Notariusze odkorkowali obrót nieruchomościami. Oficjalne: sprzedaż bez zaświadczeń

redaktor naczelna portalu Bankier.pl

Prawnicy zmieniają zdanie w sprawie formalności wymaganych przy sprzedaży mieszkań na gruntach przekształconych 1 stycznia 2019 r. z użytkowania wieczystego we własność. Dzięki temu mieszkania i domy będą mogły trafić na rynek szybciej, bez konieczności oczekiwania na nowe, urzędowe zaświadczenia.

Od kilku tygodni nie ustaje dyskusja na temat nowego obowiązku urzędników i ich potencjalnego wpływu na rynek nieruchomości. Sprawa dotyczy obrotu mieszkaniami i domami położonymi na gruntach do tej pory objętych użytkowaniem wieczystym.

[Aktualizacja - 17.01.2019] W ostatniej części artykułu zamieszczamy aktualizację związaną ze stanowiskiem sądów wieczystoksięgowych

Krajowa Rada Notarialna wydała stanowisko ws. formalności przy sprzedaży mieszkań na uwłaszczonych gruntach
Krajowa Rada Notarialna wydała stanowisko ws. formalności przy sprzedaży mieszkań na uwłaszczonych gruntach (YAY Foto)

Zaświadczenie dowodem przekształcenia użytkowania wieczystego

Zgodnie z nowym prawem, 1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste z automatu zostało przekształcone w prawo własności. Formalnym poświadczeniem tego zdarzenia są jednak zdefiniowane w ustawie zaświadczenia wydawane przez odpowiednie organy. Dla osób, które potrzebowałyby takiego dokumentu w szybszym trybie, istnieje opcja złożenia specjalnego wniosku o wydanie dokumentu - wówczas urzędnicy muszą przesłać je maksymalnie w ciągu 4 miesięcy.

Pierwotny kształt ustawy szybko wywołał dyskusję na temat jej negatywnych konsekwencji dla rynku nieruchomości. Konieczność oczekiwania w najlepszym razie do 4 miesięcy na zaświadczenie potencjalnie zamroziłaby część transakcji na rynku mieszkań i domów.

W odpowiedzi na te obawy, na mocy przeforsowanej tuż przed końcem 2018 roku nowelizacji ustawy o przekształceniu, nowi właściciele pozyskali jeszcze jedną, szybszą ścieżkę uzyskania zaświadczenia. Jeśli uzasadnią taką potrzebę (np. chęcią sprzedaży mieszkania), będą mogli wnioskować o wydanie pisma w terminie do 30 dni. Jak to zrobić skutecznie, opisywaliśmy w tym artykule.

Notariusze: sprzedaż bez zaświadczenia też możliwa

Na kilka tygodni przed wejściem w życie nowych przepisów notariusze utrzymywali, że bez urzędowych zaświadczeń nie obędzie się podczas podpisywania umowy sprzedaży nieruchomości u notariusza. Krajowa Rada Notarialna w listopadzie przekazała redakcji Bankier.pl stanowisko, z którego jednoznacznie wynikało, że do transakcji sprzedaży nieruchomości na uwłaszczonych gruntach u notariusza konieczne będzie przedłożenie wydanego przez urząd zaświadczenia.

Jeśli zgodzić się ze stanowiskiem prezentowanym przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, że zaświadczenie jest warunkiem sine qua non do zawarcia umowy, to od dnia 01.01.2019 notariusze nie będą mieli możliwości sporządzania takich umów bez zaświadczenia – wyjaśniał not. Mariusz Białecki, prezes Krajowej Rady Notarialnej.

Media przytaczały jednak stanowiska prawników, zdaniem których takie zaświadczenie, jedynie formalnie potwierdzające automatyczne przekształcenie z 1 stycznia, jest zbędną formalnością. Nieoficjalnie mówiono, że dopiero pierwsze tygodnie obowiązywania nowego prawa przyniosą zaktualizowane stanowisko oparte o praktykę.

