Tzw. mikrokawalerki stanowią bardzo ciekawy i kuszący inwestorów wycinek rynku nieruchomości. Nie wszyscy jednak zdają sobie sprawę, że tego typu lokale ze względu na swoje „mikro” rozmiary nie są traktowane w przepisach jak zwykłe mieszkania, mimo że mogą taką funkcję pełnić. Z tego też powodu inaczej przedstawiają się ich kwestie podatkowe.
Przez pojęcie mikrokawalerki rozumiemy bardzo małe lokale (celowo nie nazywamy ich mieszkaniami, bowiem większość nie spełnia definicji mieszkania przyjętej w przepisach). Pisząc małe lokale, mamy na myśli często nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 20 mkw. W skrajnych przypadkach na rynku spotyka się mikrokawalerki 12-13-metrowe. Składa się na nie jeden pokój, zazwyczaj z zabudową kuchenną na jednej ścianie bądź w malutkim przedpokoju oraz małą łazienka. Mieszkania typu mikrokawalerki nie są oczywiście idealne dla osób, które planują komfortowe życie na dłuższą metę, mogą natomiast być dobrym rozwiązaniem jako nieruchomości pod wynajem krótko- lub długoterminowy dla pracowników, studentów, turystów itp.
Niska cena takich lokali pozwala stosunkowo niewielkim kosztem wejść na rynek najmu. Wynika ona oczywiście z bardzo małej powierzchni mikrokawalerki, a nie ze stawki za metr kwadratowy, bo ta z reguły jest wyraźnie wyższa od tej rynkowej za „pełnowymiarowe” mieszkania.
Nie-mieszkanie
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, w świetle przepisów bardzo wiele mikrokawalerek nie spełnia wymogów mieszkania i nie powinno być tak nazywanych, mimo że realnie taką funkcję mogą pełnić. Zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury z 2018 roku mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową wynoszącą przynajmniej 25 mkw. Jak wiemy – bardzo wiele mikrokawalerek jest mniejszych, a więc formalnie nie są mieszkaniami.
Ewentualny zakup mniejszego lokalu jako mieszkania jest zatem możliwy tylko na rynku wtórnym. Dotyczy lokali powstałych w innych latach, kiedy normy powierzchni były odmienne niż obecnie (np. do 1974 r. lokal musiał mieć przynajmniej 17 mkw.). Takie nieruchomości mają ciągle status mieszkania, gdyż wprowadzone przepisy odnoszą się tylko do lokali powstałych po ich przyjęciu.
Podatek od mikrokawalerki
Nieruchomość, która nie spełnia wymogu powierzchni, nie jest mieszkaniem. Traktuje się ją jako lokal użytkowy. Zamieszkiwanie takiego lokalu formalnie będzie niezgodne z przepisami, podobnie jak wynajem na cele mieszkaniowe. W praktyce jednak inwestorzy często ignorują przepisy bądź próbują je obchodzić – w jaki sposób, o tym więcej za chwilę.
Na razie zostańmy przy kwestiach podatkowych. Zakup nowej mikrokawalerki z racji faktu, że nie jest ona mieszkaniem, jest inaczej opodatkowany. Jeśli nieruchomość ma powierzchnię mniejszą niż 25 mkw., traktuje się ją jako lokal użytkowy. Wówczas podatek VAT od zakupu takiej mikrokawalerki wyniesie 23 proc. Wyższy będzie też podatek od nieruchomości i opłata za użytkowanie wieczyste. Przy zakupie małej nieruchomości, ale jednak spełniającej wymóg powierzchni i dodatkowe wymogi, VAT (wliczony w cenę) wyniesie znacznie mniej, bo 8 proc.
Dwupaki, wielopaki
Firmy, które oferują mikrokawalerki, po wejściu w życie uregulowań w zakresie powierzchni często umiejętnie obchodzą przepisy. Ich oferta skierowana do klienta inwestycyjnego sprowadza się do sprzedaży formalnie jednego, pełnowymiarowego mieszkania, z jedną księgą wieczystą, które jednak można podzielić funkcjonalnie na dwa (lub więcej) odrębne lokale. Taką ofertę nazywa się często „dwupakami”, „trzypakami”, zależnie od tego, na ile mniejszych modułów mieszkaniowych da się nieruchomość podzielić. Zgodnie z przepisami jest to zakup mieszkania, a więc podlega niższemu opodatkowaniu VAT.
Deweloper, który oferuje takie nieruchomości, zapewnia np. dwie łazienki itp., natomiast „częścią wspólną” takiego lokalu może być korytarz. Formalnie jest to zakup jednej nieruchomości opodatkowany w zwykły dla mieszkań z rynku pierwotnego sposób.
Innym spotykanym czasem rozwiązaniem jest sprzedaż tylko udziałów w jednej nieruchomości, a więc jej części, która pełni funkcję właśnie mikrokawalerki. W takim układzie nabywca staje się współwłaścicielem całej nieruchomości wraz z innymi kupującymi. To pociąga za sobą szereg konsekwencji, m.in. konieczności uregulowania korzystania z części wspólnych (umowa quoad usum) itp.
Mikrokawalerki na rynku wtórnym
Jeśli kupujemy mikrokawalerkę z rynku wtórnego, która jest mniejsza niż 25 mkw., ale ma status mieszkania (powstała przed wejściem w życie obecnych przepisów), wówczas kwestie podatkowe są takie same, jak w przypadku zakupu każdego innego używanego lokalu mieszkalnego. Trzeba będzie zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Wynosi on 2% wartości rynkowej mieszkania lub domu, który nabyliśmy. Od lipca 2023, po podpisie nowych uregulowań przez prezydenta, podatku PCC nie trzeba będzie płacić, jeśli nieruchomość jest naszym pierwszym, kupionym na własność mieszkaniem.
Podsumowanie
Mikrokawalerki niewątpliwie stanowią bardzo ciekawe rozwiązanie inwestycyjne, natomiast potencjalny kupujący musi się liczyć z tym, że napotka problemy m.in. kredytowe, jeśli kupuje formalnie lokal użytkowy czy tylko udział w nieruchomości. Po drugie, jeśli w przypadku kontroli przez urzędników zakwestionowane zostanie wykorzystanie takiego lokalu zgodnie z przeznaczeniem, właściciel np. wynajmujący na cele mieszkaniowe może liczyć się z surowymi karami finansowymi.
Marcin Moneta
