Jak szukać taniego mieszkania?

Według ostatniego badania NBP klienci rynku mieszkaniowego przestają akceptować drożyznę. To, że mamy z nią do czynienia, nie podlega dyskusji. Na głównych rynkach kraju ceny rok do roku poszły do góry nawet o kilkanaście procent. Jak w czasach drożyzny szukać atrakcyjnego i taniego lokum? Spróbujemy podpowiedzieć.

Jak napisano we wnioskach z ostatniego raportu banku centralnego za I kw. 2019: "W I kwartale 2019 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie wysokiej aktywności, a obserwowany wzrost cen przyspieszył. Popyt mieszkaniowy mierzony liczbą sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych (w tym szacowany popyt inwestycyjny) utrzymał się na poziomie poprzedniego kwartału. (…) Popyt mieszkaniowy w części przeniósł się na rynek wtórny (niższe ceny mieszkań niż na rynku pierwotnym), wywołując tam szybszy wzrost cen.

(…) Wzrosła różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co oznacza, że kupujący nie akceptują wysokich cen ofertowych. Kolejny kwartał rosły także średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań (bez uwzględniania opłat dla administracji i opłat za media)". 

Z bazy danych NBP wynika, że w II kw. 2019 w Warszawie za metr kwadratowy nowego mieszkania płaciło się 8932 zł. Rok wcześniej w tym samym okresie było to 8183 zł, a więc nowe mieszkania w stolicy podrożały rok do roku o 9 proc. W Gdańsku wzrost cen wyniósł z 7543 zł za 1 mkw. do 8288 zł, czyli o 10 procent. W Krakowie mieszkania podrożały już jednak aż blisko o 15 procent rok do roku – z 6778 do 7775 zł/mkw. We Wrocławiu wzrost był 12-procentowy – z 6651 do 7435.

Łatwo sobie wyobrazić sytuację, w której potencjalny kupujący, który w zeszłym roku miał gotówkę lub pieniądze na wkład własny, ale przeciągał decyzję zakupową, dziś jest za „burtą”. Wzrost ceny o kilkadziesiąt czy nawet o 100 tysięcy w ciągu roku może być zaporowy. W takiej sytuacji pozostaje albo czekać na spadki, albo szukać okazji cenowych.

Tanie mieszkanie, ale gdzie?

Generalnie lepszym rynkiem do „ustrzelenia” atrakcyjnej przecenionej oferty wydaje się rynek wtórny. Tu rozpiętość cen ofertowych i transakcyjnych jest znacznie wyższa niż w budownictwie deweloperskim. Po drugie – do większej "elastyczności" cen skłania sprzedających bardzo zróżnicowana oferta, różny stan mieszkań oraz wreszcie różna sytuacja życiowa, wiedza i oczekiwania cenowe tych, którzy wystawiają swoje nieruchomości.

Osoby szukające tanich mieszkań powinny zwrócić uwagę na lokale do remontu. Te standardowo są oferowane znacznie taniej, oczywiście ze względu na konieczne nakłady finansowe potrzebne do wykonania prac remontowych. Czasem jednak bywa tak, że suma ceny za nieruchomość i nakładów remontowych będzie i tak korzystna, niższa niż wartość wyremontowanego mieszkania. Tak bywa w dobrych wielkomiejskich lokalizacjach. Sprzyja temu czasem niewiedza zbywców dotycząca cen w okolicy oraz potencjału ich własnego mieszkania, a także trudność w oszacowaniu kosztów remontowych.

Innym sposobem poszukiwania dobrych ofert jest uczestnictwo w licytacjach komorniczych. Warunek? Raczej powinno się mieć gotówkę na zakup, a już na pewno na start. Chodzi o kwotę rękojmi, a więc  1/10 sumy oszacowania, czyli wartości nieruchomości oszacowanej przez komornika. Cena wywoławcza może wynosić 75 proc. wartości.

