Warszawski „Hongkong” i spółka. Jak przestać niszczyć przestrzeń w miastach? [Wywiad]

Niszczenie publicznej przestrzeni „makabryłami”, projektowanie betonowych pustyń pozbawionych innych funkcji niż mieszkalne, budowanie w szczerym polu – to główne patologie działalności deweloperskiej w Polsce, za które płacić będą kolejne pokolenia. O tym, jak projektować osiedla spełniające wszystkie potrzeby mieszkańców oraz w jaki sposób dobrze zaprojektowane osiedla zniwelują korki w miastach, rozmawiamy z dr hab. Maciejem Zatheyem, dyrektorem Instytutu Rozwoju Terytorialnego w ramach Dnia w mieście przyszłości.

Kilkunasto- i kilkudziesięciopiętrowe wieżowce z ponad tysiącem mieszkań to jedna z odpowiedzi deweloperów na problemy mieszkaniowe Polaków. Jednym ze skrajnych przykładów takich inwestycji jest budynek Bliska Wola Tower, który powstaje w Warszawie. W 27-piętrowym wieżowcu znajdzie się ponad tysiąc mieszkań. Z tego powodu inwestycja doczekała się miana „warszawskiego Hongkongu”.

Marcin Kaźmierczak, Bankier.pl: Panie doktorze, skąd moda na tak olbrzymie budynki?

Maciej Zathey, Instytut Rozwoju Terytorialnego: Podstawową przyczyną jest polityka przestrzenna państwa wyrażona w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Do głównych problemów należy zaliczyć także podejście merkantylne w myśleniu o rozwoju przestrzennym. Nie traktujemy w naszym podejściu planistycznym przestrzeni jako zasobu, na dodatek nieodnawialnego. Raz zagospodarowana, przeznaczona pod inwestycje budowlane, przestrzeń, pozostaje z nowymi funkcjami na długo, w zasadzie na całe życie obecnego pokolenia i później. Trzeba więc w ten sposób projektować tę przestrzeń, aby wszystkie aspekty życia można było możliwie najłatwiej zaspokajać.

Dlaczego więc takie „makabryły” powstają?

Tego typu inwestycje jak wspomniany warszawski Hongkong wynikają z jednej strony z rosnących potrzeb mieszkaniowych, ale przede wszystkim z celu maksymalizacji zysków przez deweloperów w myśl praw wolnego rynku. Czy jednak nie oddajemy wolnemu rynkowi podstawowych swobód i prawa do kształtowania przestrzeni mającego na celu zabezpieczenie szerszego wachlarza naszych potrzeb życiowych, które jest składnikiem podstawowych praw człowieka?

Budynki powinny być więc niższe, mniej rozległe, z mniejszą liczbą mieszkań?

Prawo nie ogranicza maksymalnej wysokości budynków. Ograniczeniem w zasadzie jest dostępna technologia i ekonomia. Ale wyższy budynek to większa ilość mieszkań do sprzedania, wygenerowana z jednej działki budowlanej.

Można ograniczyć wysokość inwestycji określając maksymalną wysokość zabudowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Bez wątpienia tak intensywna zabudowa jest zaprzeczeniem jakości życia. W poprzednim okresie planistycznym, w czasach przed 1989 r. również budowano wysokie budynki, ale ówczesne mieszkania o powierzchni przeciętnie około 60 metrów kwadratowych oferowały wyższy standard niż obecne „klitki”. Ponadto ówczesny normatyw urbanistyczny zobowiązywał do pozostawienia na tworzonym osiedlu rezerwy na szkołę, przedszkole czy przychodnię.

Jak więc powinno się projektować osiedla?

Powinniśmy wyznawać zasadę, że rozwój przestrzenny miasta powinien być mierzony ludzkimi krokami. Niestety obecnie dominuje trend do projektowania nowych osiedli z perspektywy lotu ptaka. W ten sposób patrząc, kompozycja nowych budynków ładnie się układa i jest przyjemna dla oka, jak choćby w centrum Warszawy. Korzystając z przestrzeni miejskiej nigdy jednak nie patrzymy z tej perspektywy, chyba że dolatujemy do lotniska.

