Najem wciąż jest tańszy od kredytu?

Dość często pada stwierdzenie mówiące o tym, że przy obecnym poziomie stóp procentowych, rata kredytu mieszkaniowego będzie niższa od czynszu za lokal. Sytuacja okazuje się mniej oczywista, jeżeli weźmiemy pod uwagę średnie koszty wynajmu mieszkania z metropolii oraz ratę kredytu posiadającego niski wkład własny. Warto również pamiętać o wzroście stóp procentowych NBP, który niebawem zwiększy odsetki płacone przez kredytobiorców zadłużonych w polskiej walucie.

Stawki czynszowe są mniej zróżnicowane niż ceny mieszkań

Analizę kosztów wynajmu i kredytowania lokum, można oprzeć na danych Centrum AMRON. Wspomniana instytucja regularnie podaje m.in. średnią łączną cenę mieszkania oraz średni czynsz za wynajem lokalu mieszkalnego w największych miastach kraju. Takie informacje powiedzą nam więcej o ogólnych zależnościach między ratami kredytu i wysokością czynszów.

Dane AMRON-u z III kw. 2017 r. wskazują, że przeciętny koszt wynajęcia mieszkania (bez opłat dla administracji i kosztu mediów) jest mniej zróżnicowany niż ceny zakupu lokali. Średni czynsz za całe lokum, waha się od 927 zł (Łódź) do 1617 zł (Warszawa). W przypadku przeciętnej ceny za lokum, mamy do czynienia z większą rozpiętością wyników (Warszawa - 436 688 zł, Łódź - 203 653 zł).

Na podstawie danych Centrum AMRON można również obliczyć równą ratę kredytu na przeciętne mieszkanie z sześciu największych miast. Mowa o kredycie mieszkaniowym w PLN na 30 lat, który posiada kredytowaną prowizję przygotowawczą (2,00%) oraz oprocentowanie równe średniej stawce dla nowych umów podawanej przez NBP. W zależności od wariantu analizy, uwzględniamy wkład własny wynoszący 10% lub 20% ceny lokum. Wielu młodych Polaków niestety nie może pochwalić się wyższym wkładem.

Po wykonaniu odpowiednich obliczeń okazuje się, że tylko w jednym przypadku (Wrocław) rata kredytu z wkładem 10% będzie niższa od średniego czynszu. Warto zwrócić uwagę, że wyniki z poniższej tabeli (czynsz i rata) są łatwo porównywalne, bo analizowane stawki czynszowe nie uwzględniają opłat dla administracji budynku oraz rachunków za media. Takie dodatkowe koszty (oprócz raty) poniesie również właściciel mieszkania kupionego na kredyt.

Przykładowe porównanie kosztów najmu i kredytowania przedstawia się nieco lepiej dla drugiego wariantu (kredyt), jeżeli weźmiemy pod uwagę wkład własny wynoszący 20%. Zmiana założeń sprawia, że z ratą wyższą od czynszu mamy do czynienia tylko w przypadku Warszawy i Poznania.

(Rynek Pierwotny)

Wrocławskie czynsze najbardziej motywują kredytobiorców

W ramach szerszej analizy warto sprawdzić, jak analogiczne porównanie kosztów kredytowania i wynajęcia lokum wyglądało przed III kw. 2017 r. Poniższy wykres dotyczący ostatnich kwartałów (III kw. 2016 r. - III kw. 2017 r.), przedstawia odpowiedź na to pytanie. Po przyjęciu założeń z powyższej tabeli i dwudziestoprocentowego wkładu własnego można stwierdzić, że przez cały analizowany okres Warszawa cechowała się ratą kredytu znacznie wyższą od miesięcznego czynszu (różnica przynajmniej 10%). Na drugim biegunie lokował się Wrocław, w którym przeciętna rata była o 12% - 17% niższa od czynszu.

