Od marca przyszłego roku grupy osób fizycznych będą mogły w sformalizowany sposób przeprowadzać inwestycje mieszkaniowe – budować domy, mieszkania, budynki wielorodzinne na własny użytek. Wszystko to za sprawą nowych przepisów – o kooperatywach mieszkaniowych. Eksperci portalu GetHome.pl postanowili przyjrzeć się temu przedsięwzięciu.
Umożliwi to ustawa z dnia 4 listopada 2022 „o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych”. Ustawa przeszła już przez parlament i czeka na podpis prezydenta (stan na początek grudnia).
Na jakich zasadach będzie działać kooperatywa? Przede wszystkim będzie to współpraca osób fizycznych, a nieruchomości, które powstaną, nie będą mogły generować zysków – mają zaspokoić potrzeby mieszkaniowe członków kooperatywy. Zgodnie z ustawą:
Art. 4. 1. Członkowie kooperatywy mieszkaniowej współdziałają w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej.
2. Kooperatywę mieszkaniową tworzy co najmniej trzech członków. Członkiem kooperatywy mieszkaniowej może być wyłącznie osoba fizyczna.
Art. 5. 1. Zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej określa: 1) umowa kooperatywy mieszkaniowej albo 2) umowa spółki cywilnej
Tak więc kooperatywa to współpraca i partycypacja osób fizycznych w inwestycji mieszkaniowej, czyli w budowie domu/budynku wielorodzinnego. Celem jest łatwiejsza realizacja inwestycji, zmniejszenie kosztów (także dzięki przepisom dającym szansę na preferencyjny zakup gruntu), a tym samym zmniejszenie deficytu mieszkaniowego w Polsce. Według szacunków obecnie w naszym kraju na 1000 mieszkańców przypada około 400 mieszkań. Choć wskaźnik ten się poprawił dzięki rekordowej podaży (w 2021 roku oddano do użytku blisko 235 tysięcy mieszkań i domów, co stanowi najwyższy wynik od 4 dekad), to ciągle jest wyraźnie niższy od tego z Europy Zachodniej. Szacuje się, że w naszym kraju nadal brakuje 1,5-2 mln mieszkań. Przepisy o kooperatywach mają być jednym z kroków do zmiany tego stanu rzeczy.
Mieszkania od kooperatywy
Zgodnie z ustawą prowadzona w ramach kooperatywy inwestycja będzie polegała na:
- nabyciu nieruchomości gruntowej i wybudowaniu na niej co najmniej jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub
- nabyciu nieruchomości gruntowej i wybudowaniu na niej budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeżeli łączna liczba samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu art. 2 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, jest większa niż dwa, lub
- nabyciu nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem oraz przeprowadzeniu robót budowlanych, po których zakończeniu częściami składowymi tej nieruchomości będą budynek albo budynki:
- a) obejmujące lokale mieszkalne lub
- b) mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu − jeżeli łączna liczba tych lokali mieszkalnych, lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, będzie większa niż dwa
Jak wynika z przepisów, skutkiem działania kooperatywy ma być oddanie przynajmniej trzech mieszkań lub domów – przeznaczonych dla uczestników przedsięwzięcia.
Umowa kooperatywy
Całość zasady prowadzenia inwestycji budowlanej i współdziałania wszystkich uczestników zostanie określona w umowie kooperatywy. Kluczową sprawą jest odpowiedzialność - osoby fizyczne, które wejdą w realizację inwestycji mieszkaniowej, będą za nią i wszystkie zobowiązania, które powstaną w trakcie jej realizacji, odpowiadać solidarnie.
Zgodnie z ustawą umowa kooperatywy mieszkaniowej określa co najmniej:
- przedmiot inwestycji mieszkaniowej, o którym mowa w art. 2 ust. 1;
- planowaną w ramach inwestycji mieszkaniowej liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu;
- zasady finansowania inwestycji mieszkaniowej;
- zasady rozliczenia inwestycji mieszkaniowej;
- sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji;
- zasady reprezentacji;
- zasady przystąpienia do umowy oraz zasady odstąpienia od umowy;
- czas trwania umowy;
- zasady rozwiązania umowy
Umowa kooperatywy może być też umową spółki cywilnej pod warunkiem, że określono w niej przedmiot inwestycji mieszkaniowej, liczbę lokali lub budynków jednorodzinnych, które powstaną, a także wielkość udziałów wszystkich stron. Jeśli dla realizacji inwestycji zawiązana będzie spółka, w nazwie ma zawierać określenie „kooperatywa mieszkaniowa”.
Jeśli liczba stron umowy kooperatywy mieszkaniowej zmniejszy się do dwóch, umowa wygasa po upływie sześciu miesięcy od dnia, w którym nastąpiło to zmniejszenie, chyba że przed upływem tego terminu liczba stron umowy zwiększy się do co najmniej trzech.
Pieniądze potrzebne do przeprowadzenia inwestycji mają być lokowane na specjalnie założonym rachunku powierniczym (wyłączonym spod przepisów ustawy deweloperskiej), chyba że strony ustalą inaczej.
Zgodnie z ustawą niezwłocznie po zakończeniu inwestycji mieszkaniowej członkowie kooperatywy mieszkaniowej wystąpią z wnioskiem o podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi – w przypadku inwestycji mieszkaniowej obejmującej budynki mieszkalne jednorodzinne; ustanawia się na rzecz członków kooperatywy mieszkaniowej odrębną własność lokali na zasadach określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – w przypadku inwestycji mieszkaniowej obejmującej lokale.
Korzyści z kooperatywy
Jak już wspomnieliśmy – sformalizowana współpraca kilku osób w celu zapewnienia sobie dachu nad głową ma przyczynić się do zmniejszenia deficytu mieszkań w Polsce, a jednocześnie ułatwić prowadzenie inwestycji.
Kooperatywa będzie mogła zaciągać kredyt na zasadzie solidarnej odpowiedzialności wszystkich członków. Będzie miała też łatwiejszy dostęp do gruntów. Zgodnie z ustawą samorządy będą mogły kooperatywom (ale też spółdzielniom mieszkaniowym) sprzedawać ziemię na korzystnych zasadach, m.in. rozkładać spłatę na raty czy stosować odpowiednie bonifikaty. Za to z kolei będą mogły oczekiwać na granty infrastrukturalne od państwa.
Kooperatywa daje też szansę obniżenia kosztów inwestycji budowlanej – jeśli część pracy uczestnicy będą w stanie wykonać we własnym zakresie, zaoszczędzą na marżach dla deweloperów i podwykonawców. Ustawodawca – co zawarł w uzasadnieniu do nowych przepisów – szacuje, że dzięki temu w grę wchodzi obniżenie kosztów nawet o 20-30 proc.
Czy w praktyce kooperatywy będą aż tak korzystne i jak realnie będzie wyglądała ich współpraca – przekonamy się już po 1 marca 2023.
Marcin Moneta
