Minimum 20–25 tysięcy złotych za metr kwadratowy – taka jest orientacyjna granica cenowa, od której zaczyna się rynek luksusowych apartamentów w Polsce. Mieszkaniowy luksus rośnie przede wszystkim w kurortach turystycznych i prestiżowych dzielnicach dużych miast. Najdroższą lokalizacją pozostaje warszawskie Śródmieście. Tu średnie ceny mieszkań według danych RynekPierwotny.pl oraz GetHome.pl wynoszą ponad 39 tysięcy zł/mkw.
Apartament, czyli co?
Zanim przejdziemy do cen i lokalizacji, kilka zdań należy poświęcić pojęciu apartamentu. Rozumiemy pod nim przede wszystkim nieruchomość drogą i luksusową. Choć nie istnieje żaden „kanoniczny" zestaw cech, który wyróżniałby apartamenty, da się wskazać podstawowe wyznaczniki luksusu, przesądzające o uznaniu nieruchomości za należącą do segmentu premium.
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, punktem wyjścia jest lokalizacja: ścisłe centrum miasta, prestiżowa dzielnica, pierwsza linia zabudowy przy morzu albo bezpośrednie sąsiedztwo terenów zielonych i zabytków. Drugi element to parametry samego lokalu. Apartamenty powinny mieć ponadprzeciętną powierzchnię (w polskich warunkach często wymóg ten nie jest dotrzymany), a najlepiej, by były to mieszkania kilkusetmetrowe. Apartamenty powinna wyróżniać także wysokość pomieszczeń przekraczająca 2,8–3 metry, duże przeszklenia oraz tarasy lub loggie o realnej funkcji użytkowej. Trzeci filar to standard budynku: reprezentacyjne części wspólne projektowane przez architektów, lobby z recepcją, monitoring, całodobowa ochrona, garaż podziemny, często także strefy wellness, fitness lub concierge. Wreszcie kluczowe są materiały i technologia – elewacje z kamienia lub szkła, energooszczędne instalacje, ciche windy, prywatne strefy komunikacyjne. W segmencie premium apartamentem nazywa się więc nieruchomość, w której cena nie wynika wyłącznie z metrażu, ale z kombinacji adresu, jakości projektu, standardu wykonania i ograniczonej podaży.
Ikony polskiego segmentu premium
Rynek apartamentów w Polsce rozwija się od kilkunastu lat. Segment premium ma już swoje rozpoznawalne ikony – inwestycje, które wyznaczały standardy cenowe, architektoniczne i funkcjonalne.
W Warszawie takim punktem odniesienia pozostaje Złota 44 – apartamentowiec zaprojektowany przez Daniela Libeskinda. Budynek oferuje prywatną strefę rekreacyjną o powierzchni ponad 1 400 m², basen, spa, kino domowe i concierge. Ceny w tej inwestycji od lat wyznaczają górny pułap warszawskiego rynku premium, a sam adres funkcjonuje jako synonim luksusu w skali kraju. Podobną rolę w segmencie wysokościowców pełni Cosmopolitan Twarda 4, zlokalizowany bezpośrednio przy placu Grzybowskim – projekt nastawiony na klienta biznesowego, z apartamentami o wysokim standardzie i rozbudowaną obsługą mieszkańców.
W Trójmieście ikoną rynku premium pozostaje Sea Towers w Gdyni – najwyższy kompleks mieszkaniowy nad polskim morzem. Apartamenty z panoramicznym widokiem na Zatokę Gdańską, ograniczona podaż lokali oraz prestiż lokalizacji sprawiły, że Sea Towers stało się symbolem nadmorskiego luksusu. W Sopocie rolę inwestycji referencyjnej pełnią m.in. Sheraton Sopot Residences, gdzie apartamenty funkcjonują w bezpośrednim sąsiedztwie pięciogwiazdkowego hotelu, łącząc rynek mieszkaniowy z usługami hotelowymi klasy premium.
Kraków ma swoją ikonę w postaci Angel Wawel – inwestycji zrealizowanej na terenie dawnej fabryki tytoniu, w bezpośrednim sąsiedztwie Wawelu. Projekt wyróżnia się połączeniem zabytkowej architektury z nowoczesnym standardem apartamentowym, prywatną strefą wellness i zamkniętym charakterem osiedla. To jedna z nielicznych realizacji w Krakowie, która od początku była projektowana wyłącznie z myślą o segmencie premium.
We Wrocławiu podobną funkcję pełni OVO Wrocław – wielofunkcyjny kompleks łączący apartamenty, hotel klasy premium i strefę usługową. Charakterystyczna architektura, centralna lokalizacja przy Odrze oraz bezpośredni dostęp do zaplecza hotelowego uplasowały OVO w ścisłej czołówce wrocławskich inwestycji luksusowych.
Rynek luksusu ma się dobrze również w kurortach turystycznych – zwłaszcza nad Bałtykiem i w znanych miejscowościach górskich, z Zakopanem na czele, gdzie według danych RynekPierwotny.pl oraz GetHome.pl średnia cena nowych inwestycji wynosi blisko 35 tys. zł/mkw.
