Inwestycje w sektorze komercyjnym zapewniają przewidywalne przychody i pozwalają czerpać bezpośrednie korzyści z rozwoju gospodarczego, jednak do tej pory cechowały się wysokim progiem wejścia. To się właśnie zmienia. Czeska grupa Accolade zapowiada nowy produkt inwestycyjny dla klientów detalicznych, który pozwoli na udział w zyskach z powierzchni magazynowo-przemysłowych. – Polska jest dziś jednym z najważniejszych rynków w naszym portfelu, to tu jest ponad 50% naszych obiektów – mówi Bankier.pl Małgorzata Sablińska, dyrektor ds. rozwoju biznesu i pozyskiwania kapitału w Accolade.
Tomasz Goss-Strzelecki, Bankier.pl: Nad Wisłą inwestowanie w nieruchomości to zazwyczaj zakup kawalerki pod wynajem. Jak chcecie przekonać Polaków, że inwestycja w magazyny to równie dobry, a może lepszy pomysł?
Małgorzata Sablińska, dyrektor ds. rozwoju biznesu i pozyskiwania kapitału w Accolade: Chyba warto zacząć od tego, jakie są dziś postawy inwestycyjne polskiego społeczeństwa. Zgodnie z naszym najnowszym raportem „Chcemy inwestować, ale nie wiemy jak”, przygotowanym przez Accolade Funds we współpracy z prof. UW dr hab. Katarzyną Sekścińską, aż 95% Polaków chciałoby inwestować więcej, a 96% uważa, że inwestowanie w instrumenty finansowe ma sens. Jednocześnie tylko 7% określa się dziś mianem inwestora, choć 37% deklaruje, że już inwestuje. Co więcej, aż 73% osób, które dziś nie inwestują, wyraża realną chęć rozpoczęcia inwestowania w przyszłości. To pokazuje, że świadomość inwestycyjna Polaków rośnie i coraz więcej osób myśli o budowaniu kapitału.
ReklamaZobacz także
Jeśli jednak spojrzymy na nieruchomości, typowy model inwestowania jest w Polsce dość prosty – to zakup mieszkania na wynajem. Najczęściej są to niewielkie lokale w dużych miastach, o powierzchni około 40–50 m², które wymagają relatywnie niższego kapitału początkowego i są łatwiejsze do wynajęcia. Ten model ma jednak swoje ograniczenia. Wymaga dużego budżetu lub zaciągnięcia kredytu, który często stanowi istotne obciążenie finansowe. Dodatkowo inwestor indywidualny zazwyczaj sam musi zajmować się zarządzaniem taką nieruchomością.
W dużej mierze wynika to z faktu, że przez lata Polacy po prostu nie mieli wielu alternatywnych możliwości inwestowania w nieruchomości. Tymczasem nieruchomości – szczególnie komercyjne – są w swojej naturze długoterminowym aktywem, ściśle powiązanym z realną gospodarką. Dobrze zarządzane przez profesjonalnych inwestorów mogą generować stabilny, przewidywalny dochód.
Dlatego ważne jest dziś pokazywanie inwestorom indywidualnym, że nieruchomości mogą być nie tylko domeną dużych inwestorów czy funduszy, ale także elementem dobrze zdywersyfikowanego portfela inwestycyjnego. Kluczowe są tu jednak proste, przejrzyste rozwiązania oraz edukacja – zarówno w zakresie ryzyka, jak i realnych stóp zwrotu.
Accolade działa zarówno jako inwestor, jak i zarządzający funduszami. Accolade Industrial Fund jest funduszem inwestycyjnym przeznaczonym dla inwestorów kwalifikowanych. Jednocześnie obecnie rozwijany jest nowy projekt skierowany do inwestorów indywidualnych. Jakie są tu zależności?
Rzeczywiście funkcjonujemy w kilku komplementarnych strukturach, które pełnią różne role w całym ekosystemie inwestycyjnym. Accolade działa zarówno jako inwestor, jak i zarządzający funduszami. Za pośrednictwem Accolade Holding identyfikujemy lokalizacje, rozwijamy parki przemysłowe i logistyczne oraz zarządzamy portfelem nieruchomości w całej Europie.
Accolade Industrial Fund (AIF) to natomiast fundusz inwestycyjny przeznaczony dla inwestorów kwalifikowanych, który od wielu lat oferowany jest głównie w Czechach i na Słowacji. Inwestuje w gotowe, w pełni wynajęte nieruchomości przemysłowe generujące stabilne przychody z najmu. Dziś portfel AIF obejmuje ponad 40 parków logistycznych o łącznej wartości przekraczającej 2.2 mld euro.
Produkt, nad którym obecnie pracujemy, ma być skierowany do znacznie szerszej grupy inwestorów indywidualnych. W Europie, w tym w Polsce. Jego celem jest umożliwienie inwestowania w sektor nieruchomości logistycznych przy znacznie niższym progu wejścia niż w przypadku tradycyjnych inwestycji w nieruchomości komercyjne.
Czym się wyróżnia Accolade Industrial Fund wśród innych tego rodzaju funduszy? I czym będzie się wyróżniał nowy fundusz?
