W Polsce od kilku lat gwałtownie rośnie rynek mieszkaniowych kredytów hipotecznych. Rekordy popularności w ostatnich latach biły kredyty walutowe. Decydujący wpływ na taką sytuację miała w znacznej mierze różnica w wysokości raty kredytowej, jaką przyszłoby płacić potencjalnemu kredytobiorcy. Na pierwszy rzut oka kredyt walutowy wydawał się więc znacznie korzystniejszy od swojego odpowiednika w PLN. Trzeba jednak pamiętać, że nie jest to takie proste, gdyż kredyty walutowe obarczone są dodatkowym ryzykiem.
Ryzyko walutowe
Ryzyko walutowe ponoszone jest przy kredytach udzielonych w walutach obcych niezależnie od rodzaju waluty, na jaką zdecydował się kredytobiorca. Jest ono ponoszone w związku z możliwością wystąpienia zmiany kursu waluty, w której kredyt został zaciągnięty. Kurs waluty może ulec zmianie z godziny na godzinę. Jest to ważne zarówno podczas udzielania kredytu, jak i w trakcie jego spłaty.
Bank dokonując wypłaty kredytu zawsze przelicza go na złote, do czego stosuje kurs kupna dewiz, ponieważ odkupuje od kredytobiorcy dewizy, równowartość których wypłaca klientowi w złotych.
Przy spłacaniu natomiast bank wyznacza ratę kredytu w walucie kredytu, jednakże jego spłata w przypadku kredytobiorców uzyskujących dochody w złotych następuje w drodze sprzedaży dewiz niezbędnych do dokonania spłaty raty kredytu, stosując kurs sprzedaży dewiz. W przypadku gdy kurs kupna dewiz w dniu wypłaty kredytu jest niższy od kursów sprzedaży obowiązujących w dniach spłaty rat, napotykamy pierwszą sytuację, w której koszt kredytu zaczyna nam rosnąć.
Zmiana kursu walutowego powoduje również zmianę całego kapitału kredytu wyrażonego w złotych. Jest to szczególnie ważne w sytuacji, gdy kredytobiorca chciałby dokonać wcześniejszej spłaty kredytu bądź właśnie jego przewalutowania.
Przewalutowanie kredytu
Kredyt walutowy jest dla nas atrakcyjny dopóty, dopóki koszt obsługi zadłużenia jest niższy niż przy kredycie złotowym. Jeżeli w wyniku zmian kursów waluty oraz wzrostu oprocentowania zbliżamy się do kredytu złotowego, w takiej sytuacji większość klientów zaczyna zastanawiać się nad jego przewalutowaniem, czyli zamianą kredytu walutowego na kredyt złotówkowy. Bank oczywiście daje możliwość zamiany takiego kredytu, ale należy pamiętać, że może się to również wiązać z dodatkowymi kosztami (np. w postaci prowizji za przewalutowanie).
Dla przykładu porównajmy dwa kredyty - oba udzielone na 20 lat, z tym że jeden w złotówkach na kwotę 100 tys. z oprocentowaniem 5%, a drugi, będący jego odpowiednikiem wyrażonym w walucie (CHF) z oprocentowaniem na poziomie 2,5%, co stanowiło 39.262 CHF. W chwili ich udzielania raty obu kredytów znacznie różniły się od siebie.
Tabela 1. Symulacja kredytu w chwili udzielania
| Data | Zadłużenie w CHF | Rata w CHF | Rata w CHF wyrażona w PLN kurs 2,547 | Zadłużenie w PLN | Rata w PLN |
| 10.2006 10.2007 10.2008 10.2010 | 39.261,87 37.298,52 35.335,44 31.409,28 | 243,93 242,79 238,62 230,28 | 621,29 618,39 607,77 586,52 | 100.000,00 94.998,48 89.998,56 79.998,72 | 825,90 820,08 798,85 756,38 |
Jednakże wzrost kursu waluty CHF spowoduje, że obie raty się zrównają. Moment wyrównania się spłaty kredytów nastąpi w chwili, gdy kurs CHF, który w chwili udzielenia kredytu wynosił 2,547 PLN wzrośnie do poziomu 3,216 PLN. Właściwie wydaje się, że chwila zrównania się obu rat byłaby dobrym momentem do przewalutowania kredytu, bo przecież teoretycznie mamy jednakowe raty. Decyzja taka jednakże byłaby błędna z uwagi na poziom zadłużenia (poziom kapitału, który pozostał do spłaty na chwilę przewalutowania).
Tabela 2. Poziom zadłużenia i wysokość raty kredytu walutowego po przewalutowaniu na kredyt złotowy w kolejnych okresach spłaty
| Data | Zadłużenie przed przewalu- towaniem | Zadłużenie w CHF | Zadłużenie po przewalutowaniu po kursie z dnia przewalutowania | Wysokość dotychczasowej raty | Wysokość raty po przewalu- towaniu | Różnica |
| 10.2007 10.2008 10.2010 | 94.998,48 89.998,56 79.998,72 | 37.298,52 35.335,44 31.409,28 | 119.952,04 113.638,78 101.012,24 | 820.08 798,85 756,3 | 1.016,89 990,94 939,05 | 196,81 192,09 182,67 |
Analizując powyższą symulację wyraźnie widać, że przewalutowanie kredytu w chwili zrównania się rat złotowej i walutowej spowoduje w konsekwencji, że nasze zadłużenie będzie wyższe aniżeli w chwili jego udzielania, a nowa rata kredytu byłaby wyższa niż dotychczasowa. Im później doszłoby do przewalutowania, tym mniej stracimy na przewalutowaniu. Zatem pomimo zrównania się obu rat kredytów walutowego i złotowego, jego przewalutowanie może się okazać nieopłacalne, jeżeli weźmiemy pod uwagę konieczność spłaty pozostałego kapitału po kursie przewalutowania.
Ile kosztuje przewalutowanie?
Zmiana waluty kredytu pociąga za sobą szereg kosztów. Bank może obciążyć kredytobiorcę:
- prowizją za przewalutowanie,
- prowizją za sporządzenie aneksu,
- zmianą wpisu hipotecznego (na hipotekę w PLN),
- koniecznością złożenia wszystkich dokumentów potwierdzających wysokość i źródło dochodów,
- aktualnego odpisu z ksiąg wieczystych.
Bank może odstąpić od pobierania prowizji, co w większości przypadków ma miejsce. Jednakże w stosunku do starszych kredytów praktyka ta nie była stosowana i większość z nich zawiera w swoich warunkach prowizję za przewalutowanie.
Zmiana waluty jest istotnym elementem umowy i jako taka wymaga formy pisemnej, co w konsekwencji może pociągać za sobą ustanowienie opłaty za sporządzenie takiego aneksu. Zmiana waluty wymaga też zmiany wpisu do ksiąg wieczystych. Dzięki ostatnim zmianom w przepisach dotyczących pobierania opłat od wpisów do ksiąg wieczystych nie będzie to koszt, który znacznie obciążyłby kieszeń kredytobiorcy.
Dokonując przewalutowania bank najczęściej ponownie dokonuje analizy zdolności kredytowej kredytobiorców z uwagi na fakt, że ich sytuacja życiowa mogła się w międzyczasie zmienić (np. urodziło się dziecko), jak również na możliwy wzrost zadłużenia (różnica po przewalutowaniu po nowym kursie). Klient znów zobowiązany jest dostarczyć pełną dokumentację dochodów rodziny.
Gazeta Podatkowa Nr 291 z dnia 2006-10-23
