Prawnicy zmieniają zdanie w sprawie formalności wymaganych przy sprzedaży mieszkań na gruntach przekształconych 1 stycznia 2019 r. z użytkowania wieczystego we własność. Dzięki temu mieszkania i domy będą mogły trafić na rynek szybciej, bez konieczności oczekiwania na nowe, urzędowe zaświadczenia.
Od kilku tygodni nie ustaje dyskusja na temat nowego obowiązku urzędników i ich potencjalnego wpływu na rynek nieruchomości. Sprawa dotyczy obrotu mieszkaniami i domami położonymi na gruntach do tej pory objętych użytkowaniem wieczystym.
[Aktualizacja - 17.01.2019] W ostatniej części artykułu zamieszczamy aktualizację związaną ze stanowiskiem sądów wieczystoksięgowych
Zaświadczenie dowodem przekształcenia użytkowania wieczystego
Zgodnie z nowym prawem, 1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste z automatu zostało przekształcone w prawo własności. Formalnym poświadczeniem tego zdarzenia są jednak zdefiniowane w ustawie zaświadczenia wydawane przez odpowiednie organy. Dla osób, które potrzebowałyby takiego dokumentu w szybszym trybie, istnieje opcja złożenia specjalnego wniosku o wydanie dokumentu - wówczas urzędnicy muszą przesłać je maksymalnie w ciągu 4 miesięcy.
Pierwotny kształt ustawy szybko wywołał dyskusję na temat jej negatywnych konsekwencji dla rynku nieruchomości. Konieczność oczekiwania w najlepszym razie do 4 miesięcy na zaświadczenie potencjalnie zamroziłaby część transakcji na rynku mieszkań i domów.
W odpowiedzi na te obawy, na mocy przeforsowanej tuż przed końcem 2018 roku nowelizacji ustawy o przekształceniu, nowi właściciele pozyskali jeszcze jedną, szybszą ścieżkę uzyskania zaświadczenia. Jeśli uzasadnią taką potrzebę (np. chęcią sprzedaży mieszkania), będą mogli wnioskować o wydanie pisma w terminie do 30 dni. Jak to zrobić skutecznie, opisywaliśmy w tym artykule.
Przeczytaj także
Notariusze: sprzedaż bez zaświadczenia też możliwa
Na kilka tygodni przed wejściem w życie nowych przepisów notariusze utrzymywali, że bez urzędowych zaświadczeń nie obędzie się podczas podpisywania umowy sprzedaży nieruchomości u notariusza. Krajowa Rada Notarialna w listopadzie przekazała redakcji Bankier.pl stanowisko, z którego jednoznacznie wynikało, że do transakcji sprzedaży nieruchomości na uwłaszczonych gruntach u notariusza konieczne będzie przedłożenie wydanego przez urząd zaświadczenia.
Jeśli zgodzić się ze stanowiskiem prezentowanym przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, że zaświadczenie jest warunkiem sine qua non do zawarcia umowy, to od dnia 01.01.2019 notariusze nie będą mieli możliwości sporządzania takich umów bez zaświadczenia – wyjaśniał not. Mariusz Białecki, prezes Krajowej Rady Notarialnej.
Media przytaczały jednak stanowiska prawników, zdaniem których takie zaświadczenie, jedynie formalnie potwierdzające automatyczne przekształcenie z 1 stycznia, jest zbędną formalnością. Nieoficjalnie mówiono, że dopiero pierwsze tygodnie obowiązywania nowego prawa przyniosą zaktualizowane stanowisko oparte o praktykę.
Istotnie, w ostatni piątek Krajowa Rada Notarialna przyjęła nowe "stanowisko w sprawie sporządzania po dniu 1 stycznia 2019 r. przez notariuszy aktów notarialnych obejmujących umowy zbycia nieruchomości objętych ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów". Notariusze dają w nim zielone światło zbywcom nieruchomości na uwłaszczonych gruntach, którzy chcą sprzedać dom lub mieszkanie, ale nie uzyskali jeszcze zaświadczenia o przekształceniu.
– Wyniki przeprowadzonych przez organy samorządu notarialnego konsultacji prawnych, m.in. z Ministerstwem Inwestycji i Rozwoju (projektodawcą ustawy) oraz analizy własne Krajowej Rady Notarialnej, pozwalają na przedstawienie poglądu, że do dokumentowania w formie aktów notarialnych umów zbycia lokali stanowiących odrębną nieruchomość nie jest konieczne uprzednie wydanie zaświadczeń, o których mowa w art. 4 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów – czytamy w opinii przygotowanej przez Szymona Kołodzieja, rzecznika prasowego KRN. Potwierdza ona wyrażone kilka dni wcześniej stanowisko prezesa Rady.