Accolade Industrial Fund wyróżnia przede wszystkim doświadczenie oraz skala działalności. Fundusz działa od ponad 10 lat i inwestuje wyłącznie w ukończone, generujące dochód nieruchomości przemysłowe. Dziś jego portfel obejmuje ponad 40 parków logistycznych na kilku rynkach europejskich i ma wartość przekraczającą 2 mld euro. Strategia funduszu opiera się na stabilnych przepływach z najmu oraz długoterminowych relacjach z najemcami, dlatego koncentrujemy się na aktywach już funkcjonujących, a nie na projektach spekulacyjnych.
Naszym atutem jest także fakt, że jako inwestor i zarządzający funduszem budowaliśmy ten portfel przez wiele lat, przechodząc zarówno przez okresy dynamicznego wzrostu rynku, jak i momenty spowolnienia. Dzięki temu patrzymy na sektor logistyczno-przemysłowy w perspektywie długoterminowej jako na stabilną klasę aktywów powiązaną z realną gospodarką i rozwojem handlu, produkcji oraz e-commerce
Jest tu pewien paradoks – choć blisko połowa naszych budynków magazynowych znajduje się w Polsce, polscy inwestorzy mają dziś bardzo ograniczony dostęp do tego typu inwestycji.
I właśnie tę lukę ma wypełnić nowy fundusz. Będzie on również oparty na nieruchomościach generujących stabilne przychody, jednak z dużo niższym progiem wejścia, w okolicach 100 euro. Chcemy umożliwić inwestorom indywidualnym udział w rynku nieruchomości komercyjnych poprzez profesjonalnie zarządzany portfel aktywów, który do tej pory był w praktyce dostępny głównie dla dużych inwestorów instytucjonalnych lub bardzo zamożnych osób.
Accolade Industrial Fund ma obecnie około 3,5 tysiąca inwestorów, m.in. w Czechach, Słowacji i na Malcie. Jaki potencjał ma produkt skierowanych do szerszej grupy inwestorów?
Na pewno doświadczenie i skala Accolade Industrial Fund pozwalają nam optymistycznie patrzeć na rozwój kolejnych produktów. Nowy produkt inwestycyjny będzie miał jednak inne założenia – tak jak wcześniej wspomniałam, kluczowy jest tu niski próg wejścia i skierowanie oferty do inwestorów indywidualnych.
Nasze badania do raportu „Chcemy inwestować, ale nie wiemy jak” pokazują, że Polacy w dużym stopniu czekają na takie rozwiązania. Polacy bardzo chętnie inwestują w nieruchomości, ale w praktyce ich możliwości ograniczają się głównie do zakupu mieszkań. Tymczasem 68% respondentów deklaruje, że byłoby gotowych zainwestować w udziały w nieruchomościach komercyjnych. Co ciekawe, inwestorzy nie myślą o tym jako o dużej, jednorazowej inwestycji – przeciętnie wskazują raczej około 7% wartości swojego portfela.
To pokazuje, że nieruchomości komercyjne mogą być dla wielu inwestorów elementem dywersyfikacji portfela, podobnie jak akcje czy obligacje. Właśnie na tę lukę rynkową chcemy odpowiedzieć poprzez nowy produkt – oferując rozwiązanie, które pozwoli inwestorom indywidualnym uczestniczyć w rynku nieruchomości komercyjnych w prosty i dostępny sposób.
A co z otoczeniem prawnym? Waszym zdaniem nie jest ono u nas zbyt sprzyjające. Chodzi o brak uregulowań dotyczących REIT-ów czy o inne blokady, po usunięciu których kapitał szerokim strumieniem popłynąłby do takich funduszy?
Myślę, że problem jest bardziej złożony. Rzeczywiście przez wiele lat rynek czekał na regulacje dotyczące REIT-ów i wciąż są one często wskazywane jako brakujący element polskiego rynku kapitałowego. Warto jednak podkreślić, że REIT-y nie są jedynym rozwiązaniem umożliwiającym inwestowanie w nieruchomości komercyjne.
Druga kwestia to regulacje dotyczące inwestorów kwalifikowanych. W wielu krajach Europy istnieje wyraźny podział pomiędzy funduszami przeznaczonymi dla inwestorów profesjonalnych i tymi, które są kierowane do szerokiego grona inwestorów indywidualnych. W Polsce ta struktura rynku dopiero się rozwija.
Trzecim elementem są kwestie podatkowe, które mają bardzo duży wpływ na atrakcyjność inwestowania w nieruchomości poprzez fundusze. W wielu krajach europejskich istnieją rozwiązania, które w sposób systemowy wspierają rozwój takiego rynku.
Dlatego naszym zdaniem kluczowe jest stworzenie stabilnych i przewidywalnych ram regulacyjnych, które pozwolą inwestorom indywidualnym w prosty sposób uczestniczyć w rynku nieruchomości komercyjnych. Potencjał jest duży, bo zainteresowanie inwestowaniem w Polsce rośnie – potrzebne są tylko rozwiązania, które będą dla inwestorów przejrzyste i dostępne.
