Jak szukać taniego mieszkania?

Według ostatniego badania NBP klienci rynku mieszkaniowego przestają akceptować drożyznę. To, że mamy z nią do czynienia, nie podlega dyskusji. Na głównych rynkach kraju ceny rok do roku poszły do góry nawet o kilkanaście procent. Jak w czasach drożyzny szukać atrakcyjnego i taniego lokum? Spróbujemy podpowiedzieć.

(Pexels)

Jak napisano we wnioskach z ostatniego raportu banku centralnego za I kw. 2019: "W I kwartale 2019 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie wysokiej aktywności, a obserwowany wzrost cen przyspieszył. Popyt mieszkaniowy mierzony liczbą sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych (w tym szacowany popyt inwestycyjny) utrzymał się na poziomie poprzedniego kwartału. (…) Popyt mieszkaniowy w części przeniósł się na rynek wtórny (niższe ceny mieszkań niż na rynku pierwotnym), wywołując tam szybszy wzrost cen.

(…) Wzrosła różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co oznacza, że kupujący nie akceptują wysokich cen ofertowych. Kolejny kwartał rosły także średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań (bez uwzględniania opłat dla administracji i opłat za media)". 

Z bazy danych NBP wynika, że w II kw. 2019 w Warszawie za metr kwadratowy nowego mieszkania płaciło się 8932 zł. Rok wcześniej w tym samym okresie było to 8183 zł, a więc nowe mieszkania w stolicy podrożały rok do roku o 9 proc. W Gdańsku wzrost cen wyniósł z 7543 zł za 1 mkw. do 8288 zł, czyli o 10 procent. W Krakowie mieszkania podrożały już jednak aż blisko o 15 procent rok do roku – z 6778 do 7775 zł/mkw. We Wrocławiu wzrost był 12-procentowy – z 6651 do 7435.

Łatwo sobie wyobrazić sytuację, w której potencjalny kupujący, który w zeszłym roku miał gotówkę lub pieniądze na wkład własny, ale przeciągał decyzję zakupową, dziś jest za „burtą”. Wzrost ceny o kilkadziesiąt czy nawet o 100 tysięcy w ciągu roku może być zaporowy. W takiej sytuacji pozostaje albo czekać na spadki, albo szukać okazji cenowych.

Tanie mieszkanie, ale gdzie?

Generalnie lepszym rynkiem do „ustrzelenia” atrakcyjnej przecenionej oferty wydaje się rynek wtórny. Tu rozpiętość cen ofertowych i transakcyjnych jest znacznie wyższa niż w budownictwie deweloperskim. Po drugie – do większej "elastyczności" cen skłania sprzedających bardzo zróżnicowana oferta, różny stan mieszkań oraz wreszcie różna sytuacja życiowa, wiedza i oczekiwania cenowe tych, którzy wystawiają swoje nieruchomości.

Osoby szukające tanich mieszkań powinny zwrócić uwagę na lokale do remontu. Te standardowo są oferowane znacznie taniej, oczywiście ze względu na konieczne nakłady finansowe potrzebne do wykonania prac remontowych. Czasem jednak bywa tak, że suma ceny za nieruchomość i nakładów remontowych będzie i tak korzystna, niższa niż wartość wyremontowanego mieszkania. Tak bywa w dobrych wielkomiejskich lokalizacjach. Sprzyja temu czasem niewiedza zbywców dotycząca cen w okolicy oraz potencjału ich własnego mieszkania, a także trudność w oszacowaniu kosztów remontowych.

Innym sposobem poszukiwania dobrych ofert jest uczestnictwo w licytacjach komorniczych. Warunek? Raczej powinno się mieć gotówkę na zakup, a już na pewno na start. Chodzi o kwotę rękojmi, a więc  1/10 sumy oszacowania, czyli wartości nieruchomości oszacowanej przez komornika. Cena wywoławcza może wynosić 75 proc. wartości.

Mieszkania z licytacji komorniczej - perełki czy zgniłe jabłka?

Sprzedaż mieszkań w trybie licytacji komorniczych cieszy się nadal dużą popularnością, głównie w większych miastach. Nabywcy szukają bowiem specjalnych okazji, które pozwolą kupić nieruchomość nawet o 1/3 taniej. Podpowiadamy, co zrobić, żeby nie stać się posiadaczem zadłużonego lokalu.

Chętni dowiedzą się o licytacjach komorniczych z ogłoszeń publikowanych w prasie, ogłoszeń papierowych w sądzie, siedzibie gminy czy w internecie – np. na witrynie internetowej http://www.licytacje.komornik.pl/. Ogłoszenie określa gdzie i kiedy odbędzie się licytacja, a także kwotę wadium, cenę wywoławczą itp. Chętni, którzy wpłacą wadium, będą mieli dwa tygodnie na oglądanie nieruchomości, a także wgląd w dokumenty.

