Sprawdziliśmy dziesięcioletnie zmiany sprzedaży i cen mieszkań w 10 najszybciej wyludniających się miastach. Wyniki analizy są dość zaskakujące.
Temat zmian demograficznych ostatnio jest często eksponowany - również w kontekście rynku mieszkaniowego. To zrozumiałe, biorąc pod uwagę niepokojące statystyki. Wydaje się jednak, że dotąd brakowało chociażby skrótowej analizy sytuacji panującej na rynkach mieszkaniowych tych miast, które według oficjalnych danych wyludniają się najszybciej. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wzięli pod lupę dziesięć takich miast na prawach powiatu, analizując dane o aktywności deweloperów, cenach metrażu oraz liczbie sprzedanych mieszkań. Wyniki analizy mogą wydawać się dość zaskakujące.
Prócz Wałbrzycha i Bytomia osiem innych miast
Na wstępie warto wymienić miasta, które są przedmiotem krótkiej analizy. Mowa o dziesięciu miastach na prawach powiatu, które według oficjalnych danych GUS w latach 2014-23 odnotowały najszybszy spadek liczby ludności (wynoszący 11%-14%). Chodzi o: Bytom, Chełm, Konin, Piotrków Trybunalski, Przemyśl, Sosnowiec, Świętochłowice, Wałbrzych, Włocławek i Zabrze. Dodajmy, że Sosnowiec trafił do analizowanej grupy niejako w zastępstwie Sopotu, który jest rynkiem mieszkaniowym o zupełnie innej specyfice niż pozostałe.
Deweloperzy od lat trzymają się raczej z daleka?
Jeżeli sprawdzimy zainteresowanie deweloperów wymienionymi miastami, to można wysnuć pierwszy ciekawy wniosek. Mianowicie, średnioroczna liczba rozpoczętych lokali i domów deweloperskich z lat 2020-24 wygląda bardzo różnie. Oprócz słabych wyników z Bytomia i Wałbrzycha (odpowiednio: 45 i 61 rozpoczynanych lokali/domów na sprzedaż rocznie), mamy też do czynienia z dużo większą aktywnością deweloperów na terenie np. Zabrza i Piotrkowa Trybunalskiego (ok. 320-330).
Do osobnej kategorii na pewno należy Sosnowiec, gdzie co roku deweloperzy średnio rozpoczynali 714 domów i lokali na sprzedaż (od 2020 r. do 2024 r.). To wynik zapewniający wysokie 34 miejsce w rankingu 380 krajowych miast na prawach powiatu oraz powiatów.
Miasta z problemami drożały szybciej niż średnia
Pewne zaskoczenie może wzbudzić również analiza „GUS-owskich” danych na temat liczby sprzedanych lokali mieszkalnych oraz ich cen. Są to statystyki bazujące na aktach notarialnych, których przetwarzanie w polskich warunkach trwa niestety długo. Na dane z 2024 r. trzeba poczekać do jesieni, więc poniższe zestawienie uwzględnia okres od 2014 r. do 2023 r. Widzimy w tabeli, że przez 10 lat średnie transakcyjne ceny 1 mkw. używanych i nowych lokali z analizowanych miast rosły przeciętnie w tempie odrobinę szybszym niż polska średnia (8% rocznie vs 7%). Nie można też stwierdzić, że przebieg zmian cenowych (także w ostatnich latach) mocno różnił się od wyników z całej Polski.
Jeżeli chodzi o liczbę sprzedanych mieszkań (nowych oraz używanych), to różnice średniorocznych zmian z dziesięciu analizowanych miast są większe, a na czoło znów wysuwa się wspomniany wcześniej Sosnowiec. Przeciętna zmiana liczby sprzedanych mieszkań w dziesięciu badanych miastach (+12% rocznie od 2014 r. do 2023 r.) ponownie okazała się większa od wyniku z całej Polski (+8%). Mini-wykresy z poniższej tabeli nie wskazują również, że w którymkolwiek mieście miało miejsce załamanie sprzedaży. Względem innych miast, najgorzej prezentuje się sytuacja Włocławka.
Jakie czynniki na razie kompensują demografię?
Na podstawie powyższych, nieco zaskakujących informacji, oczywiście nie można wnioskować, że rynki mieszkaniowe z najszybciej (oficjalnie) wyludniających się miast na prawach powiatu czekają dobre perspektywy. To mało prawdopodobny scenariusz. Natomiast bardzo prawdopodobny wydaje się wpływ czynników, które na razie kompensują niekorzystne zmiany demograficzne. Chodzi między innymi o wciąż słabą, choć poprawiającą się jakość istniejącego zasobu mieszkaniowego oraz długookresowy spadek stopy bezrobocia.
Średnia stopa bezrobocia rejestrowanego dla dziesięciu analizowanych miast spadła z 14,8% (2014 r.) do 6,4% (2023 r.) - odrobinę szybciej niż wynik ogólnopolski. Poza tym poprawiła się relacja płac względem krajowej średniej (zwłaszcza w Piotrkowie Trybunalskim, Świętochłowicach oraz Bytomiu). Znaczenie mają też czynniki lokalne. Przykładowo, Sosnowiec stanowi alternatywę chociażby dla wyraźnie droższych mieszkaniowo Katowic.
