Rynek powierzchni biurowych w Warszawie jest już nasycony, obecnie realizowane inwestycje dotyczą tylko najlepiej położnych obiektów o najwyższym standardzie - wynika z raportu Deloitte. Część starszych budynków na peryferiach zmieni swoje przeznaczenie, inne będę rozebrane.
Jak wskazano w raporcie opublikowanym w poniedziałek, na koniec 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy wyniosły ponad 6,23 mln mkw., co oznacza nieznaczny spadek o 1 proc. rok do roku. Zmniejszenie wolumenu wynikało z celowego wyburzania starszych obiektów oraz czasowych wyłączeń z oferty najmu w związku z przygotowaniami do dalszej adaptacji lub gruntownej modernizacji budynków.
W ubiegłym roku w Warszawie udzielono czterech pozwoleń na budowę, złożono trzy nowe wnioski o ich wydanie i wydano jedną decyzję o warunkach zabudowy. Eksperci Deloitte zwrócili uwagę, że liczba decyzji administracyjnych od kilku lat utrzymuje się na podobnym, niskim poziomie. Udzielane są one w centralnych dzielnicach, głownie na Woli i w Śródmieściu, podczas gdy w niektórych dzielnicach peryferyjnych w ciągu ostatnich lat nie odnotowano ani jednego wydania pozwolenia na realizację budynku biurowego. Choć skala nowych inwestycji pozostaje ograniczona, łączna powierzchnia użytkowa projektów z uzyskanym pozwoleniem wzrosła o 157 proc. rok do roku - do 180 tys. mkw. Za tym wzrostem stoją przede wszystkim duże inwestycje.
„Stołeczny rynek biurowy osiągnął etap dojrzałości, który naturalnie ogranicza tempo nowych inwestycji. Istotniejsze staje się dziś to, jaką jakość gwarantują istniejące powierzchnie i w jakim stopniu odpowiadają na potrzeby najemców. Mniejsza liczba nowych pozwoleń odzwierciedla bardziej selektywne podejście inwestorów, którzy wybierają projekty o najwyższym potencjale rynkowym. W kolejnych latach nowe inwestycje będą realizowane przede wszystkim tam, gdzie stoi za nimi realne zapotrzebowanie. W efekcie o kierunku rozwoju rynku zdecydują standard i funkcjonalność obiektów, a nie ich skala” – zaznaczył Dominik Stojek z Deloitte, cytowany w publikacji.
Z przedstawionych w raporcie danych wynika, że w 2025 r. aktywność deweloperów pozostawała ograniczona przede wszystkim ze względu na niepewność popytu szczególnie w kontekście najmu długoterminowego. Nowa podaż wyniosła nieco ponad 80 tys. mkw., czyli o ok. 15 proc. mniej niż rok wcześniej. Obiekty oddane do użytku pokazują, że na rynek trafiają przede wszystkim inwestycje o wysokim standardzie, znajdujące się w dogodnej lokalizacji i uwzględniające wymogi ESG. Według prognoz sytuacja będzie ulegała stopniowej poprawie i do 2028 r. podaż zwiększy się o ok. 290 tys. mkw.
Jak zauważyli autorzy raportu, skala realizowanych inwestycji pozostaje umiarkowana. Na koniec czwartego kwartału ubiegłego roku w budowie było ok. 180 tys. mkw. powierzchni biurowej, o 22 proc. mniej rok do roku, przy czym w tej puli mieszczą się zarówno nowe budynki, jak i te poddawane modernizacji. Wyraźnie widoczna jest koncentracja obiektów w centralnej części miasta. Ponad 85 proc. realizowanej powierzchni powstaje w centrum Warszawy, co pozwala na szybsze pozyskanie najemców i ograniczenie ryzyka inwestycyjnego. Największymi projektami w realizacji są Upper One - 35,5 tys. mkw. oraz AFI Tower - 54 tys. mkw. Struktura zasobów nie zmienia się zasadniczo – najwięcej powierzchni biurowej jest na Woli - ponad 1,72 mln mkw., na Mokotowie - blisko 1,46 mkw. i w Śródmieściu - ponad 1,33 mln mkw.
Coraz większego znaczenia nabiera modernizacja oraz zmiana sposobu użytkowania istniejących budynków. W części przypadków proces ten obejmuje również trwałe wyłączenie obiektów z rynku i ich rozbiórkę. W 2025 r. z użytkowania wycofano ponad 140 tys. mkw. powierzchni biurowej. W zdecydowanej większości dotyczyło to budynków wybudowanych przed 2000 r., o wysokiej energochłonności i ograniczonym potencjale adaptacyjnym. Część z nich przygotowywana jest do zmiany funkcji lub poddawana gruntownej modernizacji, natomiast pozostałe uznano za nieopłacalne w dalszej eksploatacji; będą one wyburzane, aby zrobić miejsce pod nowe obiekty. Coraz wyższe wymagania w zakresie parametrów technicznych oraz elastyczności przestrzeni sprawiają, że starsze budynki wymagają gruntownych modernizacji, aby utrzymać konkurencyjność.
Stojek zauważył, że inwestorzy coraz częściej analizują też alternatywne scenariusze wykorzystania nieruchomości. „Jednym z nich jest konwersja biurowców na funkcję mieszkaniową, która zwłaszcza w centralnych lokalizacjach bywa bardziej racjonalna ekonomicznie niż dalsza eksploatacja obiektu w dotychczasowej formule. W ubiegłym roku wydano co najmniej trzy decyzje w tej sprawie” – podsumował. (PAP)
gkc/ mmu/
