Sprzedaż u deweloperów w dół. Mieszkania zbyt drogie?

Po serii ciągłych wzrostów sprzedaży, pierwsze półrocze 2018 roku nie było już tak łaskawe dla notowanych na GPW deweloperów. Szczególnie słabo wypadł II kwartał, w którym zanotowali on spadek sprzedaży zarówno w ujęciu rok do roku, jak i kwartał do kwartału.

W okresie kwiecień-czerwiec 2018 roku notowani na GPW deweloperzy sprzedali 5700 mieszkań - wynika z wyliczeń Trigona. To o 11,2 proc. mniej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku oraz aż 17,6 proc. mniej niż w ubiegłym kwartale. To pierwsze spowolnienie od lat. Wśród notowanych na GPW deweloperów największe spadki w II kwartale rok do roku zaliczyli Budimex (-52 proc.), Polnord (-37 proc.), JWC (-33 proc.) oraz Echo i Lokum (po 29 proc.). Na drugim krańcu znaleźli się zaś Archicom i Inpro z przeszło 50-proc. wzrostami.

Słabo wypada zresztą i całe półrocze, w którym nabywców znalazło 2,7 proc. mniej mieszań sprzedawanych przez giełdowych deweloperów niż przed rokiem. Świetna wzrostowa passa spółek z tej branży może więc zostać przerwana. Szczególnie, że do pobicia jest rekordowe 28 917 mieszkań z 2017 roku. Po pierwszym półroczu 2018 na licznik wskazuje zaś 12 620 mieszkań.

Skąd to spowolnienie? Wydaje się, że coraz większym problemem dla nabywców stają się ceny. Te wprawdzie rosną nie od dziś, w ostatnich miesiącach hossa przybrała jednak na sile. Indeks Cen Transakcyjnych dla rynku nieruchomości wyliczany przez Home Brokera jest obecnie na najwyższym poziomie od maja 2010 roku. Rok do roku ceny miały wzrosnąć o 8,5 proc., a na niektórych rynkach takich jak Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice czy Szczecin - wzrosty były dwucyfrowe. Taki skok cen mógł odstraszyć niektórych klientów i wpłynąć na spadek wolumenu sprzedaży.

Większe wydatki, większe kredyty

Wzrost cen widać zresztą także i po kwotach kredytów, o które wnioskują nabywcy mieszkań. Łącznie w czerwcu o kredyt mieszkaniowy zawnioskowało 35,64 tys. osób w porównaniu do 32,92 tys. rok wcześniej (wzrost o 8,2 proc.). BIK podał również, że średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w czerwcu wyniosła 251,86 tys. zł, czyli była o 1,4 proc. wyższa niż miesiąc temu.

Wnioski o kredyt
Miesiąc	Liczba osób wnioskujących o kredyt	Średnia kwota wnioskowanego kredytu
Styczeń	37,1	228,5
Luty	34,4	243,3
Marzec	41,4	244,1
Kwiecień	38,3	248,8
Maj	37,2	248,5
Czerwiec	35,6	251,9

- W czerwcu br. mieliśmy do czynienia również z kontynuacją zjawiska związanego z wnioskowaniem w 2018 r. o wyższe kwoty kredytów mieszkaniowych niż w 2017 roku (...) Zjawisko to może mieć swoje źródło zarówno we wzroście cen nieruchomości (np. w Warszawie wzrost rdr o ok. 10 proc.), jak i zakupie mieszkań o większej powierzchni - tłumaczył Waldemar Rogowski, główny analityk BIK. Zadłużeniowy boom nakręca RPP, która wciąż utrzymuje stopy procentowe na rekordowo niskich poziomach.

Paradoksalnie dla wyników deweloperów niższe wolumeny nie muszą być aż tak druzgocące. Odbić to mogą sobie w marżach, które wygenerują na sprzedaży droższych mieszkań. Z drugiej strony wzrosty kosztów pracy i materiałów grały na niekorzyść deweloperów i były zapewne jednym z czynników, który przyczynił się do wzrostów cen mieszkań.

WIG-Nieruchomości pod kreską, ale...

Sami deweloperzy narzekają także na procedury administracyjne. - Od strony administracyjnej rynek jest obecnie nieprzewidywalny - ocenił w komentarzu dla PAP Biznes Zbigniew Juroszek, prezes Atalu. - Przedłużające się procesy urzędowe negatywnie przekładają się na podaż nowych mieszkań - dodał.

Prezes Domu Development Jarosław Szanajca ocenił z kolei, że problemy wielu deweloperów z uzupełnianiem oferty pogłębiły się. - Starty nowych projektów są często opóźnione przez brak decyzji administracyjnych. Ten problem szczególnie dotyczy Warszawy, w mniejszym stopniu Trójmiasta i Wrocławia - poinformował Szanajca. Może być to jeden z powodów, dla których deweloperzy wolą iść w marże, a nie w ilość. Tym bardziej, że niektórym kurczą się zasoby wykupionych pod budowę terenów.

Pewne spowolnienie widać także na indeksie WIG-Nieruchomości. Od początku roku stracił on 4,7 proc., choć zeszły rok kończył wzrostem aż o 20,2 proc. Z drugiej strony warto pamiętać, że w tym roku słabiej radzi sobie cała GPW i wynik indeksu nieruchomościowego jest o wiele lepszy niż np. indeksu szerokiego rynku, który od początku roku stracił 10,4 proc. WIG-Nieruchomości dobrze wypada także na tle innych branż, lepszą stopą w 2018 roku mogą pochwalić się tylko Media, Leki i Informatyka. 

Adam Torchała