Budowa lokali czynszowych na działkach z publicznego zasobu jest najważniejszym i najbardziej kontrowersyjnym elementem nowego programu Mieszkanie Plus. W kontekście ambitnych planów rządu, warto dokładniej przyjrzeć się gruntom należącym do Skarbu Państwa. Po wyszukaniu odpowiednich danych, możemy wyciągnąć dwa wnioski. Po pierwsze, Skarb Państwa wciąż jest bardzo ważnym posiadaczem ziemi w Polsce. Po drugie, działki w ogóle nienadające się do zabudowy, stanowią zdecydowanie więcej niż 85% gruntów Skarbu Państwa.
Skarb Państwa obecnie posiada jedną trzecią wszystkich polskich gruntów
W ramach swoich ustawowych obowiązków, Minister Skarbu Państwa co roku musi sporządzić specjalne sprawozdanie o stanie państwowego majątku i przedłożyć ten dokument Sejmowi oraz Radzie Ministrów. Wspomniane sprawozdanie jest cennym źródłem danych na temat całego mienia Skarbu Państwa (w tym nieruchomości). Informacje zebrane przez Ministerstwo Skarbu Państwa uwzględniają również majątek oddany w użytkowanie wieczyste lub trwały zarząd (np. przedsiębiorstwom państwowym).
Informacje Ministerstwa Skarbu Państwa pochodzące z końca 2014 roku wskazują, że prawie 58% krajowych gruntów należy do osób fizycznych – mówi Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Skarb Państwa posiada nieco mniejszy udział we własności gruntowej (33,9% według danych z 2014 r.). Osoby prawne (np. prywatne spółki), mają prawo własności do 4,2% gruntów w Polsce. Bardzo zbliżony wynik (4,1%) w grudniu 2014 r. dotyczył samorządów.
Nawet bez konkretnych danych można domyślić się, że większość państwowych gruntów stanowią lasy. Informacje zaprezentowane na poniższym wykresie, potwierdzają to przypuszczenie. Pod koniec 2014 roku, użytki leśne oraz grunty zadrzewione z zasobów Skarbu Państwa, pokrywały aż 24,3% powierzchni kraju. Udział pozostałych państwowych nieruchomości był następujący:
- użytki rolne - 5,2% wszystkich polskich gruntów
- wody - 1,9% wszystkich polskich gruntów
- użytki ekologiczne, tereny różne i nieużytki - 1,1% wszystkich polskich gruntów
- tereny komunikacyjne - 1,0% wszystkich polskich gruntów
- grunty zabudowane i zurbanizowane - 0,4% wszystkich polskich gruntów (4,0% wszystkich gruntów w miastach)
Ostatni wynik jest szczególnie istotny w kontekście rządowego programu Mieszkanie Plus. Odsetek gruntów wstępnie nadających się do zabudowy wielorodzinnej, prawdopodobnie można by powiększyć poprzez wliczenie części ziemi rolnej (głównie położonej w granicach miast). Pozostaje jednak pytanie o atrakcyjność lokalizacji takich działek i możliwość ich przekształcenia na cele inwestycyjne zgodnie z przepisami oraz zasadami dobrej gospodarki rolnej.
Działki do zabudowy stanowią coraz mniejszą część publicznego zasobu…
Na powyższym wykresie, informacje dotyczące zabudowanych i zurbanizowanych gruntów Skarbu Państwa są ledwie widoczne. Udział wspomnianych gruntów staje się nieco większy (1,1%), jeżeli weźmiemy pod uwagę tylko publiczny zasób ziemi. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że Skarb Państwa nie jest wiodącym właścicielem gruntów zabudowanych lub zurbanizowanych. Państwowe działki stanowią 16,9% wszystkich takich gruntów w Polsce. Co gorsza, wiele zurbanizowanych działek z publicznego zasobu nie nadaje się do zabudowy mieszkaniowej (np. ze względu na uciążliwe sąsiedztwo zakładów przemysłowych lub torów i zajezdni kolejowych). Ewentualna budowa mieszkań na terenach oddanych przez państwowe przedsiębiorstwa albo jednostki wojskowe, w wielu przypadkach wymagałaby dodatkowych nakładów związanych z rekultywacją terenu – mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
|
Znaczenie gruntów należących do Skarbu Państwa w skali całego kraju (2014 r.) |
||
|---|---|---|
|
Analizowana wartość→ Kategoria gruntów |
Udział gruntów |
Udział gruntów
|
|
Użytki rolne |
15,4% |
8,7% |
|
Użytki leśne i grunty zadrzewione |
71,6% |
78,9% |
|
Grunty zabudowane i zurbanizowane |
1,1% |
16,9% |
|
Tereny komunikacyjne |
2,8% |
32,7% |
|
Użytki ekologiczne, tereny różne i nieużytki |
3,3% |
46,9% |
|
Wody |
5,7% |
94,0% |
|
Wszystkie grunty |
100,0% |
33,9% |
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Ministerstwa Skarbu Państwa (z 31 grudnia 2014 r.)/RynekPierwotny.pl
Można przypuszczać, że aktualny zasób państwowych gruntów, które nadają się do zabudowy mieszkaniowej, jest nieco mniejszy niż w grudniu 2014 r. Przez ostatnie lata, mieliśmy bowiem do czynienia ze spadkiem powierzchni zurbanizowanych i zabudowanych gruntów Skarbu Państwa (2012 r. - spadek o 2491 hektarów, 2013 r. - 2024 ha, 2014 r. - 3206 ha). Być może zmiana polityki mieszkaniowej rządu, przyczyni się do zatrzymania wspomnianego procesu.
Wszystkie podane statystyki mają ogólny charakter i dotyczą całego kraju lub całości obszarów miejskich. Tym niemniej, można spodziewać się, że znalezienie odpowiednich gruntów pod budowę państwowych „czynszówek” nie będzie łatwym zadaniem. Brak konkretów na temat lokalizacji i liczby planowanych „M”, obecnie jest największą bolączką programu Mieszkanie Plus. Ta inicjatywa nie będzie dobrze oceniana jeśli okaże się, że tanie lokale czynszowe mogą powstać tylko z dala od infrastruktury potrzebnej rodzinom (np. sklepów, szkół, przedszkoli, przychodni lekarskich i przystanków). Program MdM już spowodował przesuwanie się nowej zabudowy mieszkaniowej na peryferia największych metropolii. Nowa inicjatywa rządu, nie powinna pogłębiać takiego zjawiska, które generuje dodatkowe koszty (np. związane z prywatnym dojazdem do pracy oraz rozbudową komunikacji miejskiej).
Andrzej Prajsnar