(Rynek Pierwotny)

Analiza relacji pomiędzy kosztami kredytowania i wynajmu mieszkań z metropolii, w kolejnych kwartałach na pewno będzie interesująca. Widoczny jest bowiem wzrost czynszów spowodowany wprowadzaniem na rynek lokali o lepszym standardzie i popytem ze strony zagranicznych pracowników (głównie Ukraińców). Na niekorzyść kredytu będzie z kolei działała spodziewana podwyżka stóp procentowych NBP w 2018 r. Ta zmiana dotknie kredytobiorców i osłabi zainteresowanie zakupem mieszkań na wynajem. Kolejne podwyżki polskich stóp procentowych są spodziewane w 2019 r.

Osoby porównujące opłacalność kredytowania i wynajmu w odniesieniu do własnej sytuacji życiowej, powinny brać pod uwagę nie tylko jedną podwyżkę stóp procentowych NBP i stopy referencyjnej kredytów mieszkaniowych (WIBOR 3M/6M). Najbezpieczniejszym rozwiązaniem wydaje się uwzględnienie WIBOR-u 3M wynoszącego co najmniej 3,50% - 4,00%.

Andrzej Prajsnar

Źródło:
Tematy:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 lukassss

Kredyt nie kredyt, mieszkanie jest na własność i dopóki będziemy regularnie płacili raty kredytu to nikt nie może nam go odebrać – dla mnie to najlepsze zabezpieczenie na przyszłość. Ja kupiłem mieszkanie o wiele korzystniej niż w stolicy, bo w swoim rodzinnym Piasecznie – wyszło bardzo korzystnie. Za dwupokojowe przestronne mieszkanie w inwestycji Dom Marzeń Piekut zapłaciłem znacznie mniej niż za prawie identyczne ale w stolicy.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 konat77

W ostatnim czasie ceny mieszkań we Wrocławiu najwięcej rosły. A mieszkania pod najem zawsze będą atrakcyjną gałęzią na rynku. Nie wszystkich stać na mieszkanie, nie wszyscy chcą się na 30 lat wiązać z dana miejscowością. No i są jeszcze studenci, którzy przecież nie kupią mieszkania. Sam właśnie wynajmuje mieszkanie studentom. Na rynku jest miejsce i na kupno mieszkania i na wynajem. Bo każdy musi mieć wybór. Czasami najem bywa bardziej problematyczny (bywają szkody) ale to już takie ryzyko. Trochę je minimalizuje w moim wypadku umowa z DJN i ich zarządzanie nieruchomością. Ich umowy najmu są dużo lepiej napisane niż te które sam napisałem.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 wiktor09

czytałem na https://porownanie.info/ jak to się ma w rzeczywistości

! Odpowiedz
6 6 londonern

Czyli jak pisalem juz kilka razy - kupowanie mieszkania w Polsce jest, z punktu finansowego, nieoplacalne. Troche jest jak z samochodem - wyjezdzsasz z salonu i jego wartosc juz jest nizsza o 20%. Oczywiscie, po splacie kredytu mamy mieszkanie, ktore bedzie przedstawiac jakas wartosc, ale z pewnoscia nie pokryje kosztow kredytu. Nie mozemy tez kupic nowego mieszkania, wynajac go i jeszcze na nim zarabiac. W najlepszym wypadku mozemy liczyc na nizsza rate do banku - pewnie o jakies 70%. Doliczmy do tego remonty co jakis czas i to ze mieszkanie stoi puste podczas zmiany najemcow, czyli w ogolnym rozrachunku pokryje nam to 60% kosztow kredytu. I tak lepiej niz nic, ale deko za malo jak na moj gust.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 6 xemir

1785 Pln (wynajem 6-12 miesięcy) + opłaty, za mieszkanie 33 metry (kawalerka) oczekuje Fundusz Mieszkań na Wynajem w Krakowie. Lokalizacja - 30 minut tramwajem od centrum.
Blok wygląda na pusty (czasem widać światło w jednym z okien).
Dla porównania - w bloku obok można kupić wykończone i wyposażone mieszkanie 55 metrów za 350k Pln. Przy obecnych stopach, 20% wkładu, 280k Pln kredytu rata będzie wynosić ~1600 Pln (20 lat). Koszt kredytu: ~100k Pln
Jako ciekawostkę podam, że wynajmując w KRK przez blisko 10 lat kawalerkę w podobnej lokalizacji, po atrakcyjnej cenie, zapłaciłem właścicielowi za wynajem ~100k Pln

