Około 2 mln mieszkań - na tyle szacowano deficyt mieszkaniowy w … 1982 r. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, skąd biorą się duże rozbieżności w szacunkach.
Statystyczny deficyt mieszkaniowy na poziomie ok. dwóch milionów lokali i domów - to wcale nie informacja dotycząca np. minionej dekady, lecz roku… 1982 (źródło: Lydia Coudroy de Lille, Housing in the Polish People’s Republic: From “Deficit” to “Crisis”, Le Mouvement Social 2013/4 No 245). Mówimy o początku lat 80., kiedy na 1000 rodaków przypadało poniżej 290 domów i lokali, a metraż per capita był około dwukrotnie mniejszy niż obecnie. Ten ciekawy historyczny przykład pokazuje, że deficyt mieszkaniowy można liczyć w bardzo różny sposób, a proste kalkulacje często pomijają ważne aspekty i zmiany historyczne. Eksperci RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że obliczenia w skali całego kraju powinny być tylko wstępem dla szerszej analizy, a nie wyłączną podstawą do wniosków.
Co jest mieszkaniem, a co nie - to wcale nie oczywiste
Wspomniany wyżej prawie dwumilionowy szacunek deficytu mieszkaniowego z początku lat 80. to efekt porównania liczby zamieszkanych jednostek mieszkaniowych (ok. 9,8 mln) i gospodarstw domowych (ok. 11,6 mln). Taki bardzo prosty wariant obliczeń był stosowany już w połowie minionego wieku. Czasem do celów liczenia deficytu mieszkaniowego bywa również wykorzystywana liczba jednostek mieszkaniowych (domów i lokali) na 1000 osób, a także powierzchnia użytkowa na osobę.
Jako punkt odniesienia dla Polski w przeszłości często przyjmowano średnią liczbę domów i lokali na 1000 mieszkańców UE. Analizując stosunek liczby jednostek mieszkaniowych oraz populacji różnych krajów, widzimy, że jednym z europejskich liderów jest Bułgaria. Skąd tak wysoki wynik (pow. 600 lokali i domów/1000 osób) w najmniej rozwiniętym gospodarczo kraju Unii Europejskiej? Można przypuszczać, że ma to duży związek z rozbudowaną bazą turystyczną i metodologią liczenia jednostek mieszkaniowych.
W Polsce nie mamy do czynienia z równie dużym wykorzystaniem zasobu mieszkaniowego na cele turystyczne, choć pewne kwestie zasługują na uwagę. Otóż, dziesięcioletni spisowy wzrost liczby wiejskich pustostanów (domów i lokali) okazał się dużo większy (+24% w latach 2011 - 2021) niż analogiczna zmiana liczby pustych budynków mieszkalnych (+14%). To może mieć związek z rozbudową bazy turystycznej na terenach wiejskich (np. w górach, na Mazurach i na Pomorzu).
Czy wliczamy lokale dla turystów oraz pustostany?
W ramach wstępu do rzetelnej ogólnopolskiej kalkulacji deficytu mieszkaniowego, należałoby ustalić, czy oprócz domów i lokali wykorzystywanych na cele turystyczne (m.in. najem krótkoterminowy), uwzględniamy też wieloletnie pustostany. Rodzi się pytanie, ile jest takich wieloletnich pustostanów i jaka część z nich nadaje się tylko do rozbiórki.
Przykładowo, ostatni spis powszechny wykazał na terenach wiejskich ok. 440 000 pustych budynków mieszkalnych. Spora część z nich może być ruderami. To prawdopodobne, bo w Polsce rozbiera się bardzo mało budynków mieszkalnych. GUS podaje, że w latach 2014 - 2024 średniorocznie było rozbierane mniej niż 2700 domów i lokali.
Dobry stosunek liczby mieszkań i gospodarstw to 1:1?
