Ponad 1/5 kapitału zarobionego na sprzedaży mieszkania lub domu pochłonąć mogą podatki. Najistotniejszy z nich i najbardziej dotkliwy to podatek od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Jest jednak kilka metod na to, by obniżyć jego wartość, a nawet całkowicie go wyeliminować.
Okres drugiej połowy kwietnia, czyli czas składania rocznych rozliczeń podatkowych to termin, w którym sprzedający dom lub mieszkanie muszą wykazać oraz rozliczyć należny podatek dochodowy. Podatek ten opłaca się od kwoty uzyskanej ze sprzedaży domu lub mieszkania, niewykorzystywanego celem najmu lub w działalności gospodarczej, według 19-procentowej stawki podatkowej. Stawkę tę stosuje się co do zasady do dochodu, czyli czystego zysku osiągniętego ze sprzedaży. Oznacza to, że już proste zabiegi kalkulacyjne oraz zgromadzenie podstawowych dokumentów mogą znacząco obniżyć kwotę podatku.
Jak obliczyć dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości?
Celem ustalenia kwoty podatku do zapłaty, należy określić wartość przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Jest nim kwota otrzymana od kupującego po obniżeniu jej o udokumentowane, poniesione przez sprzedawcę koszty sprzedaży. Do takich zaliczyć można przede wszystkim:
-
koszt pośrednictwa przy sprzedaży,
-
wydatki na reklamę i ogłoszenia
-
czy też na opłaty notarialne.
Bardzo ważnym jest, by zgromadzić dokumenty potwierdzające poniesienie wydatków. Muszą one wskazywać dane sprzedawcy, termin poniesienia wydatku i jego kwotę, a także przedmiot transakcji (np. opłata z tytułu pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości nr księgi wieczystej II345/54).
| Wskaźnik podwyższenia nakładów lub nabycia (wybudowania) | |
|---|---|
| Rok | Wartość wskaźnika |
|
2014 |
0,2% |
|
2013 |
1,0% |
|
2012 |
4,0% |
|
2011 |
4,2% |
|
2010 |
2,5% |
|
Źródło: Bankier.pl - opracowanie własne na podstawie www.gus.pl |
|
Przychód może być dodatkowo obniżony o koszty nabycia nieruchomości oraz poniesione w okresie korzystania z niej nakłady, które zwiększyły jej wartość. Koszty nabycia lub koszty wytworzenia podatnik może corocznie podwyższać, począwszy od roku następującego po roku, w którym nabył zbywaną nieruchomość, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie. Podwyższenie kosztów odbywa się w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego. Wartość tę pokazuje tabela "Wskaźnik podwyższenia nakładów lub nabycia".
Przykład - koszty uzyskania przychodu
Jan Kowalski kupił w 2012 r. mieszkanie za 200.000 zł. W 2014 r. sprzedał je za 250.000 zł. Ze względu na to, że mieszkanie kupił w stanie deweloperskim, poczynił w 2012 r. nakłady w kwocie 30.000 zł. Sprzedając, wydał 2% na prowizję pośrednika (5000 zł). Jan Kowalski ustala przychód w kwocie 250.000 – 5000 = 245.000 zł. Koszty uzyskania przychodu w łącznej kwocie 200.000 oraz nakłady w kwocie 30.000 zł podwyższa o wskaźnik z 2013 r. – 1%, czyli 2300 zł. Łącznie koszty wyniosą 232.300 zł. Dochód podatnika wyniesie 245.000 – 232.300 = 12.700 zł, a podatek 19% z tej kwoty, czyli 2413 zł.
Sprzedaż po pięciu latach w ogóle bez podatku
Metodą na uniknięcie podatku jest sprzedaż prywatnego mieszkania lub domu po 5 latach, licząc od końca roku, w którym nabyto nieruchomość lub ją wybudowano. Przy tym w przypadku budowy termin oblicza się od daty nabycia gruntu, a nie daty oddania domu do użytkowania. W 2015 r. podatku dochodowego od osób fizycznych nie trzeba więc płacić od prywatnie sprzedawanych nieruchomości nabytych lub wybudowanych w 2009 r. lub w latach wcześniejszych.
Przykład - zapłata podatku od sprzedaży
Jan Kowalski kupił nieruchomość w 2009 r. i sprzedał ją w 2014 r. Będzie zmuszony zapłacić podatek od sprzedaży. Gdyby wstrzymał się ze sprzedażą i sprzedał ją w 2015 r. – nie zapłaciłby podatku dochodowego od osób fizycznych, gdyż sprzedaż nie podlega już opodatkowaniu tym podatkiem.
Dawid Norkowski dostał mieszkanie w 2008 r. i sprzedał je w 2014 r. Podatek od sprzedaży w jego przypadku w ogóle nie wystąpi.
Czytaj dalej: Dochód w części przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe zwolniony z podatku »
Dochód w części przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe zwolniony z podatku
Osoby, które przed upływem 5 lat sprzedadzą mieszkanie lub dom, mogą uniknąć zapłaty podatku pod warunkiem przeznaczenia dochodu ze zbycia nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych. Zwolnione z opodatkowania pozostają dochody z odpłatnego zbycia w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. Udokumentowane wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia.
Przykład - kwota zwolnienia
Jan Kowalski sprzedając dom za 300.000 zł, uzyskał dochód 20.000 zł z jego zbycia. Za 200.000 zł kupił nowe mieszkanie na własne cele mieszkaniowe. Kwotę zwolnioną obliczyć należy, stosując następujący wzór:
200.000
20.000 X -------------- = 13.333, 33 zł
300.000
Warunkiem korzystania ze zwolnienia jest, że począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych szczegółowo wskazuje, co należy rozumieć poprzez wydatki na własne cele mieszkaniowe. Ponoszone mogą być one m.in. na nabycie położonych w Unii Europejskiej (w tym w Polsce) lub państwie Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej budynku mieszkalnego, części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. Tak samo wydatek ten poniesiony może być na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego czy też na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,
Podobnie wydatek może być poniesiony na kupno gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie tych dwóch lat grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.
Osobną grupę wydatków stanowią te przeznaczone na spłatę kredytu z odsetkami zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, jak i na kredyty refinansujące wcześniej zaciągnięte kredyty na cele mieszkaniowe.
Cele mieszkaniowe odróżnić należy natomiast od celów rekreacyjnych. Jeżeli podatnik dokonuje zakupu nieruchomości dla takich celów, to zwolnienie z podatku nie będzie mu przysługiwało.
Wydatki lub kwoty zwolnione z podatku wykaż w PIT-39
Zarówno podatnicy, którzy zmuszeni są zapłacić podatek, jak i ci, którzy korzystają ze zwolnienia z opodatkowania ze względu na przeznaczenie dochodu na własne cele mieszkaniowe, muszą wykazać sprzedaż na druku PIT-39. Deklarację sporządzić należy do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła rozliczana transakcja. Do końca kwietnia należy również rozliczyć należny podatek dochodowy z tytułu sprzedaży.
Jedynie ci podatnicy, którzy sprzedaży nieruchomości dokonają po upływie 5 lat, licząc od końca nabycia lub wybudowania, nie muszą rozliczać transakcji na druku PIT-39. W ich przypadku transakcja nie podlega podatkowi dochodowemu, a zatem nie są oni zmuszeni rozliczać się z niej przed organem podatkowym.