Zbywca nieruchomości nie musi tym samym przedkładać zaświadczenia o przekształceniu, jednak zostanie pouczony odpowiednim dopiskiem w podpisywanej umowie. Zgodnie z nim strony transakcji informuje się, że grunt stanowiący nieruchomość wspólną W przyjętym 11 stycznia 2019 r. stanowisku Krajowa Rada Notarialna zwróciła jednak uwagę, że przy sporządzaniu takowych umów, pożądane jest umieszczenie w treści umowy pouczenia skierowanego do stron transakcji, że grunt będący w użytkowaniu wieczystym, stanowiący nieruchomość wspólną mógł ulec przekształceniu we własność.
– Przy sporządzaniu takowych umów, pożądane jest umieszczenie w treści umowy pouczenia skierowanego do stron transakcji, że grunt będący w użytkowaniu wieczystym, stanowiący nieruchomość wspólną, mógł ulec przekształceniu w prawo własności na podstawie powołanej wyżej ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. – informuje Krajowa Rada Notarialna.
– Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, z lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo własności gruntu lub prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność budynku i urządzeń niesłużących wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie, ukształtował się pogląd, że w przypadku lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość prawem wiodącym jest prawo własności tego lokalu, a związany z nim udział w nieruchomości wspólnej jest prawem niemającym samodzielnego bytu prawnego i niepodlegającym samodzielnemu obrotowi prawnemu – czytamy w uzupełnieniu stanowiska KRN.
Kiedy zaświadczenie jest konieczne
Mimo aktualizacji stanowiska, prawnicy nadal przewidują scenariusze, kiedy przedłożenie u notariusza zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność jest niezbędne. Będzie tak w sytuacji:
- przy ustanawianiu odrębnej własności lokali w budynkach wzniesionych na gruntach będących przed dniem 1 stycznia 2019 r. w użytkowaniu wieczystym;
- przy zbywaniu zabudowanych domami mieszkalnymi jednorodzinnymi gruntów, będących przed dniem 1 stycznia 2019 r. w użytkowaniu wieczystym.
Co na to sądy?
Redakcja otrzymuje od czytelników sygnały, z których można wnioskować, że oficjalne stanowisko KRN nie przekonuje wszystkich notariuszy. Część z nich komunikuje swoim klientom konieczność skonfrontowania zaprezentowanego podejścia z przedstawicielami sądów wieczystoksięgowych. Podobne głosy słychać też w wybranych samorządach. Jak mówi Konrad Klimczak, inspektor z Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy, "ustawa jest skomplikowanym do wdrążenia w życie aktem prawnym, budzącym wiele wątpliwości interpretacyjnych nie tylko ze strony m.st. Warszawy, ale także innych miast i gmin, w związku z czym prace zmierzające do wydawania zaświadczeń wciąż trwają".
– Wciąż oczekujemy na odpowiedzi i stanowiska dotyczące wykładni ustawy z ministerstw i urzędów centralnych. Trwają także rozmowy pomiędzy notariuszami i sądami wieczystoksięgowym, dotyczące kwestii zaświadczeń przy obrocie nieruchomościami oraz stosowania ustawy – dodaje Klimczak.
Na "ewentualne trudności dotyczące problemów interpretacyjnych w zakresie praktycznego zastosowania przepisów ustawy" zwraca uwagę również Marta Witkowicz z krakowskiego magistratu.
Tymczasem z informacji uzyskanych przez redakcję Bankier.pl w wybranych magistratach wynika, że właściciele mieszkań - nie czekając na pozytywny finał bardziej liberalnego podejścia do kwestii zaświadczeń - zgłaszają się już z wnioskami o wydanie tych dokumentów w przyspieszonym trybie. – Do Urzędu Miasta Lublin na dzień 11 stycznia br. wpłynęło 73 wnioski byłych użytkowników wieczystych – podaje Katarzyna Duma, rzecznik prasowy Prezydenta Miasta Lublin. – Do Wydziału Gospodarki Nieruchomościami wpłynęły już pierwsze wnioski o wydanie zaświadczenia, które będą sukcesywnie realizowane – podaje Daria Kulczewska z Urzędu Miasta Poznania. – Tak, mamy już pierwsze wnioski – potwierdza też Sylwia Cyza-Słomska z Urzędu Miasta Szczecin. – Pierwsze wnioski o wydanie zaświadczeń wpłynęły już w grudniu ubiegłego roku, a z kolejnymi właściciele wciąż występują – informuje z kolei Maja Wysocka z wrocławskiego magistratu.
Podtrzymanie stanowiska przyjętego w piątek przez Krajową Radę Notarialną mogłoby zmniejszyć liczbę składanych w styczniu wniosków, dając szansę na obrót nieruchomościami z rynku wtórnego bez urzędowych zaświadczeń. Tym samym pozwoliłoby uniknąć zamrożenia zaplanowanych na początek roku transakcji.