Kolejna „pułapka” pojawia się, jeśli chcemy porównywać liczbę gospodarstw domowych oraz jednostek mieszkaniowych. Chodzi nie tylko o fakt, że definicje gospodarstw domowych bywają różne i zmienne (przykład: GUS zmienił swoją definicję gospodarstwa domowego z ekonomicznej na mieszkaniową przy okazji spisu z 2021 r.). Przemyślenia wymaga również założenie wskazujące, że o zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych świadczy stosunek liczby lokali/domów i gospodarstw domowych wynoszący co najmniej 1:1. Taki parytet nie mówi nam jednak o tym:
- jak wygląda stosunek liczby jednostek mieszkaniowych i gospodarstw domowych w poszczególnych grupach dochodowych (przykład: „drugie domy” i nieruchomości inwestycyjne osób zamożnych mogą podwyższać ogólny wynik)
- jaka jest dostępność kredytowa i czynszowa mieszkań, a także jak wygląda stosunek kosztów mieszkaniowych do dochodów gospodarstw domowych z różnych grup społecznych
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na jeszcze jedną kwestię. Mianowicie, nawet jeśli przyjmiemy prosty stosunek liczby jednostek mieszkaniowych i gospodarstw domowych (> 1:1) jako wyznacznik zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, to powinien on zostać dodatkowo skorygowany w krajach i regionach z dużym udziałem wieloletnich pustostanów oraz nieruchomości wykorzystywanych turystycznie (o ile wcześniej takie domy i lokale nie zostały odjęte od zasobu mieszkaniowego).
Regiony: gdzie ostatni boom budowlany był za Gierka?
Jak widać, pozornie proste kalkulacje deficytu mieszkaniowego na szczeblu ogólnopolskim, jednak nie do końca są banalne. Opisując mniej oczywiste aspekty, nawet nie dotarliśmy do właściwego, czyli regionalnego poziomu analizy deficytu mieszkaniowego. Jakiekolwiek obliczenia na tym poziomie są mocno utrudnione przez problemy z ustalaniem faktycznej liczby mieszkańców miast, gmin i powiatów. Raczej trudno znaleźć eksperta, który twierdziłby, że obliczanie deficytu mieszkaniowego z wykorzystaniem oficjalnych danych ludnościowych jest dobrym rozwiązaniem, skoro sam GUS wskazuje duże niedoskonałości systemu opartego na meldunkach.
Poniższa mapa również jest „skażona” problemem związanym z oficjalnymi danymi ludnościowymi. Mimo tego, dość dobrze pokazuje ona skalę regionalnych różnic, które uzasadniają analizę deficytu mieszkaniowego na poziomie gmin. Okazuje się bowiem, że w latach 2022-24 na 100 mieszkańców niektórych gmin średniorocznie przypadał ukończony metraż całkiem sporego domu. Z kolei w innych gminach na 100 oficjalnych mieszkańców oddawano mniej niż jeden nowy pokój (do 16 m kw. średniorocznie). Na mapie możemy wskazać gminy, gdzie nie buduje się już praktycznie nic, a ostatni boom budowlany mógł mieć miejsce w latach 70.
Bez dobrych danych nigdy nie będzie dobrej analizy
Jakie może być podsumowanie dla powyższych rozważań? Mianowicie takie, że dobra analiza deficytu mieszkaniowego wymaga regularnego i regionalnego podejścia oraz statystyk wykluczających m.in. wieloletnie pustostany i kwatery dla turystów. Poza tym niezbędne są statystyki ludnościowe uwzględniające nie tylko faktyczną liczbę obywateli polskich, ale również cudzoziemców przebywających w danej gminie przez dłuższy okres (przykładowo: ponad 3 miesiące).
W ramach podsumowania, warto też zwrócić uwagę na różnice w perspektywie. Z punktu widzenia mieszkańca Warszawy, mało istotna jest sytuacja wyludniających się, przygranicznych gmin, gdzie odsetek pustostanów przekracza 25%. Dla decydentów na szczeblu krajowym, zarówno duże miasta, jak i małe gminy powinny być równie ważne. Proste ogólnopolskie obliczenia deficytu mieszkaniowego sprawiają, że „wrzucamy do jednego worka” gminy o zupełnie innych problemach, a lokalne niedobory i nadmiary zasobu mieszkaniowego się wzajemnie kompensują.
Andrzej Prajsnar
