Dość często pada stwierdzenie mówiące o tym, że przy obecnym poziomie stóp procentowych, rata kredytu mieszkaniowego będzie niższa od czynszu za lokal. Sytuacja okazuje się mniej oczywista, jeżeli weźmiemy pod uwagę średnie koszty wynajmu mieszkania z metropolii oraz ratę kredytu posiadającego niski wkład własny. Warto również pamiętać o wzroście stóp procentowych NBP, który niebawem zwiększy odsetki płacone przez kredytobiorców zadłużonych w polskiej walucie.
Stawki czynszowe są mniej zróżnicowane niż ceny mieszkań
Analizę kosztów wynajmu i kredytowania lokum, można oprzeć na danych Centrum AMRON. Wspomniana instytucja regularnie podaje m.in. średnią łączną cenę mieszkania oraz średni czynsz za wynajem lokalu mieszkalnego w największych miastach kraju. Takie informacje powiedzą nam więcej o ogólnych zależnościach między ratami kredytu i wysokością czynszów.
Dane AMRON-u z III kw. 2017 r. wskazują, że przeciętny koszt wynajęcia mieszkania (bez opłat dla administracji i kosztu mediów) jest mniej zróżnicowany niż ceny zakupu lokali. Średni czynsz za całe lokum, waha się od 927 zł (Łódź) do 1617 zł (Warszawa). W przypadku przeciętnej ceny za lokum, mamy do czynienia z większą rozpiętością wyników (Warszawa - 436 688 zł, Łódź - 203 653 zł).
Na podstawie danych Centrum AMRON można również obliczyć równą ratę kredytu na przeciętne mieszkanie z sześciu największych miast. Mowa o kredycie mieszkaniowym w PLN na 30 lat, który posiada kredytowaną prowizję przygotowawczą (2,00%) oraz oprocentowanie równe średniej stawce dla nowych umów podawanej przez NBP. W zależności od wariantu analizy, uwzględniamy wkład własny wynoszący 10% lub 20% ceny lokum. Wielu młodych Polaków niestety nie może pochwalić się wyższym wkładem.
Po wykonaniu odpowiednich obliczeń okazuje się, że tylko w jednym przypadku (Wrocław) rata kredytu z wkładem 10% będzie niższa od średniego czynszu. Warto zwrócić uwagę, że wyniki z poniższej tabeli (czynsz i rata) są łatwo porównywalne, bo analizowane stawki czynszowe nie uwzględniają opłat dla administracji budynku oraz rachunków za media. Takie dodatkowe koszty (oprócz raty) poniesie również właściciel mieszkania kupionego na kredyt.
Przykładowe porównanie kosztów najmu i kredytowania przedstawia się nieco lepiej dla drugiego wariantu (kredyt), jeżeli weźmiemy pod uwagę wkład własny wynoszący 20%. Zmiana założeń sprawia, że z ratą wyższą od czynszu mamy do czynienia tylko w przypadku Warszawy i Poznania.
Wrocławskie czynsze najbardziej motywują kredytobiorców
W ramach szerszej analizy warto sprawdzić, jak analogiczne porównanie kosztów kredytowania i wynajęcia lokum wyglądało przed III kw. 2017 r. Poniższy wykres dotyczący ostatnich kwartałów (III kw. 2016 r. - III kw. 2017 r.), przedstawia odpowiedź na to pytanie. Po przyjęciu założeń z powyższej tabeli i dwudziestoprocentowego wkładu własnego można stwierdzić, że przez cały analizowany okres Warszawa cechowała się ratą kredytu znacznie wyższą od miesięcznego czynszu (różnica przynajmniej 10%). Na drugim biegunie lokował się Wrocław, w którym przeciętna rata była o 12% - 17% niższa od czynszu.
Analiza relacji pomiędzy kosztami kredytowania i wynajmu mieszkań z metropolii, w kolejnych kwartałach na pewno będzie interesująca. Widoczny jest bowiem wzrost czynszów spowodowany wprowadzaniem na rynek lokali o lepszym standardzie i popytem ze strony zagranicznych pracowników (głównie Ukraińców). Na niekorzyść kredytu będzie z kolei działała spodziewana podwyżka stóp procentowych NBP w 2018 r. Ta zmiana dotknie kredytobiorców i osłabi zainteresowanie zakupem mieszkań na wynajem. Kolejne podwyżki polskich stóp procentowych są spodziewane w 2019 r.
Osoby porównujące opłacalność kredytowania i wynajmu w odniesieniu do własnej sytuacji życiowej, powinny brać pod uwagę nie tylko jedną podwyżkę stóp procentowych NBP i stopy referencyjnej kredytów mieszkaniowych (WIBOR 3M/6M). Najbezpieczniejszym rozwiązaniem wydaje się uwzględnienie WIBOR-u 3M wynoszącego co najmniej 3,50% - 4,00%.
Andrzej Prajsnar
