W I kw. 2022 r. notowano dalsze wzrosty cen mieszkań w większości analizowanych miast, rosły też dynamiki cen - podał NBP w cyklicznym opracowaniu. Wysokie szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz utrzymujący się popyt inwestycyjny i konsumpcyjny przyczyniały się do wzrostu liczby wniosków o wydawanie pozwoleń na budowę.
"W I kwartale br. notowano dalsze wzrosty cen mieszkań w większości analizowanych miast, rosły też dynamiki cen. Na rynku pierwotnym wzrosły ceny ofertowe (RPO) i ceny transakcyjne (RPT), zwłaszcza w Gdyni, Warszawie i Wrocławiu. Wzrost cen wynikał m.in. ze zmiany struktury mieszkań sprzedanych (wyższego udziału transakcji w lepszych lokalizacjach niż na obrzeżach miasta). Na rynku wtórnym także obserwowano wzrost cen ofertowych (RWO) i transakcyjnych (RWT) we wszystkich grupach miast. Ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły zwłaszcza we Wrocławiu, Poznaniu i Krakowie. Zwiększył się popyt na mieszkania starsze i mniejsze. Ceny mieszkań korygowane indeksem hedonicznym rosły we wszystkich grupach miast" - napisano.
Wysokie szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz utrzymujący się popyt inwestycyjny i konsumpcyjny przyczyniały się do wzrostu liczby wniosków o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań.
"Udzielono pozwolenia głównie na budowę mieszkań na sprzedaż i wynajem (ok. 67 proc. udział w całości pozwoleń) oraz indywidualnych (ponad 31 proc. udział w całości pozwoleń). Udział udzielonych pozwoleń na budowę mieszkań spółdzielczych i czynszowych był niemal zerowy w omawianym okresie. Udział pozwoleń na budowę mieszkań zwiększył się nieznacznie w Warszawie (do 6 proc. z 3 proc. w I kw. 2021 r.), oraz w pozostałej Polsce (do 71 proc. wobec 69 proc.), natomiast zmniejszył się 6. i 10. miastach. Wysoka liczba pozwoleń na budowę w dużym stopniu była też efektem zarówno nadrabiania ich niedoborów, będących skutkiem ograniczeń związanych z COVID-19, opóźnionej realizacji wniosków o wydanie pozwolenia złożonych przed końcem 2020 r., w tym przed zmianą regulacji dotyczących wymogów efektywności energetycznej budynków, jak i nadal zgłaszanego wysokiego popytu" - napisano.
NBP zauważa jednocześnie, że liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych w I kwartale 2022 r. była najniższa w okresie ostatnich sześciu kwartałów.
Taki poziom sprzedaży mieszkań był wynikiem zarówno ograniczenia popytu spowodowanego wzrostem niepewności związanej z inwazją Rosji w Ukrainie, jak i spadku podaży mieszkań ze strony deweloperów.
Kontynuowane było przesunięcie popytu na tańsze mieszkania w mniejszych ośrodkach stanowiących aglomeracje dużych miast. Notowano także spadek popytu na kredyt mieszkaniowy wobec wzrostu poziomu jego oprocentowania i zacieśnienia polityki kredytowej banków.
Jednocześnie w pierwszym kwartale br. oddano do użytkowania w Polsce 54,7 tys. mieszkań, co było rekordowym wynikiem dla tego okresu od 2005 r.
"Było to jednak efektem aktywności deweloperów z ubiegłych lat. Istotnie wzrosły koszty budowy mieszkań, tj. materiałów, robocizny, najmu sprzętu i terenów budowlanych. Obserwowano wzrost średnich cen transakcyjnych mkw. mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym oraz wzrost stawek transakcyjnych najmu" - dodano.
Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) wzrósł względem poprzedniego kwartału w Warszawie, 6. i 10. miastach.
Pomimo znacznego spadku wynajmu w 2020 r. i niewielkiej poprawy koniunktury na tym rynku w pierwszej połowie 2021 r., co nadal skutkowało niskimi przychodami z wynajmu, nie odnotowano odsprzedaży mieszkań na większą skalę.
Jak wskazuje NBP, od trzech kwartałów systematycznie zmniejsza się liczba mieszkań pozostających w ofercie najmu, a inwestorzy nadal poszukiwali w nieruchomościach bezpieczeństwa dla lokowanego kapitału, w mniejszym stopniu oczekiwali atrakcyjnej stopy zwrotu.
