Zaostrzenie założeń stosowanych podczas oceny zdolności kredytowej przyniosło efekt uboczny, na który napotykają zainteresowani refinansowaniem kredytu hipotecznego. Droga do obniżenia rat zamknięta bywa przez rzekomy brak zdolności – zauważają specjaliści Expander Advisors.
Minęło ponad pół roku od chwili, gdy Urząd Komisji Nadzoru Finansowego zalecił bankom stosowanie ostrzejszych zasad oceny zdolności kredytowej przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Przypomnijmy, że nadzór oczekuje, że kredytodawcy będą stosować podwyższony bufor przy obliczaniu wydolności klientów. Zamiast minimum 2,5 pp. obecnie przyjmuje się poziom oprocentowania wyższy o 5 pp. od bieżącego poziomu. Zaostrzono także szacunki dotyczące kosztów utrzymania.
Sens tak „ostrożnego” podejścia kwestionować zaczęli w ostatnich miesiącach nie tylko deweloperzy obserwujący spadki sprzedaży, ale także banki. Pod znakiem zapytania stawia się konieczność uwzględniania wysokiego bufora zwłaszcza w przypadku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Chociaż w dyskusjach przewija się troska o losy spadającego w przepaść rynku nowych kredytów hipotecznych, to konsekwencje zmian odczuwać mogą także kredytobiorcy, którzy zaciągnęli zobowiązania wcześniej.
Więźniowie wysokiej marży
– Klienci, którzy swoje zobowiązania zaciągnęli w ostatnich latach, mogą liczyć na atrakcyjne oferty zarówno z oprocentowaniem stałym, jaki i zmiennym. Kilka lat temu marże kredytowe były bowiem zdecydowanie wyższe niż obecnie – wskazuje Paulina Szatan-Jucha, Dyrektor Oddziału i Ekspert Finansowy Expander Advisors.
Refinansowanie kredytu hipotecznego może okazać się interesujące dla osób, które skorzystały z finansowania w postaci „normalnych”, ale droższych niż dziś hipotek, a także produktów preferencyjnych (np. „Rodzina na Swoim”), nierzadko obciążonych wyższymi marżami niż panujące przed laty na rynku. Na pierwszy rzut oka okoliczności zachęcają do „przeprowadzki”.
– Proces refinansowania kredytu jest dużo łatwiejszy od tego pierwotnego, kiedy udzielany był na zakup czy budowę nieruchomości. Wystarczy przedstawić dokumenty nieruchomości stanowiącej zabezpieczenia oraz udokumentować posiadanie zdolności kredytowej. Również czas oczekiwania na decyzję uległ skróceniu. Standardem stał się tydzień, ew. dwa tygodnie oczekiwania – podkreśla ekspertka Expander Advisors.
– Mimo atrakcyjniejszych warunków finansowych w wielu bankach część klientów nie może w ten sposób obniżyć kosztów zobowiązania. Przeszkodą są zwykle zaostrzone kryteria dotyczące wyliczania zdolności kredytowej. Szczególnie chodzi tu o rekomendację KNF, która nakazuje bankom uwzględniać wzrost oprocentowania o 5 pkt. procentowych, nawet jeśli jest to kredyt z oprocentowaniem stałym. W rezultacie okazuje się, że teoretycznie klienci nie mają zdolności kredytowej przy niższej racie niż ta, jaką teraz terminowo spłacają – mówi Paulina Szatan-Jucha z Expander Advisors.
Jak działa pułapka?
Paradoks braku zdolności można wyjaśnić, sięgając po uproszczony przykład. Załóżmy, że kredytobiorca zaciągnął w 2015 r. 30-letni kredyt hipoteczny z marżą na poziomie 2,4 pp. Obecnie dług pozostający do spłaty wynosi 300 tys. zł.
Przyjmijmy, że przez 7 lat spadła relacja długu do wartości nieruchomości i klient zmieści się dziś w przedziale LTV pozwalającym na lepsze warunki finansowania. Dodatkowo spadły marże proponowane przez banki i kredytobiorca zdecyduje się na okresowo stałe oprocentowanie. Bank, do którego klient chce przenieść swój kredyt, serwuje stawkę 8,80 proc.
Przykładowy kredytobiorca zarabia miesięcznie 7,2 tys. zł.
- Przy obecnym poziomie WIBOR 3M (przyjmijmy 7,5 proc.) rata „starego” kredytu wynosi 2760 zł i pochłania 38 proc. dochodu miesięcznego.
- Po refinansowaniu rata wyniesie 2530 zł i będzie odpowiadać za 35 proc. miesięcznego dochodu. Przez kolejnych 5 lat rata nie ulegnie zmianie.
Bank, do którego wniosek złoży klient, stwierdza jednak, że kredytobiorca nie ma wystarczającej zdolności kredytowej. Przy zastosowaniu 5-punktowego bufora na wzrost stopy procentowej rata kredytu przekroczy bowiem połowę miesięcznych dochodów klienta. Paradoksalnie zatem klient ma zdolność, by spłacać drogi kredyt (dopóki obecny bank nie zweryfikuje jego sytuacji), ale nie ma szans na zmianę produktu na tańszy i bezpieczniejszy (w najbliższym czasie obowiązywania „zamrożonej” stawki).
Zmiany w regulacjach mogą eliminować kredytobiorców z rynku
Wszelkie zmiany w regulacjach obowiązujących kredytodawców mogą przynieść niezamierzone efekty. Pokazują to nie tylko obecne perypetie polskich klientów rozważających refinansowanie. Przykładem służy także rynek brytyjski.
Po kryzysie finansowym w 2008 r. w Wielkiej Brytanii pozostała grupa kredytobiorców, którzy albo skorzystali z oferty firm, które przestały aktywnie działać na rynku, albo otrzymali finansowanie w wyniku stosowania „luźnych” standardów oceny zdolności. Według szacunków tamtejszego organu nadzoru FCA 47 tys. dłużników zasługuje na miano „więźniów hipotek”. Spłacają oni regularnie raty, ale nie mogą liczyć na refinansowanie zobowiązań na lepszych warunkach ze względu na to, że nie mieszczą się w obecnie stosowanych standardach oceny zdolności.
