Kiedy można połączyć mieszkania?

Niektóre osoby są zainteresowane połączeniem dwóch lokali mieszkalnych. Wyjaśniamy, jakie będą ograniczenia oraz formalności związane z taką operacją.

Łączenie mieszkań jest popularne w krajach Europy Zachodniej. Wspomniane rozwiązanie dość często stosuje się podczas rewitalizacji starszych budynków, które posiadają wiele małych lokali. Po połączeniu niedużych mieszkań wiekowy blok łatwiej spełnia wymagania młodszych lokatorów. W Polsce łączenie mieszkań jest rozwiązaniem stosowanym rzadziej niż za zachodnią granicą. Wynika to przede wszystkim z niskiej dostępności cenowej metrażu. Niemniej jednak zdarzają się sytuacje, w których połączenie dwóch własnościowych lokali będzie najlepszym rozwiązaniem. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, w jakich sytuacjach łączenie mieszkań jest niemożliwe z prawnego punktu widzenia. Kolejna ważna kwestia to formalności związane ze wspomnianą operacją.

(fot. Krzysztof Wierzbowski / FORUM)

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej jest nieodzowna

Łączenie mieszkań to operacja, która często będzie skutkowała ingerencją w części wspólne budynku oraz jego konstrukcję. Połączenie lokali może wymagać np. usunięcia części ściany nośnej lub wykucia drzwi. Są to poważne zmiany konstrukcyjne, których nie można wykonywać bez dopełnienia odpowiednich formalności. Nawet jeśli zakres planowanych prac nie jest tak szeroki, to wymagane będzie pozwolenie wspólnoty mieszkaniowej.

Jeżeli liczba lokali w budynku wielorodzinnym nie przekracza siedmiu, to mamy do czynienia z tak zwaną małą wspólnotą mieszkaniową. Jej wszyscy członkowie powinni wyrazić zgodę na połączenie mieszkań. Jeśli nie udało się uzyskać jednomyślności, to członkowie wspólnoty mieszkaniowej posiadający udział w powierzchni wszystkich lokali na poziomie min. 50% mogą domagać się zajęcia odpowiedniego stanowiska przez sąd cywilny (na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego). Rodzi się jednak pytanie, czy osoba planująca połączenie mieszkań i nieposiadająca przynajmniej połówkowego udziału w łącznej powierzchni lokali znajdzie poparcie sąsiadów potrzebne do rozstrzygnięcia sprawy w sądzie.  

Kwestia uzyskania zgody na połączenie mieszkań będzie mniej problematyczna, jeżeli w budynku działa tzw. duża wspólnota mieszkaniowa (ze względu na liczbę lokali przekraczającą siedem). W opisywanej sytuacji, potrzebne jest uzyskanie ponad pięćdziesięcioprocentowego poparcia członków wspólnoty dla uchwały przewidującej połączenie mieszkań. Takie poparcie będzie mierzone wielkością lokali głosujących osób (o ile uchwała nie przewiduje przypisania każdemu właścicielowi lokalu jednego głosu). Warto dodać, że artykuł 22 ustęp 4 ustawy o własności lokali w razie odrzucenia uchwały o połączeniu mieszkań, daje zainteresowanej osobie możliwość rozstrzygnięcia sprawy przed sądem.

Trzeba uzyskać także pozwolenie na przebudowę

Uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej na połączenie lokali niestety nie oznacza końca wymaganych formalności. Następny krok będzie związany z otrzymaniem odpowiedniego pozwolenia od lokalnego organu administracji budowlanej. Chodzi o konieczność złożenia wniosku o pozwolenie na przebudowę w miejscowym starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Do dokumentacji oprócz wspomnianego wniosku trzeba dołączyć m.in. zgodę wspólnoty mieszkaniowej, projekt budowlany i oświadczenie o prawie do dysponowania obydwoma mieszkaniami. Warto pamiętać, że projekt wykonany przez specjalistę posiadającego odpowiednie uprawnienia powinien uwzględniać ewentualne zasady łączenia mieszkań, które w wewnętrznym regulaminie może ustalić wspólnota mieszkaniowa.

Wizyta u notariusza to ostatni etap łączenia mieszkań

Właściciel mieszkań, który uzyskał wymagane pozwolenia od wspólnoty mieszkaniowej i administracji budowlanej, może wreszcie przystąpić do prac związanych z łączeniem lokali. Po ich ukończeniu trzeba będzie dokonać jeszcze jednej formalności. Chodzi o uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości. Jest to konieczne, ponieważ w księgach wieczystych nadal widnieją dwa osobne lokale. Przed ich prawnym połączeniem w jedno mieszkanie trzeba najpierw wybrać się do starostwa lub urzędu miasta na prawach powiatu, by otrzymać zaświadczenie o samodzielności nowego lokalu mieszkalnego. Dokument wraz ze zgodą wspólnoty na połączenie mieszkań trzeba zabrać do notariusza, by ustanowić odrębną własności lokalu. Po takiej czynności notariusz sam zajmie się złożeniem odpowiednich wniosków do sądu wieczystoksięgowego (tzn. wniosków o zamknięcie dwóch ksiąg wieczystych i utworzenie nowej księgi). Warto pamiętać, że poprzez połączenie lokali nie można pozbyć się hipoteki, która wcześniej obciążała jedno z łączonych mieszkań.  

Andrzej Prajsnar

Źródło:
Tematy:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
8 9 tomitomi

'''W Polsce łączenie mieszkań jest rozwiązaniem stosowanym rzadziej niż za zachodnią granicą. Wynika to przede wszystkim z niskiej dostępności cenowej metrażu.'''

ale , jaja !
propagandowy wpis , jak za Gierka ! ! !

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne