piętra. Najmniej atrakcyjne, a przez to potencjalnie najtańsze, mają być mieszkania na piętrach skrajnych - czyli na parterze i kondygnacji ostatniej.
Parter - według opinii wielu jest niewygodny do życia, dlatego że jest piętrem “przechodnim”. Każdy musi wejść do budynku i przejść przez parter, by dostać się na wyższą kondygnację piechotą, czy też wsiąść do windy na parterze. Po drugie - partery uważa się za mniej bezpieczne i bardziej podatne na dźwięki z zewnątrz. Z racji faktu, że najniższa kondygnacja jest najbliżej ziemi, potencjalny włamywacz może być zainteresowany rabunkiem właśnie mieszkań z dołu. Mankament to oczywiście również głosy sąsiadów czy młodzieży przesiadującej na ławkach itp. Z tego też powodu mieszkańcom parterów ciężej zachować cenną prywatność. Przechodniom z ulicy czy podwórka łatwo spojrzeć w okna najniżej położonych mieszkań. Na wyższych kondygnacjach jest ciszej i bardziej dyskretnie. Uważa się również, że mieszkania na parterze są zimniejsze i wilgotniejsze. Wszystko dlatego, że jeśli izolacja podłogi jest niewystarczająca, chłód i wilgoć może dostawać się do mieszkania od gruntu. Nie bez znaczenia jest również fakt, że nisko położone mieszkania często mogą być zacienione przez drzewa rosnące na zewnątrz.
Tak przedstawia się pokrótce lista wad parterów. W przypadku kondygnacji ostatniej też można wskazać kilka potencjalnych mankamentów. Pierwszy i podstawowy - jeśli w budynku nie ma windy, jesteśmy skazani na codzienne przebieżki po schodach. Uważa się również, że mieszkania na ostatnim piętrze podczas gorącego lata znacznie łatwiej się nagrzewają, z kolei zimą jest tam chłodniej. Tym skutkuje zła izolacja budynku. W deszczowe dni, jeśli rzeczywiście izolacja kuleje, do mieszkania może przeciekać woda. Krótko mówiąc - ostatnia kondygnacja siłą rzeczy jest znacznie bardziej wystawiona na warunki atmosferyczne niż nieruchomości położone niżej. Wysokość umiejscowienia mieszkania w budynku może być też wadą dla osób, które cierpią na lęk wysokości czy przestrzeni.
Tak pokrótce wygląda lista wad kondygnacji skrajnych. Już pierwszy rzut oka prowadzi do wniosku, że spora część z nich to “zapożyczenia” z czasów minionych i rynku wtórnego. Przykładem może być kwestia przechodniego parteru i windy. Istotnie - w wielu blokach z czasów PRL by dostać się do windy, czy pójść piechotą po schodach na wyższe piętro, trzeba było przejść przez parter. W nowym budownictwie tej konieczności nie ma. Budynki wielorodzinne często mają windy zlokalizowane na poziomie niższego parteru, można też wjechać do góry z parkingu podziemnego, ponadto w budynkach funkcjonują klatki schodowe, które pozwalają “omijać” przechodzenie przez piętra obok drzwi mieszkańców. Jest to więc anachronizm.
Podobnie ma się sprawa z mieszkaniami na ostatnich kondygnacjach. Istotnie - w czasach PRL czteropiętrowe bloki najczęściej nie miały wind. Mieszkania z samej góry w takich budynkach są dziś istotnie znacznie trudniejsze do sprzedaży. I tutaj rzeczywiście - częściej spotkamy obniżone ceny. Takie mieszkania nie będą na pewno w orbicie zainteresowania starszych kupujących czy rodzin z małymi dziećmi, tak więc lista potencjalnych chętnych skraca się.
Inaczej jednak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym. Dziś winda w budynkach wielorodzinnych to właściwie standard. Mieszkania w nowych blokach bez wind postrzega się jako nieatrakcyjne i są one znacznie tańsze. Taka oferta to jednak zdecydowana mniejszość. Windy na rynku pierwotnym dziś stanowią “pakiet podstawowy”, stąd też kupujący mieszkanie na ostatniej kondygnacji nie musi się obawiać, że będzie musiał każdego dnia wspinać się po schodach (choć niewykluczone, że taka konieczność go spotka podczas awarii dźwigu osobowego).
Jak więc widzimy - wiele wad pięter skrajnych należy do kategorii mitów. Obawy co do temperatury w pomieszczeniach wynikają z kolei nie tyle z położenia mieszkań, co jakości izolacji, a za nią odpowiada deweloper. Wybór odpowiedniej, rzetelnej firmy pozwoli więc zniwelować tego typu mankamenty.