Chętni dowiedzą się o licytacjach komorniczych z ogłoszeń publikowanych w prasie, ogłoszeń papierowych w sądzie, siedzibie gminy czy w internecie – np. na witrynie internetowej http://www.licytacje.komornik.pl/. Ogłoszenie określa gdzie i kiedy odbędzie się licytacja, a także kwotę wadium, cenę wywoławczą itp. Chętni, którzy wpłacą wadium, będą mieli dwa tygodnie na oglądanie nieruchomości, a także wgląd w dokumenty.

Niestety z takiej formuły raczej nie skorzysta osoba, która chce finansować zakup kredytem. Po wygraniu licytacji i jej uprawomocnieniu jej zwycięzca ma dwa tygodnie na wpłacenie kwoty zakupu na rachunek depozytowy sądu. Co prawda można starać się o prolongatę terminu, ale ta może wynieść maksymalnie miesiąc. Nawet taki czas nie daje pewności, że uda się uzyskać bankowe finansowanie zakupu. W praktyce mało kto, nie dysponując gotówką, podejmuje się ryzyka kupna na kredyt nieruchomości z licytacji. Nie znaczy to, że jest to niemożliwe, ale wszystko musi być w takiej sytuacji perfekcyjnie zaplanowane i przeprowadzone.

Znacznie bezpieczniej jest rozglądać się za mieszkaniami w pozornie nieatrakcyjnych lokalizacjach. Każde miasto takie ma i ceny są tam obniżone. Oczywiście osoba szukająca okazji wybiera lokalizację tanią, ale perspektywiczną, czyli taką, która za kilka, kilkanaście lat będzie oceniana korzystniej. Pamiętajmy, że nasze miasta się zmieniają, rozbudowują. Zmienia się też charakter dzielnic. Wystarczy lepsze skomunikowanie, atrakcyjna inwestycja, np. centrum handlowe w okolicy, by poprawić jej postrzeganie i tym samym korzystnie wpłynąć na wartość nieruchomości.

Wyboru nie podejmujemy na ślepo. By wytypować perspektywiczną okolicę, musimy znać urzędnicze długoterminowe plany jej dotyczące, wiedzieć, co może tam powstać itp. W tym celu warto choćby przejrzeć miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

Okazja na rynku pierwotnym

W przypadku budownictwa deweloperskiego o okazję cenową będzie trudniej. Oczywiście warto przeglądać oferty promocyjne, zawsze jednak zadając sobie pytanie: dlaczego akurat te mieszkania są przecenione. Bywa tak, że deweloper tanio sprzedaje ostatki w danej inwestycji i to może być dobry strzał, chyba że jest jakiś feler, który sprawił, że takie mieszkanie nie „zeszło”. Może być nim np. niewygodny układ pomieszczeń, lokalizacja na parterze, słaby dopływ światła itp. Zdarza się też oczywiście tak, że mieszkanie nie ma żadnych istotnych wad, a po prostu się nie sprzedało. Wtedy przy niższej cenie będzie to rzeczywiście okazja. Na korzystniejsze warunki liczyć mogą także ci, którzy zapłacą gotówką lub wniosą większość kwoty od razu. To samo dotyczy klientów pakietowych, a więc inwestorów, którzy kupują nie jedno, a kilka mieszkań.

Gdzie generalnie szukać tańszych mieszkań od dewelopera? Tu cudów nie ma. W centrum miasta okazji nie ustrzelimy. Firmy doskonale zdają sobie sprawę z cen w okolicy, poza tym na koszt mieszkania przekładają się też m.in. koszty zakupu gruntu, a te w centrach miast są bardzo wysokie.

Kupujący są więc niejako skazani na peryferie, co jednak wcale nie musi być złym wyborem. Jak już powiedzieliśmy wcześniej – nasze miasta cały czas się rozwijają, rozbudowują. Dzisiejsze peryferie za kilkanaście lat mogą być dobrze skomunikowanymi dzielnicami śródmiejskimi.

Alternatywą są też zazwyczaj tańsze o przynajmniej kilkanaście procent mieszkania w miasteczkach satelickich wobec metropolii. Naszym ukrytym kosztem może być w tym przypadku czas dojazdu do centrum i pieniądze wydane na paliwo, ale znów – przy dobrym wyborze może się okazać, że dojeżdżamy krócej niż niejeden znajomy z mieszkaniem w mieście.

Marcin Moneta

Źródło: