Miejsce na choinkę, rowery czy słoiki? To rzecz nie do przecenienia w budownictwie wielorodzinnym. W odróżnieniu od bloków z czasów PRL-u współczesne budynki wielomieszkaniowe nie oferują piwnicy dla każdego lokatora. Komórki lokatorskie posiadają wybrani, którzy wcześniej muszą je wykupić.
Różnic między dawnymi piwnicami a współczesnymi komórkami lokatorskimi jest kilka. Przede wszystkim - jak już wspomnieliśmy - każde mieszkanie w bloku ma przypisaną piwnicę. W nowym budownictwie tak nie jest. Liczba komórek lokatorskich jest ograniczona. By taką uzyskać, należy się zapisać i oczywiście zapłacić. W grę wchodzi też losowanie komórek lokatorskich.
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, koszt zakupu wynosi przeciętnie około 10-20 tys. zł za dwu-, trzymetrową komórkę. To kolejna różnica między komórką a piwnicą - ta ostatnia jest zazwyczaj wyraźnie większa od przeciętnej komórki lokatorskiej. Standardowe piwnice w blokach mają 4-7 mkw.
Są za to znacznie niższej jakości niż współczesne komórki lokatorskie. Piwnice zazwyczaj nie mają oświetlenia, często są ciemne i zawilgocone, a drzwi stanowią standardowe drzwi drewniane na kłódkę. Znajdują się na kondygnacji minus jeden, więc trzeba zejść na sam dół budynku, by się do nich dostać.
W przypadku komórek lokatorskich standard jest znacznie wyższy. Często wejścia znajdują się bezpośrednio na piętrach bądź na poziomie garażu podziemnego, do którego można zjechać windą. Komórki mogą mieć oświetlenie, mają wyższej jakości drzwi itd.
Własność piwnicy i komórki lokatorskiej
To, co łączy obie powierzchnie, to uregulowania dotyczące własności. Status prawny komórki lokatorskiej jest taki sam jak piwnicy, czyli - zgodnie z ustawą o własności lokali (art. 2, ust. 4) - stanowi ona powierzchnię przynależną do mieszkania. Tak więc zarówno komórki lokatorskiej, jak i piwnicy nie możemy samodzielnie sprzedać, tj. bez sprzedaży nieruchomości.
Zgodnie z artykułem 2 ustęp 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388): "do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi".
Komórka lokatorska spełnia powyższe wymogi - jest pomieszczeniem przynależnym. Powierzchnię komórki i piwnicy dolicza się do powierzchni mieszkania przy obliczaniu udziału w części wspólnej budynku (co ma wpływ m.in. na wysokość opłat, ale też na “moc” głosu danego właściciela podczas zebrań wspólnoty). Z kolei jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania, to zarówno komórki lokatorskiej, jak i piwnicy nie wliczamy do powierzchni wspólnej budynku, ale będzie ona wymieniona w akcie notarialnym jako pomieszczenie przynależne. Wlicza się je natomiast do powierzchni mieszkania przy obliczaniu podatku od nieruchomości. Pomieszczenia przynależne są objęte taką samą stawką podatku jak mieszkanie.
Sprzedaż piwnicy czy komórki wcale nie jest łatwa
Jeśli właściciel nieruchomości chciałby sprzedać tylko komórkę lokatorską bez sprzedaży mieszkania - będzie musiał dokonać podziału swojej nieruchomości i wyodrębnić komórkę jako osobny lokal. Tego z kolei nie zrobi bez zgody wspólnoty, która musi przyjąć odpowiednią uchwałę. Jeśli do tego nie dojedzie, pozostaje droga sądowa.
Kolejnym krokiem jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Piwnica, podobnie jak np. garaż, może mieć status samodzielnego lokalu niemieszkalnego. Odpowiednie zaświadczenie uzyskamy w starostwie powiatowym lub u prezydenta miasta na prawach powiatu. Dopiero po tym należy ustanowić odrębną własność komórki (co ważne - musi się to dokonać w formie aktu notarialnego), a następnie możliwa jest sprzedaż.
Jeśli chodzi o sprzedaż piwnicy w spółdzielni mieszkaniowej - tu sprawa jest jeszcze bardziej zagmatwana, ponieważ te nie należą do lokatorów spółdzielni, nawet jeśli dysponują oni spółdzielczym własnościowym prawem do mieszkania.
By stać się właścicielami piwnic, musieliby w pierwszym rzędzie uzyskać pełną własność mieszkania. Dopiero wtedy należałoby przejść do wyodrębnienia piwnicy i ewentualnej sprzedaży. W praktyce ze względu na skomplikowanie zagadnienia takich operacji prawie się nie spotyka. Nic nie stoi natomiast na przeszkodzie, by zarówno piwnicę, jak i komórkę lokatorską po prostu wynająć.
Marcin Moneta