Niestety z takiej formuły raczej nie skorzysta osoba, która chce finansować zakup kredytem. Po wygraniu licytacji i jej uprawomocnieniu jej zwycięzca ma dwa tygodnie na wpłacenie kwoty zakupu na rachunek depozytowy sądu. Co prawda można starać się o prolongatę terminu, ale ta może wynieść maksymalnie miesiąc. Nawet taki czas nie daje pewności, że uda się uzyskać bankowe finansowanie zakupu. W praktyce mało kto, nie dysponując gotówką, podejmuje się ryzyka kupna na kredyt nieruchomości z licytacji. Nie znaczy to, że jest to niemożliwe, ale wszystko musi być w takiej sytuacji perfekcyjnie zaplanowane i przeprowadzone.

Znacznie bezpieczniej jest rozglądać się za mieszkaniami w pozornie nieatrakcyjnych lokalizacjach. Każde miasto takie ma i ceny są tam obniżone. Oczywiście osoba szukająca okazji wybiera lokalizację tanią, ale perspektywiczną, czyli taką, która za kilka, kilkanaście lat będzie oceniana korzystniej. Pamiętajmy, że nasze miasta się zmieniają, rozbudowują. Zmienia się też charakter dzielnic. Wystarczy lepsze skomunikowanie, atrakcyjna inwestycja, np. centrum handlowe w okolicy, by poprawić jej postrzeganie i tym samym korzystnie wpłynąć na wartość nieruchomości.

Wyboru nie podejmujemy na ślepo. By wytypować perspektywiczną okolicę, musimy znać urzędnicze długoterminowe plany jej dotyczące, wiedzieć, co może tam powstać itp. W tym celu warto choćby przejrzeć miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

Okazja na rynku pierwotnym

W przypadku budownictwa deweloperskiego o okazję cenową będzie trudniej. Oczywiście warto przeglądać oferty promocyjne, zawsze jednak zadając sobie pytanie: dlaczego akurat te mieszkania są przecenione. Bywa tak, że deweloper tanio sprzedaje ostatki w danej inwestycji i to może być dobry strzał, chyba że jest jakiś feler, który sprawił, że takie mieszkanie nie „zeszło”. Może być nim np. niewygodny układ pomieszczeń, lokalizacja na parterze, słaby dopływ światła itp. Zdarza się też oczywiście tak, że mieszkanie nie ma żadnych istotnych wad, a po prostu się nie sprzedało. Wtedy przy niższej cenie będzie to rzeczywiście okazja. Na korzystniejsze warunki liczyć mogą także ci, którzy zapłacą gotówką lub wniosą większość kwoty od razu. To samo dotyczy klientów pakietowych, a więc inwestorów, którzy kupują nie jedno, a kilka mieszkań.

Gdzie generalnie szukać tańszych mieszkań od dewelopera? Tu cudów nie ma. W centrum miasta okazji nie ustrzelimy. Firmy doskonale zdają sobie sprawę z cen w okolicy, poza tym na koszt mieszkania przekładają się też m.in. koszty zakupu gruntu, a te w centrach miast są bardzo wysokie.

Kupujący są więc niejako skazani na peryferie, co jednak wcale nie musi być złym wyborem. Jak już powiedzieliśmy wcześniej – nasze miasta cały czas się rozwijają, rozbudowują. Dzisiejsze peryferie za kilkanaście lat mogą być dobrze skomunikowanymi dzielnicami śródmiejskimi.

Alternatywą są też zazwyczaj tańsze o przynajmniej kilkanaście procent mieszkania w miasteczkach satelickich wobec metropolii. Naszym ukrytym kosztem może być w tym przypadku czas dojazdu do centrum i pieniądze wydane na paliwo, ale znów – przy dobrym wyborze może się okazać, że dojeżdżamy krócej niż niejeden znajomy z mieszkaniem w mieście.

Marcin Moneta

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 2 ferenc

Tanie mieszkania to chyba gdzieś na rynku wtórnym albo stan deweloperski gdzieś dalej od centrum, może osiedle warszawa przy jerozolimskich?

! Odpowiedz
10 0 edytaz

Najlepiej przez agenta/pośrednika nieruchomości. Oni się najlepiej na tym znają. W Krakowie polecam ABC-DOM-Nieruchomości.