Mieszkańcy nie są świadomi, że mogą oczekiwać dobrze zorganizowanej przestrzeni?

Nie są świadomi, że mogą wręcz żądać dobrze zorganizowanej przestrzeni. Przykłady absurdalne widać choćby w miejskich parkach. Często można spotkać w nich osoby spacerujące z psami lub biegające, które przyjechały tam ze strefy podmiejskiej.

Powód jest banalny i jednocześnie absurdalny – komercjalizacja powierzchni i maksymalizowanie zysków przez deweloperów, co doprowadza do sytuacji, w której na kupionej działce planuje się jak najwięcej mieszkań, zapominając przy tym o tym, że osiedle ma spełniać całe spektrum funkcji, a nie tylko zapewniać dach nad głową. A gdzie park, gdzie miejsce na rekreację?

Jak na to wszystko nałożymy kwestie natury ekologicznej  – potrzebę retencjonowania wody, likwidację negatywnego zjawiska miejskich wysp ciepła, szczególnie trudnych do zniesienia w upalne dni , wycinanie zieleni drzewiastej, zanieczyszczenia generowane przez dodatkowy ruch samochodowy, bo do tego przykładowego parku w mieście jakoś przecież trzeba dojechać, dostrzeżemy, że koszty funkcjonowania takich osiedli są zdecydowanie wyższe od widocznych gołym okiem.

Gdzie szukać wzorców?

Najlepiej i najłatwiej w podobnych szerokościach geograficznych ze względu na warunki klimatyczne i po sąsiedzku z uwagi na dziedzictwo kulturowe i tradycję zachowań, bo wówczas da się je przenieść na polski grunt. To przede wszystkim Niemcy i państwa skandynawskie, gdzie powstają tzw. ekoosiedla lub osiedla w miejscu innych niegdyś uciążliwych funkcji. To tzw. recycling przestrzeni. Ale warto także sięgnąć do dorobku urbanistyki polskiej sprzed lat dziewięćdziesiątych dwudziestego wieku.

W powstających tego typu inwestycjach w Finlandii albo nie ma miejsc parkingowych, albo są one wyrzucone poza strefę zamieszkania. Na teren takiego osiedla w fińskim Jyväskylä mogą wjechać tylko samochody dostawcze czy karetki. Jeśli rezygnujemy z miejsc parkingowych, to jednak nie zabudowujmy ich kolejnymi budynkami, a w ich miejscu postawmy na zieloną infrastrukturę.

Jakie dodatkowe funkcje powinny posiadać nowe osiedla?

Przy projektowaniu kluczowe jest tworzenie tzw. osiedli kompletnych, osiedli krótkich dróg, które można pokonać spacerem. Niech to będzie maksymalnie kilkaset metrów do punktów usługowych, handlowych, infrastruktury społecznej, czyli przedszkoli, szkół, ale także domów seniora, czyli miejsc, które na obecnym poziomie rozwoju cywilizacyjnego powinniśmy uwzględniać przy projektowaniu osiedli.

W zasięgu kilkuminutowego spaceru powinien znajdować się teren rekreacyjny, co ważne, w pełni otwarty. Nie sztuczny park za szlabanem czy metalowym ogrodzeniem.

Tak samo komunikacja miejska powinna być dostępna w odległości maksymalnie 10-12 minut spaceru od najdalszego punktu osiedla. Przestrzeń musi być zrównoważona.

Tymczasem obecnie na wielu nowych osiedlach budowanych często przez kilku deweloperów w początkowej fazie nie ma nawet utwardzonych dróg dojazdowych, nie mówiąc już o skomunikowaniu z innymi punktami miasta.

To także wynika z błędnego planowania. Bardziej szkodliwe jest jednak to, że pozwalamy na budowę osiedli mieszkaniowych, a nie patrzymy na konsekwencje. Takie osiedla zmuszają mieszkańców do codziennych podróży i skazują ich na niewygodę.