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
11 13 erdwa

po splacie kredytu mamy dalej fizyczny przedmiot - mieszkanie. Warte ile warte - nie wiemy tego ile to bedzie po 30 latach. Po wynajmowaniu mieszkania fizyczny przedmiot materialny tez zostaje w keiszeni- wynajmującego rzecz jasna bo najemca ma potężne manko w kieszeni. Porównać to można do kredytu udzielonego barterem. Pożyczający daje ci na 30 lat mieszkanie czyli ekwiwalent dajmy na to 200tys. Po 30 latach zwracasz mu ten ekwiwalent w postaci meiszkania i drugie tyle w opłatach za najem. Teraz sobie powiedz komu to się naprawdę opłaca. Biorąc kredyt mieszkanie nabywasz. Nei namawiam do kredytu, ale najem to najgłupsza forma wydawania pieniędzy - przynajmniej przy tych zarobkach i cenach najmu.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
14 10 rekin1986

To jest dobre dopóki nie ma katasteru jak by zrobili podatek od nieruchomości liczony od wartości z dnia oddania do użytku bez odliczania amortyzacji to nie starczy człowiekowi życia by na to mieszkanie zarobić

Bo nawet licząc 1 procent roczne od wartości nieruchomości przez 30 lat to jest 30 procent wartości mieszkania w katasterze a gdyby korygować corocznie wartość mieszkania o amortyzacje to się okaże że po 30 latach wartość nieruchomości 55 [procent a kataster 30 procent waloryzując go corocznie o 2,5 procent to w katasterze odda się drugie mieszkanie nie wliczając kredytu odsetek opłat administracyjnych oraz bieżących napraw

mieszkania powinny być budowane na przydział a nie na handel niczym chleb czy bułki to są za drogie inwestycje by do nich podchodzić jak do śniadania , obiadu czy kolacji

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 21 rafal8012

Jak wiadomo o średniej arytmetycznej....
Tak samo średni artykuł.....

! Odpowiedz
24 25 rekin1986

Tak się kończy budownictwo mieszkaniowe oddane w ręce deweloperów a nie budowane przez samorządy w przetargach z przeznaczeniem na wynajem długoterminowy z dojściem do własności po 30 latach

Każde finansowanie kupna nieruchomości pieniędzmi kredytowanymi winduje ich cenę powód niska amortyzacja oraz jeszcze niższe stopy procentowe powodują , że wartość nieruchomości rośnie szybciej z powodu wysokich czynszów niż utrata z powodu amortyzacji

Nieruchomości to inwestycje na 3 pokolenia do przodu to nie są chleb bułki czy masło dzisiaj zjadł jutro nie ma

Kupowanie nieruchomości za pieniądze których się nie zarobiło to jak proszenie się o kłopoty do końca swoich dni

zakładając 100 procent wartości nieruchomości z dnia kupna do tego 2,5 procent kredyt przez 30 lat to jest 75 procent nota odsetkowa to już jest 175 procent doliczając opłaty administracyjne przez 30 lat to dochodzi kolejne 100 procent wartości mieszkania a odliczając amortyzację 1,5 procenta rocznie przez 30 lat to jest 45 procent zostaje 55 procent dzieląc 275 procent całkowite utrzymanie nieruchomości przez końcową wartość nieruchomości to mamy mieszkanie przepłacone pięciokrotnie

Nie wiem ile trzeba mieć w sobie samozaparcie by kupować mieszkanie na samym szczycie cenowym przed podwyżką stóp procentowych wiedząc , że po pierwszej podwyżce stóp cena spadnie do tego bez prawa własności do gruntu na którym mieszkanie stoi

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl