Rynek nadal zmaga się z zaabsorbowaniem wysokiej podaży biurowców, które powstały w ostatnich 3 latach - ocenili eksperci firmy JLL. Dodali, że w 2025 r. do użytku trafi do 70 tys. kw. powierzchni, czyli ponad sześciokrotnie mniej niż średnio w latach 2016-2020.
Jak wynika z analizy firmy JLL rok 2024 był zbliżony do rekordowego 2023 r., jeśli chodzi o aktywność najemców nieruchomości na rynkach regionalnych. Wskazano, że suma podpisanych umów najmu wyniosła 714 000 m kw., czyli o 27 000 m kw. mniej niż w rok wcześniej. Około 51 proc. stanowiły renegocjacje, a 41 proc. nowe umowy najmu. W latach 2022-2023 udział renegocjacji w rynku wynosił odpowiednio 30 proc. i 41 proc.
Autorzy raportu przekazali, że w ciągu całego roku 2024 najwięcej umów zawarto w Krakowie (37,5 proc. całkowitego popytu), Wrocławiu (21 proc.) i Trójmieście (16 proc.).
Analiza JLL pokazała też, że na rynku najmu najaktywniejsze były firmy z branży IT, które podpisały umowy najmu na łącznie ok. 192 500 m kw. biur (jest to 27 proc. udziału w wolumenie transakcji). Tuż za nimi znaleźli się najemcy z sektorów usług profesjonalnych (17 proc.) oraz produkcji (14 proc.). W 2024 r. w miastach regionalnych podpisano kilka umów na biura o powierzchni powyżej 10 000 m kw. Stanowiły one łącznie 11 proc. rocznego popytu. "Większość z tych transakcji (88 proc.) to renegocjacje" - dodali analitycy. Zaznaczyli, że aż 45 proc. przestrzeni wynajętej w największych umowach zostało zawarte przez firmy z sektora bankowości i usług finansowych. Jak podała JLL, udział renegocjacji w umowach wielkości między 2 tys. m kw. a 5 tys. m kw. wynosił 60 proc.
Na koniec grudnia 2024 r. miasta regionalne oferowały 6,78 mln m kw. powierzchni biurowej, o 488 000 m kw. więcej niż w Warszawie. Do użytku oddano ok. 121 000 m kw. nowych biur tj. ok. 160 000 m kw. mniej niż w ubiegłym roku i najmniej w ciągu ostatnich 10 lat. "Wynik ten jest niższy o 58 proc. w stosunku do 2023 r. oraz o 77 proc. do rekordowego 2019, co obrazuje istotne zmniejszenie aktywności deweloperskiej" - ocenili eksperci. W ich opinii rynek nadal zmaga się z zaabsorbowaniem wysokiej podaży najnowszych biurowców, które zrealizowano w ciągu ostatnich 3 lat.
"Projekty w budowie liczyły łącznie ponad 164 500 m kw. powierzchni, co jest wynikiem o 42 proc. niższym niż na koniec 2023 r. Do powyższej puli dołączyło 40 000 m kw., których budowę rozpoczęto w ciągu 2024 r., w ramach pięciu budynków zlokalizowanych we Wrocławiu, Krakowie i Lublinie" - poinformowano.
W raporcie wskazano, że w roku 2025 do użytku zostanie oddane nie więcej niż 70 000 m kw. nowej podaży, czyli ponad sześciokrotnie mniej niż średnio w latach 2016-2020. "Według szacunków, w okresie między 2025 r. a 2027 r. roczna podaż zmniejszy się do średnio ok. 83 000 m kw., co może stwarzać zagrożenie niedoboru powierzchni biurowych w budynkach najnowszych dla najemców zainteresowanych +flight-to-quality+" - przewidują eksperci. Dodano, że realizacja nowych budynków skupia się obecnie przede wszystkim w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku, gdzie na koniec IV kwartału 2024 r. w budowie było odpowiednio 47 000 m kw., 32 000 m kw. oraz 31 500 m kw.
W opracowaniu przekazano ponadto, że obniżone możliwości wchłonięcia powierzchni miały swój wpływ na wzrost wskaźnika pustostanów (przede wszystkim w Katowicach i Łodzi), a tym samym na aktywność budowlaną deweloperów w polskich miastach.
Jak podali eksperci w grudniu 2024 r. współczynnik pustostanów wyniósł 17,8 proc., utrzymując się na "względnie stabilnym" poziomie. Wśród miast regionalnych jego najwyższa wartość, w wysokości 23 proc., utrzymuje się w Katowicach. Wysokie wskaźniki zostały zarejestrowane również w Łodzi i we Wrocławiu, gdzie pod koniec grudnia 2024 r. wynosiły odpowiednio 22,7 proc. i 19,3 proc. "Absorpcja tych pustostanów, zależnie od lokalizacji, może zająć najbliższe 2-5 lat, przy założeniu stopniowego powrotu do biur" - ocenili.
Eksperci poinformowali też, że stawki czynszu w IV kwartale 2024 r. w głównych miastach regionalnych wynosiły od 11 do 18,5 euro za m kw. za miesiąc, utrzymując się na stabilnym poziomie w odniesieniu do wartości sprzed roku. "Ze względu na niską nową podaż, a także wyższe koszty budowy oraz aranżacji biur, presja na wzrost stawek czynszowych będzie się nasilać" - przewidują.
"Obecna aktywność inwestorów jest nieporównywalnie wyższa niż w poprzednim roku. Biurowy wolumen inwestycyjny przekroczył 600 mln euro w ostatnim kwartale 2024 r., co dało łączną sumę 1,6 mld euro w całym roku - niemal czterokrotnie więcej niż w 2023 r." - zauważyli analitycy, wskazując, że rosnąca liczba aktywnych inwestorów przyniosła stabilizację obecnego poziomu stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości na większości rynków.
W raporcie poinformowano, że na koniec grudnia stopa kapitalizacji dla najlepszych warszawskich aktywów z umowami najmu przekraczającymi pięć lat, wyniosła około 6 proc. Aktualne stopy kapitalizacji w Krakowie, który pozostaje głównym miastem regionalnym, mogą oscylować wokół 7 proc.
JLL jest globalną firmą doradczą, która od 30 lat działa także w Polsce na rynku nieruchomości komercyjnych. (PAP)
ab/ mick/