Poza tym na drugim biegunie mamy listę zalet mieszkań "skrajnych”. Oczywiście partery to siłą rzeczy mieszkania mniej prywatne i bardziej “narażone” na dźwięki z zewnątrz, jednak plusem jest fakt, że nie trzeba czekać na windę. Parter ułatwia też przeprowadzkę, wniesienie nowych mebli czy sprzętu AGD. Wreszcie mieszkania na parterach mogą mieć ogródki, co stanowi walor nie do przecenienia.
Z kolei kondygnacja najwyższa w zamian za prawdziwe bądź urojone mankamenty daje takie zalety jak ograniczenie odgłosów z dołu, piękny widok z okna czy balkonu oraz większe poczucie prywatności z racji faktu, że nad mieszkaniem na ostatniej kondygnacji nikt już nie mieszka.
Przeczytaj także
Cenowa mitologia?
Czy istotnie mieszkania na skrajnych kondygnacjach są tańsze? Sprawdziliśmy oferty z Warszawy i okolic.
Wniosek? Faktycznie - jeśli chcemy szukać tańszego mieszkania, częściej znajdziemy niższe cenowo oferty właśnie na parterach. Zdarza się, że parter wycenia się o kilka do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych niżej niż mieszkania na kolejnych piętrach. Nie jest to jednak regułą. Często ceny nie różnią się w ogóle, choć trzeba przyznać, że często też w cenie mieszkania na najniższej kondygnacji jest ogródek, znacznie większy niż balkony na wyższych piętrach. Ma być to dodatkowa zachęta dla kupujących, by postawili na mieszkanie na dole. Co do kondygnacji ostatnich - tu różnic cenowych nie tylko nie dostrzegamy, ale niejednokrotnie najwyższa kondygnacja okazuje się właśnie najdroższa.
Przykład z rynku stołecznego - projekt Rezydencja pod Świerkami w Starej Miłosnej tuż za rogatkami Warszawy: 83-metrowe mieszkanie na parterze można tu kupić w cenie 710 tys. zł. Zbliżony poziom cen mają podobne wielkością mieszkania z wyższych kondygnacji.
Laveli Residence to kolejna inwestycja w Starej Miłosnej. 50-metrowe mieszkanie na parterze z 12-metrowym ogródkiem kosztuje tu 495 tys. zł. Na wyższych kondygnacjach istotnie jest drożej. Za 50 metrów z 8,5-metrowym balkonem na drugim piętrze trzeba już zapłacić ponad 530 tys. zł.
Na warszawskiej Białołęce za mieszkania na parterze na osiedlu Warzelnicza III trzeba zapłacić niecałe 350-406 tys. zł. Chodzi o metraże od 35 do 46 mkw. W tym przypadku ceny nie odbiegają od stawek za mieszkania na wyższych kondygnacjach.
Inna inwestycja na Białołęce to Brzeziny Residence. Tu 1-pokojowe mieszkanie na parterze (niecałe 34 mkw.) wyceniono na 314 tys. Zł. Dwa pokoje - 51 mkw. - kosztują 426 tys. zł. Mieszkanie dodatkowo ma ogródek (37 mkw.). Dla porównania - za mniejsze tylko o 1 mkw. mieszkanie na pierwszym piętrze w tym samym projekcie trzeba zapłacić 422 tys. zł.
Na osiedlu Ura Sky na warszawskim Ursusie, które ma być gotowe do III kw. 2022, 37,5-metrowe mieszkanie na parterze wyceniono na 405 tys. zł. Mieszkanie nie ma ogródka (jak wszystkie lokale w projekcie ma loggię). Cena w tym przypadku jest rzeczywiście nieco niższa od podobnych metraży na wyższych kondygnacjach. Za podobne wielkością mieszkanie na piętrze pierwszym sprzedający oczekuje 413 tys. zł, na piętrze drugim 416 tys., na trzecim 420, a na piętrze szóstym, ostatnim - już 430 tys. To potwierdza nasz wcześniejszy wniosek - mieszkania na najwyższym piętrze często są najdroższe.
Podsumowanie
Przekonanie o dużych różnicach cenowych w zależności od piętra, na którym znajduje się nieruchomość, jest dziś opinią mocno na wyrost. Mankamenty najniższych kondygnacji, na które kiedyś “cierpiało” budownictwo, są dziś w ogromnej części zniwelowane. Ogródki na parterach to często stosowane rozwiązanie, które dodatkowo zachęca kupujących i niweluje rzekome wady parterów. Z kolei w przypadku kondygnacji górnych nie tylko nie widać różnic cenowych, ale często najwyżej położone mieszkania mają też najwyższe ceny.
Choć kondygnacja jest jedną z ważniejszych spraw dla kupujących, dziś większe znaczenie dla ceny nieruchomości ma jej położenie względem stron świata: nasłonecznienie lub ewentualne niedobory światła słonecznego, które wpływają na temperaturę pomieszczeń i komfort życia. Jeszcze kilkanaście lat temu wielu kupujących nie miało świadomości tego typu uwarunkowań. Dziś jest to jedna z podstawowych spraw, o które pytają klienci.
Marcin Moneta