Istotnie, w ostatni piątek Krajowa Rada Notarialna przyjęła nowe "stanowisko w sprawie sporządzania po dniu 1 stycznia 2019 r. przez notariuszy aktów notarialnych obejmujących umowy zbycia nieruchomości objętych ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów". Notariusze dają w nim zielone światło zbywcom nieruchomości na uwłaszczonych gruntach, którzy chcą sprzedać dom lub mieszkanie, ale nie uzyskali jeszcze zaświadczenia o przekształceniu.

– Wyniki przeprowadzonych przez organy samorządu notarialnego konsultacji prawnych, m.in. z Ministerstwem Inwestycji i Rozwoju (projektodawcą ustawy) oraz analizy własne Krajowej Rady Notarialnej, pozwalają na przedstawienie poglądu, że do dokumentowania w formie aktów notarialnych umów zbycia lokali stanowiących odrębną nieruchomość nie jest konieczne uprzednie wydanie zaświadczeń, o których mowa w art. 4 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów – czytamy w opinii przygotowanej przez Szymona Kołodzieja, rzecznika prasowego KRN. Potwierdza ona wyrażone kilka dni wcześniej stanowisko prezesa Rady.

Zbywca nieruchomości nie musi tym samym przedkładać zaświadczenia o przekształceniu, jednak zostanie pouczony odpowiednim dopiskiem w podpisywanej umowie. Zgodnie z nim strony transakcji informuje się, że grunt stanowiący nieruchomość wspólną W przyjętym 11 stycznia 2019 r. stanowisku Krajowa Rada Notarialna zwróciła jednak uwagę, że  przy sporządzaniu takowych umów, pożądane jest umieszczenie w treści umowy pouczenia skierowanego do stron transakcji, że grunt będący w użytkowaniu wieczystym, stanowiący nieruchomość wspólną mógł ulec przekształceniu we własność.

– Przy sporządzaniu takowych umów, pożądane jest umieszczenie w treści umowy pouczenia skierowanego do stron transakcji, że grunt będący w użytkowaniu wieczystym, stanowiący nieruchomość wspólną, mógł ulec przekształceniu w prawo własności na podstawie powołanej wyżej ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. – informuje Krajowa Rada Notarialna.

– Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, z lokalem  stanowiącym odrębną nieruchomość związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo własności gruntu lub prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność budynku i urządzeń niesłużących wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie, ukształtował się pogląd, że w przypadku lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość prawem wiodącym jest prawo własności tego lokalu, a związany z nim udział w nieruchomości wspólnej jest prawem niemającym samodzielnego bytu prawnego i niepodlegającym samodzielnemu obrotowi prawnemu – czytamy w uzupełnieniu stanowiska KRN.

Kiedy zaświadczenie jest konieczne

Mimo aktualizacji stanowiska, prawnicy nadal przewidują scenariusze, kiedy przedłożenie u notariusza zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność jest niezbędne. Będzie tak w sytuacji:

  1. przy ustanawianiu odrębnej własności lokali w budynkach wzniesionych na gruntach będących przed dniem 1 stycznia 2019 r. w użytkowaniu wieczystym;
  2. przy zbywaniu zabudowanych domami mieszkalnymi jednorodzinnymi gruntów, będących przed dniem 1 stycznia 2019 r. w użytkowaniu wieczystym.

Co na to sądy?

Redakcja otrzymuje od czytelników sygnały, z których można wnioskować, że oficjalne stanowisko KRN nie przekonuje wszystkich notariuszy. Część z nich komunikuje swoim klientom konieczność skonfrontowania zaprezentowanego podejścia z przedstawicielami sądów wieczystoksięgowych. Podobne głosy słychać też w wybranych samorządach. Jak mówi Konrad Klimczak, inspektor z Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy, "ustawa jest skomplikowanym do wdrążenia w życie aktem prawnym, budzącym wiele wątpliwości interpretacyjnych nie tylko ze strony m.st. Warszawy, ale także innych miast i gmin, w związku z czym prace zmierzające do wydawania zaświadczeń wciąż trwają".