Poza tym głównym punktem odniesienia przy zakupie mieszkania jest cena metra kwadratowego. Z jednej strony nie ma się temu co dziwić, jednak brak tej świadomości powoduje, że wiele osób nie bierze pod uwagę kosztów społecznych, choćby wartości czasu spędzanego na dojazdach i staniu w korkach, który to czas można przecież wycenić.

Gdybyśmy uwzględnili te koszty poboczne, okaże się, że mieszkania na tego typu osiedlach wcale nie są tańsze. Są tańsze tu i teraz, jedynie w kontekście wysokości kredytu, który trzeba zaciągnąć. Patrząc w perspektywie 25 czy 30 lat, mieszkańcy za niższą cenę metra kwadratowego zapłacą własnym zdrowiem, utratą bezpośredniego dostępu do kultury i rekreacji, rozbiciem więzi społecznych. Sposób zamieszkiwania i jego jakość wpływa na poziom frustracji w społeczeństwie.

Dobrze rozwinięta komunikacja publiczna rozwiązałaby ten problem?

Rozwiązanie problemu korków nie nastąpi tylko poprzez rozwinięcie infrastruktury transportowej i poszerzenie oferty transportu publicznego. Aktualny, negatywny wzorzec to taki, w którym z monofunkcyjnych osiedli mieszkaniowych generowany jest wymuszony ruch do tzw. atraktorów ruchu, czyli miejsc, do których muszą przemieścić się mieszkańcy. Przemieszczamy się więc do zakładów pracy, biur, punktów usługowych. To przemieszczanie mieszkańców nie odbywa się w prostej relacji tam i z powrotem, ale najczęściej jest dodatkowo komplikowane, ponieważ przy okazji trzeba zawieźć dziecko do przedszkola czy szkoły, po południu je odebrać, jeszcze pojechać na zakupy i skorzystać z innych usług. 

Wszystkie te dodatkowe podróże w normalnym trybie powinny odbywać się na terenie osiedla.

Wówczas liczba podróży byłaby znacznie niższa, co przełożyłoby się bezpośrednio na ilość aut w miastach, natężenie ruchu, ale również ekologię. Łatwiej byłoby także dostosować ofertę w transporcie publicznym.

Jak więc rozwiązać ten problem?

Oprócz atrakcyjnego i sprawnego taboru transportu publicznego, rozbudowanych tras, zwłaszcza szynowych, atrakcyjnych taryf biletowych, trzeba zredukować potoki przemieszczających się osób. Koło się więc zamyka. Żeby zlikwidować korki, musimy mądrzej planować osiedla i wyposażać je we wszystkie niezbędne funkcje.

Widzi pan szanse na odwrócenie zachodzących procesów i szanse, by deweloperzy zaczęli budować osiedla kompletne?

Wyzwania mieszkaniowe w Polsce są nadal duże, ale trzeba im sprostać dbając o zaspokojenie szerokiego wachlarza potrzeb mieszkańców. Trzeba z pewnością wydatki sfery publicznej reorientować na trwałe inwestycje, a nie zarządzanie eventowe i powierzchowny blichtr. Rachunek kosztów i zysków winien być przez sferę publiczną przeprowadzony nie tylko w wymiarze monetarnym. Natomiast wśród klientów deweloperów musi narodzić się bardziej krytyczny system oceny poszczególnych inwestycji i świadomość, że koszty nie ograniczają się jedynie do ceny metra kwadratowego. 

Fatalnie zagospodarowana przestrzeń jest bezpośrednio odczuwalna w portfelach Polaków. Z braku świadomości większość osób stwierdza, że to naturalne koszty życia, ale tak nie jest. Życie mogłoby być tańsze, gdybyśmy poszukali oszczędności nie na etapie realizacji inwestycji, ale planując eksploatację osiedli i koszty funkcjonujących w nich ludzi

Więcej pieniędzy zainwestowanych w nowe rozwiązania przestrzenne da nam oszczędności w postaci niższych wydatków w ciągu najbliższych trzydziestu lat. Dziś to miliardy złotych, którymi obciążamy kolejne pokolenia.

Dziękuję za rozmowę.

Źródło: