Decydując się na wynajęcie lokalu innej osobie trzeba mieć świadomość tego, że obowiązujące przepisy chronią również lokatorów, nierzadko kosztem właścicieli. Dokładna znajomość przepisów pozwoli uniknąć problemów, takich jak brak możliwości eksmitowania uciążliwego najemcy.
Obowiązujące obecnie w Polsce przepisy niewątpliwie stawiają najemcę w uprzywilejowanej pozycji w stosunku do właściciela lokalu. Wizja wynajmowania lokalu obcym osobom może więc wzbudzać niepokój. Dotyczy on zarówno sytuacji, w których nie będzie można eksmitować najemcy, ale również tego, że nie będzie on terminowo opłacał czynszu czy też zniszczy powierzone mu mieszkanie lub dom. Obawy te są niestety w pełni uzasadnione.
Oto kilka typów najemców, którzy mogą okazać się szczególnie kłopotliwi dla właściciela nieruchomości.
Dłużnik
Wydawałoby się, że zaleganie z zapłatą czynszu jest najprostszą drogą do tego, żeby utracić prawo korzystania z wynajętego lokalu. W rzeczywistości sprawa ta jest nieco bardziej skomplikowana. – W takim wypadku właściciel nie dość, iż nie może swobodnie dysponować lokalem, to dodatkowo nie uzyskuje należnego mu czynszu. Brak płatności czynszu dopiero za trzy okresy płatności uprawnia właściciela do wypowiedzenia umowy, co najmniej na miesiąc na przód. Przed tym właściciel musi wyznaczyć na piśmie dodatkowy, miesięczny termin na uiszczenie zaległości. W praktyce więc, mimo braku płatności czynszu, właściciel może odzyskać władanie nad mieszkaniem dopiero po upływie prawie półrocznego okresu – tłumaczy Jarosław Włoch, radca prawny z Małopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych.
Wandal
Zdarza się również, że właściciel wynajmie mieszkanie osobom, które nie troszczą się o zachowanie go w dobrym stanie. Czy w takiej sytuacji ma prawo pozbyć się uciążliwych najemców? – W przypadku gdy lokator używa lokalu w taki sposób, iż czyni on w nim szkody bądź też zakłóca mir domowy w całym budynku, właściciel nie może automatycznie wypowiedzieć umowy. W takim wypadku, aby to zrobić, właściciel musi najpierw wystosować pisemne upomnienie wobec lokatora. Częstokroć więc, zanim właściciel pisemnie upomni szkodliwego lokatora, ten może poczynić nieodwracalne szkody w lokalu – mówi Jarosław Włoch.
Bezrobotny
Wielu właścicieli mieszkań obawia się również tego, że osoba, której wynajmują lokal straci pracę i chociaż nie będzie w stanie opłacać czynszu, to nie będzie można jej eksmitować. Czy ich obawy są uzasadnione? – Sytuacja finansowa najemcy, np. czy stracił on pracę i z tego powodu nie opłaca czynszu, nie wpływa w żaden sposób na możliwość wypowiedzenia umowy najmu, jak też możliwość orzeczenia przez sąd eksmisji. Wpływać jednak może na ewentualne prawo do lokalu socjalnego. Sąd orzekając eksmisję może bowiem przyznać prawo do lokalu socjalnego, który winna dostarczyć gmina i w takiej sytuacji eksmisję wstrzymuje się do czasu, gdy to nastąpi – wyjaśnia Piotr Foitzik, adwokat w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy.
Rodzina z dzieckiem
Sytuacja właściciela staje się znacznie bardziej skomplikowana w przypadku wynajmowania lokalu parze, która spodziewa się dziecka lub rodzinie z dzieckiem. Co powinien zrobić wynajmujący, jeśli lokatorzy z dzieckiem nie płacą czynszu? Czy ma prawo ich eksmitować? – Sąd zasadniczo nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego przez małoletniego. Uczyni to jednak, gdy stwierdzi, że ma możliwość zamieszkać w innym lokalu, chociażby z uwagi na to, że jego rodzice posiadają taki lokal lub ich dochody pozwalają na jego wynajęcie – mówi Piotr Foitzik.