– Wciąż oczekujemy na odpowiedzi i stanowiska dotyczące wykładni ustawy z ministerstw i urzędów centralnych. Trwają także rozmowy pomiędzy notariuszami i sądami wieczystoksięgowym, dotyczące kwestii zaświadczeń przy obrocie nieruchomościami oraz stosowania ustawy – dodaje Klimczak.

Na "ewentualne trudności dotyczące problemów interpretacyjnych w zakresie praktycznego zastosowania przepisów ustawy" zwraca uwagę również Marta Witkowicz z krakowskiego magistratu.

Tymczasem z informacji uzyskanych przez redakcję Bankier.pl w wybranych magistratach wynika, że właściciele mieszkań - nie czekając na pozytywny finał bardziej liberalnego podejścia do kwestii zaświadczeń - zgłaszają się już z wnioskami o wydanie tych dokumentów w przyspieszonym trybie. – Do Urzędu Miasta Lublin na dzień 11 stycznia br. wpłynęło 73 wnioski byłych użytkowników wieczystych –  podaje Katarzyna Duma, rzecznik prasowy Prezydenta Miasta Lublin. – Do Wydziału Gospodarki Nieruchomościami wpłynęły już pierwsze wnioski o wydanie zaświadczenia, które będą sukcesywnie realizowane – podaje Daria Kulczewska z Urzędu Miasta Poznania. – Tak, mamy już pierwsze wnioski – potwierdza też Sylwia Cyza-Słomska z Urzędu Miasta Szczecin. – Pierwsze wnioski o wydanie zaświadczeń wpłynęły już w grudniu ubiegłego roku, a z kolejnymi właściciele wciąż występują – informuje z kolei Maja Wysocka z wrocławskiego magistratu.

Podtrzymanie stanowiska przyjętego w piątek przez Krajową Radę Notarialną mogłoby zmniejszyć liczbę składanych w styczniu wniosków, dając szansę na obrót nieruchomościami z rynku wtórnego bez urzędowych zaświadczeń. Tym samym pozwoliłoby uniknąć zamrożenia zaplanowanych na początek roku transakcji.

Malwina Wrotniak

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
10 11 websterdxb

A banka na nieruchomosciach zaraz peknie...

! Odpowiedz
7 16 jasiek2017

predzej peknie twoja guma w majtkach

! Odpowiedz
4 7 zbyszek_ odpowiada jasiek2017

to objasnij mi skad kasa na dalsze wzrosty? Skoro MDM sie skonczylo, wnioski kredyotwe o parwie 30% nizej niz rok temu. Lokaty zamienione na nieruchomosci juz dawno.

Banki samemu sobie udziela hipotek i kupia same sobie?

Liczba tranzakcji juz spada. Niedlugo sie zamorozi. Bo sprzedajacy beda przez jakis czas w fazie zaprzeczenia, w fazie wyparcia.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
3 3 karol911 odpowiada zbyszek_

Z dwóch źródeł:
1) niskie stopy procentowe vs ceny najmu, jesli rata kredytu jest nizsza od czynszu najmu to jest dalsze pole do wzrostu
2) duży wzrost płac - zarabiamy o polowe wiecej niz w 2008 a dopiero osiagnelismy ten poziom

! Odpowiedz
25 14 jkl777

A Morawiecki dalej doi Warszawiakow, pobierajac 40% haracz. Rafal bierze tylko 2% (lub 1%). Tym sie rozni wybor miedzy PiS i PO - kto mniej wydoi. Ci z PiS sa jednak ze starej, mleczarskiej szkoly PC, czego Glapinski jest modelowym przykladem.

! Odpowiedz
13 26 jasiek2017

ale ciemny lud widzi tylko, ze dostaje 500+ (wyciagniete wczesniej z ich kieszeni w podwyżkach)

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne