Narodowy Bank Polski nie pozostawia suchej nitki na programie "Mieszkanie dla młodych". W raporcie napisano wprost, że program MdM można ocenić jako wspierający sektor deweloperski a nie realizujący cele społeczne. Głównie z powodu wykluczenia możliwości zakupu mieszkań na rynku wtórnym.
Program MdM zastąpił wielokrotnie krytykowaną "Rodzinę na swoim", która polegała na dopłacie przez okres ośmiu lat kwoty 50% odsetek od kredytu zaciąganego na cele mieszkaniowe. Od 2007 roku udzielono łącznie ponad 200 tys. kredytów z dopłatą. Wartość zobowiązań objętych programem RnS wynosi 34,7 mld zł. Przeciętny uczestnik programu RnS zaciągał kredyt na kwotę 180 tys. zł.
Limity w RnS też promowały deweloperów
Aż 53% kredytobiorców kupowało mieszkania na rynku wtórnym. 21% decydowało się na budowę domu jednorodzinnego. Pozostali kupowali mieszkania na rynku pierwotnym. Dopiero w 2011 roku wyraźnie poprawiła się popularność mieszkań na rynku pierwotnym m.in. na skutek zmniejszenia limitów cen za metr kwadratowy. Rozwiązanie to bardziej promowało deweloperów sprzedających mieszkania w gorszych lokalizacjach.
NBP potwierdza to, co rynek wiedział od dawna
Program MdM ruszył na początku 2014 roku. Od samego początku eksperci krytykowali jego założenia, ponieważ całkowicie wyklucza on możliwość uzyskania dopłaty do zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Autorzy raportu NBP podkreślają, że jest to błąd. W ten sposób ogranicza się możliwość wyboru zakupu tańszych lokali. Ponadto stosowanie dopłat również na rynku wtórnym skutecznie powstrzymywałoby wzrost cen na subsydiowanym rynku pierwotnym.
Inne wady wymienione w raporcie NBP to brak kryterium dochodowego dla osób starających się o dopłatę, co sprawia, że jest to program skierowany do zamożniejszej części społeczeństwa. Nie spełnia się zatem celu socjalnego oraz niedostatecznie akcentuje problemy polityki prorodzinnej.
Limity poniżej cen transakcyjnych promują nieatrakcyjne inwestycje
Program MdM zakłada wsparcie w formie dofinansowania wkładu własnego dla osób o wieku nie przekraczającym 35 lat, kupujących pierwsze własne mieszkanie na rynku pierwotnym. Dofinansowanie wkładu własnego dla singli i rodzin bezdzietnych ma wynosić 10 proc. wskaźnika odzwierciedlającego przeciętne koszty budowy mieszkań w danej lokalizacji, a dla osób wychowujących przynajmniej jedno dziecko 15 proc. tej kwoty.
Na papierze wszystko wygląda dobrze, ale limity cen mieszkań są tak niskie, że w efekcie dostępne w ramach programu są nieruchomości nieatrakcyjne w niepopularnych lokalizacjach. Dla Wrocławia jest to obecnie 4,9 tys. zł, dla Warszawy 6,1 tys. zł, a dla Krakowa 5 tys. zł. To średnio 15% poniżej średnich cen transakcyjnych.
MdM to ciekawy program, ale wymaga zmian. Aż dziw, że jeszcze nie zareagowała Komisja Europejska, bo cała konstrukcja mechanizmu już na pierwszy rzut oka wygląda jak próba obchodzenia przepisów o pomocy de minimis.
Przeciwnicy uwzględnienia w MdM również rynku wtórnego twierdzą, że dochodziłoby do sztucznych sprzedaży „po rodzinie”. Argument to co najmniej nietrafiony, bo same koszty notarialne i prowizje od kredytów sprawiają, że byłoby to nieopłacalne. Projektodawcy ustawy stwierdzili także, że nie można dopłacać do mieszkań używanych, bo osoby, które je sprzedają, zwykle chcą przeznaczyć uzyskane środki na zakup większej nieruchomości, a poza tym chodzi o to, by stymulować rozwój budownictwa w Polsce.
A deweloper na co chce przeznaczyć swoje ponadnormatywne zyski? Na budowę lepszych jakościowo, ale tańszych mieszkań w większej ilości? Chyba nie.
Polaków nie stać na mieszkania
Jedyny racjonalny argument przeciw to stwierdzenie wprost, że państwo chce sztucznie wspierać deweloperów i nikogo więcej. Szkoda, bo tego typu rozwiązania działają na niekorzyść racjonalnej alokacji zasobów oraz promują błędy inwestycyjne, które w normalnych warunkach zweryfikowałby rynek, a następnie zmusił deweloperów do obniżenia ceny.
Widocznie ustawodawcy nie przeszkadza to, że połowa młodych do 35. roku życia mieszka z rodzicami, bo nie stać ich na własny lokal. Cena metra kwadratowego mieszkania w dużym mieście to równowartość dwóch przeciętnych pensji netto, której nie otrzymuje 2/3 pracujących. Po wprowadzeniu wymogu posiadania co najmniej 15% wkładu własnego o zakupie mieszkania może zapomnieć większość młodych Polaków. Za to 460 posłów może sobie pozwolić na zakup mieszkania w każdej kadencji.
Łukasz Piechowiak