Można sobie wyobrazić sytuację, w której młode małżeństwo wynajęło mieszkanie. Wkrótce przychodzi na świat dziecko, jednocześnie małżonkowie lub jedno z nich, dotąd aktywne zawodowo, traci pracę. Przestają opłacać czynsz i inne opłaty, zaległości szybko rosną i przekraczają 3 pełne okresy płatności. Mimo otrzymania wezwania od właściciela do zapłaty zaległych i bieżących należności z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu oraz uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego – najemcy nie płacą dalej. Co należy wtedy zrobić?
– W tej sytuacji właściciel wypowiada umowę najmu na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego i wzywa małżeństwo do opróżnienia i wydania lokalu (z ostrożności wskazane jest kierowanie wszelkiej korespondencji osobno do każdego z małżonków). Mimo to lokatorzy pozostają w lokalu. Właściciel kieruje sprawę do sądu, po upływie okresu wypowiedzenia sąd orzeka eksmisję, przyznając jednak lokatorom prawo do lokalu socjalnego, który winna dostarczyć gmina i wstrzymuje wykonanie eksmisji do tego czasu.
W tej sytuacji najemcy powinni uiszczać odszkodowanie z tytułu zajmowania lokalu bez tytułu prawnego, o ile tego nie czynią, lub w zakresie odszkodowania uzupełniającego właściciel może wystąpić z odpowiednim żądaniem wobec gminy, w tym na drodze sądowej. Często to wystarcza, by gmina znalazła lokal socjalny i było możliwe wyprowadzenie się byłych najemców, czasami właściciele zawierają z gminą ugody, zrzekając się wobec niej odszkodowania, o ile w określonym, krótkim terminie, dostarczy lokal socjalny dla byłych najemców – dodaje adwokat.
Inni – „z ważnych przyczyn”
Czy znane są jeszcze inne scenariusze, które uniemożliwiałyby pozbycie się niechcianych lokatorów? – W sytuacjach nieobjętych opisanymi powyżej przypadkami, powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego najmu wytoczyć można, jak to wskazuje ustawa, „z ważnych przyczyn.” Ustawa nie definiuje przy tym, co przez te „ważne przyczyny” należy rozumieć. Kwalifikacji dotyczącej konkretnego stanu faktycznego dokonywać będzie więc każdorazowo sąd, przed który trafi powództwo. Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, iż ważną przyczyną może być również sytuacja, gdy lokal okazuje się niezbędny właścicielowi, a nie jest wymagane, aby lokator pozostał w lokalu. Sąd w każde z takich sytuacji położy więc niejako na szali interes właściciela oraz lokatora i oceni, który z nich w danym wypadku przeważa – dodaje Jarosław Włoch.
Kombinator
Inną z częstych sytuacji prowadzących do rozwiązywania umowy najmu jest używanie przez lokatora lokalu w sposób sprzeczny z umową bądź podstawowymi zasadami jego użytkowania. W szczególności sytuacje takie mogą dotyczyć podnajmowania lokalu osobom trzecim bez zgody właściciela bądź też oddawaniu lokalu w bezpłatne używanie innym osobom. Takie działanie jednak automatycznie uprawnia właściciela do wypowiedzenia umowy najmu.
Zawarcie umowy najmu lokalu, jakkolwiek wydaje się łatwym źródłem zarobku dla właściciela, może rodzić poważne kłopoty w przypadku chęci wypowiedzenia umowy przed czasem. Przy wyborze lokatora trzeba więc zachować szczególną ostrożność, zawarcie umowy z niewłaściwą osobą może bowiem skutkować nie tylko brakiem jakichkolwiek zysków z czynszu, ale w najgorszych przypadkach nawet dewastacją lokalu. Droga odszkodowawcza może się zaś okazać długa i nieskuteczna. W zawieranej umowie warto więc wskazać lokal zastępczy, na wypadek jej wypowiedzenia. Brak takiej wzmianki może utrudnić eksmisję uciążliwego lokatora.
Justyna Niedbał