NBP odnotował ponadto, że w ostatnich latach rosło zainteresowania nabywaniem mieszkań na najem przez fundusze inwestycyjne, w tym zagraniczne. Dotychczas dominującą rolę na tym rynku odgrywał Fundusz Mieszkań na Wynajem zarządzany przez BGK.
Wzrost poziomu stawek czynszów w najmie długoterminowym spowodował nieco wyższy poziom wskaźnika opłacalności najmu mieszkań. Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych.
Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe zmniejszyła się ze względu na wzrost oprocentowania SPW.
Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w 7. dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) wzrósł nieznacznie kdk w efekcie szybszego wzrostu wynagrodzeń niż cen mieszkań
Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego zmniejszył się nieznacznie, podobnie jak wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania.
Czynnikami powodującymi spadki ostatnich dwóch wskaźników dostępności były zarówno rosnące ceny mieszkań jak i wzrost stóp procentowych.
"Dalszemu wzrostowi cen mieszkań może sprzyjać inflacja i utrzymanie się popytu gotówkowego"
Dalszemu wzrostowi cen mieszkań może sprzyjać inflacja i utrzymanie się popytu gotówkowego jako alternatywa zabezpieczenia środków przed utratą wartości - podał Narodowy Bank Polski w kwartalnym opracowaniu o rynku nieruchomości,
"Według danych NBP, wzrost cen zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych na rynku wtórnym w 2021 r. w dużym stopniu generowały najnowsze mieszkania, tj. wystawione do odsprzedaży lub odsprzedane w okresie do 5 lat od wybudowania, co potwierdza duże zainteresowanie nabywaniem stosunkowo nowych lokali. Dalszemu wzrostowi cen mieszkań może sprzyjać inflacja i utrzymanie się popytu gotówkowego jako alternatywa zabezpieczenia środków przed utratą wartości" - napisano w raporcie.
"W obliczu rosnących kosztów budowy i słabnącego popytu deweloperzy planujący rozpoczęcie nowych projektów borykają się z ryzykiem realnego oszacowania kosztów generalnego wykonawstwa. Niedoszacowane kontrakty mogą skutkować problemami finansowymi deweloperów i nie dają przesłanek zatrzymania wzrostu cen mieszkań" - dodano w innym miejscu raportu. (PAP Biznes)
Ankieta NBP: wyhamowanie akcji kredytowej na początku '22 może zapobiec wzrostowi nierównowagi na rynku nieruchomości
Wyhamowanie akcji kredytowej obserwowane pod koniec 2021 r. i do kwietnia 2022 r. może zapobiec wzrostowi nierównowagi w sektorze nieruchomości pomiędzy podażą i popytem, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym - wynika z ankiety NBP przeprowadzonej w maju wśród pośredników w obrocie nieruchomościami.
"Na początku marca 2022 r. zdania pośredników na temat przewidywań w zakresie poziomu sprzedaży w całym 2022 r. były podzielone. W obliczu dużej niepewności wywołanej napaścią zbrojną Rosji na Ukrainę i spadku zdolności kredytowej pośrednicy oczekiwali 6 proc. spadku liczby transakcji sprzedaży w całym 2022 r., przy oczekiwanym wzroście o 3 proc. podaży ofert i o 4 proc. cen mieszkań " - napisano.
"Z analiz NBP wynika osłabienie szacowanej kredytowej dostępności mieszkań w drugim półroczu 2021 r., które pogłębiło się na wszystkich większych rynkach lokalnych w IV kw. 2021 r., zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym. Było to wynikiem wzrostu rozwarstwienia pomiędzy poziomem wynagrodzenia a przyśpieszonym tempem wzrostu cen mieszkań. Wyhamowanie akcji kredytowej obserwowane pod koniec 2021 r. i w okresie od stycznia do kwietnia 2022 r. może zapobiec wzrostowi nierównowagi w sektorze nieruchomości pomiędzy podażą i popytem zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym" - dodano.
Szacowany przez pośredników w obrocie nieruchomościami spadek sprzedaży w I kw. 2022 r. (o 9 proc. kdk) był efektem głównie spadku popytu na pierwsze mieszkanie na własne potrzeby w wyniku pogłębienia spadku zdolności nabywczej i zdolności kredytowej. (PAP Biznes)
tus/ gor/ asa/
