Stary dom może okazać się prawną pułapką? Sprawdzamy

W obecnych warunkach gospodarczych starsze domy wzbudzają coraz większe zainteresowanie. Wyjaśniamy, czy ich lokalizacja np. blisko dróg lub innych budynków, a także ewentualny brak pozwoleń może okazać się dużym problemem.

Wiekowe budynki z czasów PRL-u, a nawet II RP niekiedy są posadowione bardzo blisko drogi lub sąsiednich zabudowań. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, czy stanowi to problem w kontekście obecnych przepisów. Warto również wspomnieć o innych prawnych komplikacjach. 

Sytuacja związana ze spadkiem zdolności kredytowej Polaków może być mniej dotkliwa dla właścicieli nieruchomości z niższej półki cenowej. Popyt na tanie lokale i domy prawdopodobnie spadnie w mniejszym stopniu. Nie wszyscy potencjalni nabywcy nieruchomości mogą bowiem przełożyć swoje plany mieszkaniowe przykładowo na drugą połowę bieżącej dekady. Rynki finansowe natomiast spodziewają się, że za dwa lata główna stopa NBP będzie zbliżona do obecnej albo niewiele niższa. Potwierdzenie stanowią notowania kontraktów FRA. W takich okolicznościach trwale może wzrosnąć zainteresowanie starszymi domami (również do remontu). 

Jedynie wybrane przepisy dotyczą starszych domów 

W kontekście obecnych przepisów prawa budowlanego dość rzadko mówi się o ich ewentualnym zastosowaniu do starszych budynków. Ważne informacje na ten temat zawiera Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wspomniany akt prawny w paragrafie 330 informuje, że jego przepisów nie należy stosować do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia wydanego przed 16 grudnia 2002 r.

Ważny wyjątek dotyczy regulacji w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, wymiarów schodów, a także oświetlenia awaryjnego jeśli istniejący budynek na podstawie odrębnych przepisów można uznać za zagrażający życiu ludzi. Konieczność pełnego zastosowania nowych regulacji dotyczy natomiast starszych budynków, które podlegają przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania.  

W nawiązaniu do tematu starszych budynków i obecnych przepisów, warto wspomnieć o Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 listopada 2012 r. (patrz: sygnatura akt II OSK 1316/11). W sprawie badanej przez NSA, nadzór budowlany próbował zmusić właściciela domu wybudowanego w latach 1942 - 1943 do likwidacji otworu okiennego w ścianie usytuowanej bezpośrednio przy granicy działki.

Argumentem urzędników był fakt, że już Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli zabraniało umieszczania otworów okiennych i drzwiowych w ścianie zlokalizowanej przy granicy działki. Naczelny Sąd Administracyjny uznał jednak, że próba zmuszenia właściciela do zabudowania okna była nieuzasadniona w świetle paragrafu 330 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. Warto pamiętać, że nadzór budowlany powinien wykazać zagrożenie dla życia ludzi wynikające z cech starszego i użytkowanego budynku, w którego konstrukcję zamierza ingerować. 

Ewentualną samowolę można łatwiej zalegalizować 

Dobrą wiadomością dla nabywców starszych budynków było z pewnością wprowadzenie we wrześniu 2020 r. przepisów, które pozwalają na zastosowanie uproszczonej procedury legalizacyjnej samowolnie wybudowanych obiektów. Uproszczone postępowanie legalizacyjne dotyczące obiektów wybudowanych nielegalnie (w całości lub części) co najmniej 20 lat wcześniej powinno zostać wszczęte z urzędu.

Wyjątek dotyczy jednak samowoli powstałych przed 1 stycznia 1995 roku. W ich przypadku, właściciel sam może wybrać wariant legalizacji. Chodzi o uproszczoną ścieżkę legalizacyjną lub rozwiązania przewidziane przez poprzednią ustawę prawo budowlane. Mowa o artykułach 40 i 42 ustawy z dnia 24 października 1974 r. -Prawo budowlane (Dz.U. 1974 nr 38 poz. 229). Uproszczona i darmowa legalizacja samowoli według obecnych przepisów jest dobrym rozwiązaniem. Może ona dotyczyć także budynków gospodarczych, wiat i garaży wybudowanych przy starszych domach. Trzeba jednak pamiętać, że brak ekspertyzy świadczącej o bezpieczeństwie użytkowania obiektu zmusi organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji o rozbiórce. 

Ważne będą nie tylko kwestie prawa budowlanego 

Osoby zainteresowane starszymi domami powinny sprawdzić nie tylko aspekty związane z ewentualną legalnością budowy, bezpieczeństwem budynku i możliwym naruszeniem przepisów przeciwpożarowych. Ważne wydają się również kwestie związane z samym prawem własności. Przykrą niespodzianką może okazać się na przykład brak księgi wieczystej, którą tymczasowo zastępuje zbiór dokumentów.

Problem związany z brakiem księgi wieczystej dotyczy najczęściej gruntów na terenie zachodniej Polski nabytych na podstawie powojennych aktów nadania, a także działek uzyskanych dzięki uwłaszczeniowej ustawie z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. W przypadku starszego domu, problemem może być też niewpisana do księgi wieczystej i aktywna umowa dożywocia sprzed 22 kwietnia 1991 roku, którą trzeba respektować po zakupie. Na szczęście, takich kłopotliwych umów jest coraz mniej - podobnie jak nieruchomości bez księgi wieczystej.

Andrzej Prajsnar

Źródło: