Dwie obniżki stóp procentowych, a spadku rat nie widać – frankowicze spłacający swoje zobowiązania w pierwotnej formule mogą mieć powody do narzekania. Na horyzoncie widać jednak szansę na poprawę. Przynajmniej jeden czynnik będzie działał na korzyść kredytobiorców.
Portfel kredytów hipotecznych opartych na frankach szwajcarskich topnieje z miesiąca na miesiąc. To efekt zmian zachodzących na wielu frontach. Po pierwsze – wygranych konsumentów w sądach, po drugie – programu ugód konwertujących „CHF-y” na kredyty w złotych. Do tego dochodzą regularne i przedwczesne spłaty.
Z pozostałych, aktywnych kredytów „frankowych” spora część nie jest spłacana terminowo. W I kwartale 2024 r. udział zagrożonych hipotek CHF wyniósł rekordowe 16 proc. Jest bardzo prawdopodobne, że decydującą wagę mają tu kredytobiorcy upadłego Getin Noble Bank wstrzymujący się ze spłatami.
Tymczasem ostatnie miesiące przyniosły dobre, jak mogłoby się wydawać, informacje dla klientów spłacających raty „szwajcarskich” hipotek. Najpierw, w marcu 2024 r., Szwajcarski Bank Narodowy zaskoczył rynek pierwszą od dawna obniżką docelowej stopy polityki monetarnej. Potem, w czerwcu, ponownie ścięto istotny dla kredytobiorców wskaźnik.
Zejście z płaskowyżu
Przez wiele lat losy rat frankowiczów zależały w przeważającym stopniu od kursu franka szwajcarskiego. Odsetki (w helweckiej walucie) naliczane przez banki widoczne były w harmonogramach, ale nie budziły wielu emocji. Przyczyna była prozaiczna – od 2009 r. stawka LIBOR 3M CHF znajdowała się poniżej 0,5 proc., potem przez 2 lata oscylowała w okolicach zera, by tuż przed pamiętnym „czarnym czwartkiem” 2015 r. znaleźć się na terytorium z minusem. Od tego momentu przez 7 lat stopy były ujemne.
Jesienią 2022 r. następca LIBOR-u, SARON, zameldował się po raz pierwszy na poziomie powyżej zera. Kolejne decyzje SNB pchały indeks systematycznie w górę. „Płaskowyż” osiągnięto w połowie 2023 r., a podstawowa stopa polityki pieniężnej SNB wyniosła wówczas 1,75 proc.
Raty blisko rekordu wszech czasów
Podwyżki stóp procentowych w Szwajcarii zbiegły się w czasie z osłabieniem złotego. Po raz pierwszy w długiej historii kredytów „frankowych” w Polsce przeciwko kredytobiorcom zadziałały na raz oba czynniki – rosnące oprocentowanie i droższy frank. To doprowadziło to wzrostu obciążenia ratami, rekordowego dla niektórych generacji spłacających zobowiązania.
Na łamach Bankier.pl regularnie powracamy do uproszczonego porównania losów dwóch modelowych kredytobiorców – „złotowego” i „frankowego”. Dla obu przykładowych zobowiązań zakładamy 30-letni okres spłaty, początkową kwotę 300 tys. zł (LTV 100%), wypłatę w lutym 2008 r. (szczytowym okresie popularności kredytów hipotecznych „frankowych”), comiesięczną aktualizację wskaźników regulujących oprocentowanie i 1-punktową marżę. Przykładowy kredyt CHF wypłacany był przy kursie 2,25 zł za franka, w symulacji pomijamy spread.
Profilowy kredyt „frankowy” odnotował najwyższą wysokość raty wyrażoną w złotych jesienią 2023 r. Obciążenie kredytobiorcy nieco obniżyło się w kolejnych miesiącach, ale nadal pozostaje na poziomie znacznie powyżej wartości z lat 2008-2022.
SARON „patrzy wstecz”
Spadek oprocentowania kredytów „frankowych” następuje stopniowo i z opóźnieniem. Przypomnijmy, że konstrukcja wskaźnika SARON opiera się na składaniu stawek transakcji jednodniowych odnotowanych w przeszłości (dla 3M w okresie trzymiesięcznym). Podobnie jak np. WIRON 1M, patrzy on w przeszłość. Odzwierciedla zatem, na jakich warunkach wypożyczano środki na rynku w nieodległym, ale historycznym okienku czasowym. Stąd wynika zarówno opóźnienie jego reakcji na zmianę aktualnej ceny pieniądza, jak i liniowy charakter spadku w ostatnich miesiącach (po rozpoczęciu cyklu obniżek stóp w Szwajcarii).
W pełni obniżenie ceny pieniądza odzwierciedlone zostanie w odczytach SARON za około 3 miesiące. Jeśli nie zmienią się inne czynniki (patrz kurs franka), spadek rat będzie trwał co najmniej do początku jesieni.
Największy problem „frankowicza” – dopiero dziś dług powrócił do kwoty z… 2008 roku
Przy okazji powrotu do porównania „frank kontra złote” warto spojrzeć na bieżącą wysokość zadłużenia w złotych naszego przykładowego kredytobiorcy. To właśnie ten parametr okazał się w wielu przypadkach największą bolączką spłacających hipoteki.
Nasz przykładowy konsument dopiero w marcu 2024 r. miał do oddania bankowi kwotę poniżej wartości pierwotnie zaciągniętego długu. Przez niemal całą historię spłaty modelowego kredytu wcześniejsza spłata zobowiązania (np. po to, by przeprowadzić się z rodziną do większego lokum) oznaczałaby konieczność zwrócenia bankowi ponad 300 tys. zł.
Problem widać dokładniej, jeśli spojrzymy na wykres wskaźnika LTV. Prezentuje on relację bieżącego salda zadłużenia (w złotych, po kursie na dany miesiąc) do pierwotnej wartości nieruchomości (zakładaliśmy 300 tys. zł w lutym 2008 r.).
Przez 15 lat wskaźnik LTV przekraczał 100 proc. Obniżył się poniżej tej wartości wiosną 2024 r. – po raz pierwszy od 2008 r.
Kredyty „frankowe” szybciej zejdą ze sceny?
Ostatnie dni przyniosły serię zapowiedzi dotyczących losów kredytów frankowych. Ministerstwo Sprawiedliwości zamierza przygotować wzorzec ugody proponowanej kredytobiorcom w sądowych sporach. Przyspieszenia mają się także doczekać trwające obecnie spory. Rozważane są m.in. zmiany w organizacji pracy sądów, a także wprowadzenie uproszczonego trybu orzekania. Jeśli zapowiedzi się zrealizują, frankowy portfel banków zacznie chudnąć jeszcze szybciej, a obserwowanie kursu franka być może stanie się znowu raczej domeną graczy na foreksie niż kredytobiorców.