Warszawa – ceny i przykłady inwestycji premium
Stolica Polski jest najdroższą lokalizacją mieszkaniową w kraju. Ceny nieruchomości z rynku pierwotnego wynoszą średnio 18 419 zł/mkw. (dane RynekPierwotny.pl), jednak w najbardziej prestiżowych dzielnicach są znacznie wyższe.
Na Śródmieściu średnie ceny ofertowe przekraczają 39 000 zł/m², na Woli sięgają 32 tys. zł/mkw., na Ochocie blisko 29 tys., na Żoliborzu 27 tys., a na Mokotowie około 21 tys. zł/mkw.
Na drugim biegunie cenowym znajdują się dzielnice peryferyjne: Białołęka, Wawer, Rembertów, Targówek czy Ursus, ze stawkami wynoszącymi średnio 13–15 tys. zł za metr kwadratowy.
To właśnie segment premium napędza ceny w centrum miasta. Przykładem realizowanej inwestycji jest Evergreen Residence Mokotów – kameralne osiedle 11 apartamentów w najwyższym standardzie. Za luksus trzeba zapłacić sporo. Według informacji na stronie inwestora cena za 108-metrowy apartament wynosi blisko 5 mln zł, co daje ponad 46,5 tys. zł/mkw. 45-metrowe dwupokojowe mieszkanie w tym projekcie oznacza wydatek prawie 1,47 mln zł, a więc powyżej 32 tys. zł/mkw.
Na Woli za 45-metrowe mieszkanie w projekcie 19. Dzielnica (etap V) trzeba zapłacić 1,24 mln zł, czyli blisko 27,5 tys. zł/mkw. Na Śródmieściu podobne ceny dotyczą m.in. Apartamentów Grzybowska 11. Przykładowa 45-metrowa kawalerka z balkonem kosztuje tu blisko 1,5 mln zł.
Trójmiasto – premium nad morzem
W Trójmieście luksusowe apartamenty premium pojawiają się przede wszystkim w inwestycjach z panoramą na morze i dobrym dostępem do infrastruktury miejskiej.
Sea Towers w Gdyni to jeden z najbardziej rozpoznawalnych projektów premium nad polskim morzem. Lokale w tej inwestycji dostępne na rynku pierwotnym i wtórnym mają ceny zaczynające się od 2 040 000 zł za apartament o powierzchni ok. 68 m², co daje ok. 30 000 zł/m². Większe apartamenty z widokiem na Zatokę Gdańską wyceniane są nawet na 5 600 000 zł lub więcej. Prestiżowym projektem wyróżniającym się lokalizacją w strefie nadmorskiej jest Sol Marina w Gdańsku Sobieszowie, blisko bałtyckiego wybrzeża, w zielonej okolicy. Tu za 55-metrowe 2 pokoje należy zapłacić 1,7 mln zł czyli blisko 32 tys. zł/mkw.
Segment premium rośnie też w centrum miasta. W inwestycji Remedium w dzielnicy Aniołki, położonej blisko zabytkowego Śródmieścia, zapłacimy 22 tys. zł/mkw. za 37-metrową kawalerkę. Średnia cena dla całego Gdańska wynosi natomiast nieco ponad 17 600 zł/mkw.
Inne miasta – Kraków, Wrocław, kurorty
W Krakowie i Wrocławiu rynek pierwotny premium utrzymuje wysokie ceny, przekraczające 25 000 zł/m² w prestiżowych dzielnicach centrum. Przykładem z Wrocławia są Apartamenty przy Parku Szczytnickim – za 53-metrowe mieszkanie z ogrodem w tej zielonej części miasta trzeba zapłacić ponad 1 mln zł. W Krakowie cena za 34-metrową kawalerkę w projekcie Libra Residence wynosi ponad 1 mln zł. Z kolei w apartamentowcu Dajwór na Starym Mieście zakup 40-metrowego mieszkania oznacza wydatek 1,6 mln zł, co daje 40 tys. zł za mkw.
W kurortach turystycznych – takich jak Sopot Dolny czy Gdynia Orłowo – ceny w projektach premium przekraczają 20 000 zł/m². Jedną z najdroższych lokalizacji turystycznych pozostaje Zakopane, z cenami często powyżej 30 tys. zł/mkw.
Zdaniem ekspertów portalu GetHome.pl, rynek luksusowych apartamentów w Polsce rozwija się od kilkunastu lat. Jest to segment w dużym stopniu odporny na wahania koniunkturalne i wykazujący trwałą tendencję wzrostową. Równolegle powstają projekty w zabytkowych obiektach poprzemysłowych oraz w segmencie premium nieruchomości senioralnych. Dobra koniunktura na rynku najmu generuje wysokie zainteresowanie ze strony kupujących inwestycyjnie. Wszystko to sprawia, że segment luksusu w Polsce pozostaje w wyraźnej fazie wzrostu.
Marcin Moneta