! Odpowiedz
1 4 crank

Ja tam wole inwestować w siebie niż nieruchomości. Kasa musi być w obiegu. Inaczej gnuśnuejemy i liczymy ze będziemy mega bogaci. Lepiej inwestować w emocje wyjazdy podróże fajne hotele o mieć wpomnienia dać radość z życia dzieciom. Ci co są skąpi pozostają tylko w świeże cyfr ale nic poza tym. A śmierć się nie oddala tylko przybliża. A jeszcze przed śmiercią może być 3 wojna światowa. Kataklizm globalny itd i wtedy wszystko straci na wartości i pieniądz nic już nie będzie warty a najdroższa będzie woda i jedzenie

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 8 bankierkomentuje

Pan Moneta zapomniał napisać że przy rosnących cenach najmu liczba mieszkań bez lokatora dla przykładu w Wwie się podwoiła w ciagu 2 lat a a mieszkań na wynajem jest 3 razy tyle co w 2010 roku.
Rentowność najmu netto tych co kupowali od maja 2016 do dziś to 3.5% do max 4.3% a nie 7-8% jak chwalą się ciagle deweloperzy

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
5 19 bt5

Do Jasiek 2917 , i staryznajomy. Materiały tanieją, ziemia gdy ktoś konkretnie wykłada forsę na stół , to jak u mnie w rejonie jest minus 33% od ceny wywoławczej. Robocizna nie tanieje ale i nie drożeje. Za te wszawe stawki są coraz większe kłopoty ze znalezieniem chętnych do pracy w budownictwie. Generalnie nie macie zielonego pojęcia czym charakteryzuje się boom budowlany. Z tego tytułu że swego czasu widziałem na zachodzie jak licytowano ceny wywoławcze wzwyż, to mogę się tylko uśmiać jak słyszę że w Polsce jest ruch w interesie mieszkaniowym , gdzie jest w PL postępujący rozziew między ceną wywoławczą a transakcyjną. Jeżeli nagminnie widać na darmowych portalach ze śmieciowymi ofertami pracy nabory na agentów nieruchomości i specjalistów ds. sprzedaży mieszkań deweloperskich to świadczy to o nikłej atrakcyjności zarobkowej tych stanowisk. Wieksza część Polaków zarabia mniej niż wynosi socjal na zachodzie . Podwyżka płacy minimalnej do 2800 zl za 4 lata żadnej rewolucji nie uczyni. A bogaci co porobili "inwestycje" w mieszkania na wynajem już próbują z tego wychodzić co nie dziwne zważywszy na nędzne polskie zarobki i brak realnego dofinansowania najmu mieszkań znanego z krajów zachodnich. Fliperka też mnie doprowadza do śmiechu gdy za kompletny remont chce zapłacić do 10.000 zł za robotę. To jest boom w nieruchach, to jest dno. A za chwilę dno odpadnie.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
13 2 grzegorzkubik

Tanie mieszkania są w Gdowie woj. małopolskie. Mała mieszkanko pod Krakowem. Tak należy szuka tanich lokali. Jak zarobię porządnie na forexie to przeprowadzam się do Gdowa.

! Odpowiedz
0 20 xiven

razem z 99% foreksiarzy wyzerujesz sobie saldo i nigdzie się nie przeprowadzisz

! Odpowiedz
23 23 staryznajomy

Jak pójdzie w górę pensja minimalna to bedziecie za m2 płacić po 15 tys zl i jeszcze calowac po rekach hahaha
Pojda za tym w gore wszystkie koszty !

! Odpowiedz
11 12 jasiek2017

Nawet tak nie zartuj ! Tu na Bankierze sa same spece, ktorzy za chwile udowaodnia Tobie, ze bedzie taniej. Ziemia tanieje, materialy tanieja, ludzie beda pracowac za 50zl dziennie.
Nawet Kaczynski obiecal mieszkania po 2pińcet/m2 ! Wystarczy nie krasc i poczekac.
Jak wprowadzimy Euro to faktycznie m2 mieszkania bedzie po 2500 euro !

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 9 cyklotron odpowiada jasiek2017

przecież już są po 2500E w wawie a zarobki mediana 500E miesięcznie netto
przeciętnie w polszy można dostać 0,5m2 za miesiacznie zarobki
w rozwinietych krajak unii mozna dostac 2m2 czyli
W POLSZY MIESZKANIA SA 4 RAZY DROZSZE NIZ W ROZIWNIETYCH KRAJACH UNII

w irlandii robocizna byla strasznie droga tak jak i ziemia i materialy plus tanie kredyty nawet na 5 krotnosc rocznych zarobkow
okazalo sie ze nieruchomosci polecialy o 60% w dol taka historia
...a zatem nie nieruchomosci sa drogie bo droga jest robocizna ziemia i materialy
ROBOCIZNA ZIEMIA I MATERIALY SA DROGIE BO DROGIE SA NIERUCHOMOSCI i tanie kredyty na 8-KROTNOSC ROCZNYCH ZAROBKOW
myslenie ze nie moze byc taniej bo drogie sa koszty budowy jest rozómowaniem janusza taksówkarza i grażynki ze spożywczaka

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne