W latach 2020-2021 przez ograniczenia epidemiczne i ustawowe regulacje czynszów centra handlowe nie zainwestowały 1 mld zł rocznie - wynika z raportu autorstwa PwC i Polskiej Rady Centrów Handlowych.
Według autorów raportu w wyniku wprowadzonych restrykcji epidemicznych związanych z funkcjonowaniem centrów handlowych oraz ustawowej regulacji czynszów w latach 2020-2021 właściciele i zarządcy obiektów zmuszeni byli do znacznego ograniczenia wydatków inwestycyjnych.
"Mogą one obejmować odroczenie lub rezygnację z inwestycji o łącznej szacowanej skali (uwzględniając fit-outy i inne wydatki inwestycyjne) ponad 1 mld zł rocznie" - podali.
Jak wskazali, właściciele centrów handlowych przeznaczają rocznie ok. pół miliarda złotych na wykończenie lokali oraz ich aranżację dla najemców (wyliczenia na podstawie średnich wydatków przed pandemią w latach 2018-2019). Są to tzw. wydatki fit-out finansowane przez wynajmujących, często z wykorzystaniem kredytów bankowych z założeniem, że zostaną zwrócone w ramach czynszów podczas okresu najmu wynikającego z podpisanej umowy.
"Dodatkowo właściciele centrów handlowych prowadzą też inne inwestycje w swoich obiektach (remonty, modernizacje, rozbudowy), w wyniku których podnoszą ich atrakcyjność dla klientów i najemców. Wydatki te kształtują się na poziomie ok. 800 mln złotych rocznie" - podali.
Z raportu wynika, że Polsce średni współczynnik zadłużenia centrów handlowych w stosunku do ich wartości szacuje się na 55 proc. "Oznacza to, że łączna wartość kredytów inwestycyjnych udzielonych właścicielom centrów handlowych w Polsce wynosi ok. 77 mld zł. Finansowanie obiektów handlowych udzielone dotychczas przez banki krajowe wynosi blisko 18 mld zł" - podano.
Dla porównania, na koniec lipca 2021 r. całkowite saldo kredytów inwestycyjnych udzielonych przedsiębiorstwom przez krajowe banki komercyjne wyniosło 123 mld złotych. Kredyty udzielone centrom handlowym stanowią 15 proc. tej kwoty.
Według partnera w PwC Polska Kingi Barchoń zobowiązania kredytowe właścicieli obiektów handlowych są bardzo wysokie i długoterminowe, wiążą się z dużym ryzykiem. "Dlatego tak ważna jest możliwość prowadzenia działalności w sposób niezakłócony i odpowiadający potrzebom rynkowym" - oceniła Barchoń.
Autorzy raportu wskazali ponadto, że przychody z najmu, pomniejszone o koszty utrzymania nieruchomości, są zabezpieczeniem spłaty kredytów i umożliwiają obsługę rat kapitałowo-odsetkowych. "Ograniczenia w funkcjonowaniu centrów handlowych w postaci lockdownów oraz regulacje zmieniające poziom czynszów niezależnie od kondycji finansowej stron umowy (art. 15 ze i 15ze1 ustawy covidowej) mogą mieć znaczący wpływ na polski sektor bankowy i tworzyć ryzyko bieżącej obsługi rat kredytów. Aż 57 proc. generowanych przez centra handlowe dodatnich przepływów finansowych jest obciążonych zobowiązaniami wobec banków, których zabezpieczeniem są wpływy z czynszów" - wskazali.
Jak zwrócił uwagę dyrektor zarządzający Polskiej Rady Centrów Handlowych Krzysztof Poznański, właściciele podejmując decyzje o budowie lub zakupie obiektu handlowego, przygotowaniu całej infrastruktury wokół niego, podjęli duże ryzyko inwestycyjne obejmujące utrzymanie obiektów i spłatę zaciągniętych w bankach wielomiliardowych zobowiązań, najczęściej na co najmniej 20 lat.
"W wyniku wprowadzonych regulacji epidemicznych wpływających na poziom czynszów przewidzianych w umowach wynajmujący musieli zmienić strategie, znacząco ograniczyć koszty oraz planowane inwestycje i ostrożnie podchodzić do zawieranych umów najmu. Muszą przy tym uwzględnić wszelkie ryzyka wynikające z obowiązującego prawa, aby móc spełnić warunki kredytowe w relacjach z bankami i regulować swoje zobowiązania" - wskazał Poznański.
PwC jest siecią firm doradczych działającą w 155 krajach. PRCH jest stowarzyszeniem not-for-profit, zrzeszającym blisko 200 firm działających w branży miejsc handlu i usług.
autorka: Longina Grzegórska-Szpyt