Z czego wynika deklarowana odporność funduszu na cykle gospodarcze? Czy to kwestia na przykład doboru najemców albo długości umów na powierzchnie magazynowe?
Odporność tego typu inwestycji wynika przede wszystkim z charakteru samego sektora. Nieruchomości magazynowe i logistyczne i stały się istotną częścią nowoczesnej infrastruktury gospodarczej, wspierając przemysł, handel oraz rozwój e-commerce. Dlatego też popyt na tego typu powierzchnie ma w dużej mierze charakter strukturalny.
Dużą rolę odgrywa także struktura najmu. Parki przemysłowe opierają się na wieloletnich umowach z najemcami, dla których dana lokalizacja jest często strategicznym elementem łańcucha dostaw.
Istotne są również dywersyfikacja portfela oraz doświadczenie zarządzającego. W naszych parkach działają firmy z różnych sektorów gospodarki, a wieloletnie doświadczenie w inwestowaniu w nieruchomości przemysłowe pozwala nam patrzeć na ten rynek w długim horyzoncie, a nie przez pryzmat krótkoterminowych wahań koniunktury.
Co kształtuje dzisiaj koniunkturę na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych? W ostatnich latach chodziło m.in. o skracanie łańcuchów dostaw. To nadal aktualne?
Rynek nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce od kilkunastu lat pozostaje jednym z najbardziej stabilnych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych, a jego rozwój opiera się na trwałych fundamentach, takich jak wzrost gospodarczy, modernizacja zaplecza logistycznego czy rosnąca rola Polski w europejskich łańcuchach dostaw.
Po okresie dynamicznej ekspansji sektor wszedł dziś w fazę większej dojrzałości, charakteryzującą się większą selektywnością inwestycyjną, stabilnością operacyjną oraz wysokim udziałem długoterminowych umów najmu. Na koniec 2025 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce przekroczyły 36 mln mkw., a stopa pustostanów utrzymywała się na poziomie typowym dla dojrzałych rynków europejskich.
Pomimo spowolnienia nowej podaży popyt na powierzchnie magazynowe pozostaje wysoki, a znaczący udział renegocjacji umów potwierdza długoterminowy charakter relacji najemców z obiektami oraz stabilne wykorzystanie istniejących zasobów. W połączeniu ze względnie stabilnymi czynszami oraz rosnącym znaczeniem standardów ESG sprawia to, że sektor wykazuje wysoką odporność na zmiany koniunktury.
Wasze magazyny i parki przemysłowe rozlokowane są aktualnie w sześciu krajach. Jak w porównaniu z innymi rynkami wypada Polska?
Polska jest dziś jednym z najważniejszych rynków w naszym portfelu, to tu jest ponad 50% obiektów należących do AIF, a w ostatnich latach jeszcze bardziej zyskała na znaczeniu. Z jednej strony wynika to ze skali gospodarki, centralnego położenia w Europie oraz rozwiniętej infrastruktury transportowej. Z drugiej – z bardzo stabilnego popytu na powierzchnie logistyczne i przemysłowe, który jest napędzany zarówno przez rozwój e-commerce, jak i przez procesy takie jak nearshoring czy rozwój produkcji w regionie Europy Środkowej.
W porównaniu z bardziej dojrzałymi rynkami Europy Zachodniej Polska wciąż oferuje relatywnie dobre warunki do pozyskiwania i rozwoju projektów logistycznych, jak i przemysłowych Jednocześnie jest już rynkiem wystarczająco dużym i stabilnym, aby przyciągać kapitał międzynarodowy. Dlatego dla nas Polska jest dziś jednym z kluczowych kierunków rozwoju, a znacząca część naszego portfela znajduje się właśnie tutaj.
Spoglądacie na rynek ukraiński? Czy jednak raczej skupiacie się na lokalizacjach w Polsce, skąd można obsługiwać tamten rynek?
Rynek ukraiński oczywiście obserwujemy z dużą uwagą. Wierzymy, że w dłuższej perspektywie odbudowa gospodarki i infrastruktury będzie wymagała także rozwoju nowoczesnej logistyki i przemysłu. Na dziś jednak koncentrujemy się przede wszystkim na rynkach, na których już jesteśmy obecni.
Polska pozostaje jednym z kluczowych kierunków rozwoju Accolade. Szczególnie ważne są dla nas miasta regionalne, gdzie konsekwentnie realizujemy strategię „market maker”, rozwijając nowoczesne parki logistyczne i przemysłowe w lokalizacjach, które jeszcze kilka lat temu nie były oczywistym wyborem dla dużych inwestorów.
W drugiej połowie ubiegłego roku jako inwestor rozpoczęliśmy w Polsce budowę pięciu nowych obiektów o łącznej powierzchni blisko 100 tys. mkw. – m.in. w Szczecinie, Kielcach, Białymstoku i Świdniku. To pokazuje, że mimo bardziej ostrożnego otoczenia rynkowego utrzymujemy wysoką aktywność inwestycyjną i konsekwentnie rozwijamy naszą obecność w regionach.
