W latach 90. inwestorzy z Austrii, zarządzający najlepszymi stacjami narciarskimi w Alpach, przyjechali do Szklarskiej Poręby z jasnym ostrzeżeniem: „Strzeżcie się apartamentowców, bo z nich powstają slumsy” jak wynika z wywiadu Wirtualnej Polski. Jednak zachłyśnięci wizją szybkiego zysku, zignorowaliśmy te rady. Dziś, po trzech dekadach, górskie miejscowości liczą straty idące w dziesiątki milionów złotych rocznie, wpadając w pułapkę najmu krótkoterminowego.
Grzegorz Sokoliński, były burmistrz Szklarskiej Poręby w wywiadzie dla WP Finanse, wspomina współpracę z firmą Arlberger Bergbahnen. Austriacy, którzy goszczą u siebie koronowane głowy, widzieli w Karkonoszach potencjał, ale byli przerażeni brakiem kontroli nad zabudową.
Wiedzieli bowiem, co się zaraz stanie - Ich kraje przeszły przez to samo, jednak 40 lat temu: budowano masowo obiekty, których po czasie nie opłacało się utrzymywać. Właściciele je porzucali, a budynki niszczały, bo ze względu na skomplikowaną strukturę własnościową, czyli setki właścicieli pojedynczych lokali, nie można było z nimi zrobić nic konstruktywnego czy nawet destruktywnego - nie można ich było nawet wyburzyć.
Przeczytaj także
Budżetowa czarna dziura
Estetykę zostawmy na boku. Problem dla górskich miejscowości lezy przede wszystkim w gigantycznych stratach w opłacie miejscowej.W 2022 roku Szklarska Poręba policzyła straty, które oszacowano na 25 mln zł. W 2024 roku kwota ta była mniejsza, ale i tak znaczna - wyniosła 11 mln zł.
Dodatkowo gminy ponoszą pełne koszty utrzymania infrastruktury. Na przykład odśnieżanie rozległego górskiego terenu kosztuje tyle, co w 240-tysięcznej Gdyni. W tym samym czasie wpływy z odśnieżonych apartamentowców są iluzoryczne.
Jeżeli średni apartament ma około 40 metrów, to wpływ do kasy miejskiej z podatku od nieruchomości wynosi około 40 zł rocznie. To wszystko. Podatek PIT właściciela trafia do Warszawy czy Wrocławia, a my zostajemy z kosztami wody, ścieków i dróg – tłumaczy były burmistrz w Wirtualnej Polsce.
Absurdy systemu, czyli dopłaty do wody
System jest dziurawy na wielu poziomach. W polskim prawie nie istnieje definicja „apartamentowca”, więc obiekty te płacą preferencyjną stawkę podatku dla budynków mieszkalnych (ok. 1 zł za m²), zamiast stawki dla działalności gospodarczej.
Do tego dochodziły kuriozalne sytuacje z dopłatami do mediów. Miasto przez lata dopłacało do drogiej wody w budynkach, w których na 30 mieszkań stale zameldowane były tylko dwie rodziny. Resztę stanowili turyści, a do ich wypoczynku dopłacali lokalni podatnicy.
Hodujemy sobie w górach slumsy?
Dziś rynek condo (hotel zarządzany przez operatora, ale z wieloma właścicielami) staje się bombą zegarową. Obietnice 8% zysku często okazują się nierealne. Największe zagrożenie pojawia się jednak, gdy operator „pada”.
Właściciele zostają z lokalami, które nie mają własnych liczników czy ogrzewania, całkowicie uzależnieni od dewelopera zarządzającego częściami wspólnymi. W takim scenariuszu sprzedaż lokalu staje się niemożliwa, a budynek zaczyna niszczeć, stając się wspomnianym przez Austriaków „nowoczesnym slumsem” i nawet nie wiadomo, jak zabrać się do ich rozbiórki.
Przeczytaj także
Czy unijne prawo uratuje polskie góry?
Nadzieją na uzdrowienie sytuacji jest unijne rozporządzenie wymuszające obowiązkową rejestrację wszystkich obiektów najmu krótkoterminowego, dzięki trzem głównym filarom:
- Koniec anonimowości: każdy wynajmujący otrzyma numer rejestracyjny.
- Odpowiedzialność platform: Booking czy Airbnb będą miały obowiązek weryfikacji tego numeru i raportowania liczby noclegów.
- Realne koszty: Gdy dane o obłożeniu wyjdą na jaw, skończy się unikanie opłat miejscowych i podatków dochodowych.
Wtedy nastąpi prawdziwy test. Jeśli do opłat dojdą realne podatki i koszty remontów, wielu inwestorów może chcieć uciec z rynku. To jednak może uruchomić ostatnią fazę alpejskiej klątwy: masową wyprzedaż i gwałtowny spadek wartości górskich nieruchomości.
opr. aw
