By ograniczyć ryzyko
Wynajmujący będący nierzadko również właścicielem danego lokalu czy rzeczy stanowiącej przedmiot najmu sporo ryzykuje. Musi się bowiem liczyć z ewentualnym uszkodzeniem czy też zniszczeniem rzeczy. Dodatkowe kłopoty to nieopłacone rachunki za media lub nieuregulowany czynsz. Wprawdzie w takich przypadkach wynajmujący może żądać od najemcy naprawienia szkody czy też zapłaty należności wraz z odsetkami za opóźnienie, lecz wyegzekwowanie czegokolwiek od nierzetelnego kontrahenta może się okazać trudne, jeżeli w ogóle możliwe.
Dlatego tak ważne jest należyte zabezpieczenie potencjalnych roszczeń wynajmującego. Wprawdzie wynajmujący korzysta z tzw. ustawowego prawa zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, jednak zabezpieczenie to często okazuje się nieskuteczne. Poza tym dotyczy ono wyłącznie czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok.
Z pieniędzmi pewniej
Znacznie lepsze możliwości daje kaucja, czyli kwota stanowiąca kilkakrotność stawki czynszu wpłacona na rachunek, którego dysponentem jest wynajmujący, lub do jego rąk. Jeżeli nie jest ona zastrzegana celem zabezpieczenia należności wynajmującego wynikających z umowy najmu lokalu mieszkalnego, lecz np. przedmiotem najmu jest sklep, magazyn czy samochód, wówczas dysponujemy niemal nieograniczoną swobodą w ustaleniu treści stosownej klauzuli.
Zastrzegając w umowie najmu kaucję najlepiej wyraźnie zapisać, jakiego rodzaju roszczenia wynajmującego mogą być z niej zaspokojone. Wynajmujący powinien dążyć do objęcia nią nie tylko roszczeń z tytułu czynszu najmu czy opłat dodatkowych, lecz także roszczeń związanych z pogorszeniem przedmiotu najmu w stopniu większym niż normalne zużycie. Warto też przewidzieć możliwość potrącania z kaucji bieżących zaległości czynszowych z zastrzeżeniem jednak obowiązku najemcy do uzupełnienia kaucji w stosunkowo krótkim czasie. W przeciwnym razie taka możliwość wystąpi dopiero po zakończeniu najmu.
Z kolei najemcę najbardziej interesować powinny dwie kwestie: warunki zwrotu kaucji (w szczególności termin) oraz to, czy zostanie ona zwrócona w kwocie nominalnej czy w wartości zwaloryzowanej względnie powiększonej o odsetki. Zwrot kaucji następuje najczęściej w określonym umownie terminie od dnia zwrotu przedmiotu najmu (np. w ciągu miesiąca). Czas pomiędzy zwrotem rzeczy a terminem wymagalności zwrotu kaucji jest potrzebny wynajmującemu na sprawdzenie, czy rzecz nie uległa w trakcie trwania najmu uszkodzeniu.
Przykład klauzuli zastrzegającej kaucję w umowie najmu lokalu użytkowego:
"W dniu zawarcia niniejszej umowy najemca wpłacił wynajmującemu kaucję pieniężną stanowiącą równowartość czynszu najmu za okres 3 miesięcy. Kaucja stanowi zabezpieczenie roszczeń wynajmującego z tytułu czynszu najmu, opłat dodatkowych oraz pogorszenia przedmiotu najmu. Jeżeli najemca opóźni się z zapłatą czynszu lub opłat dodatkowych więcej niż 30 dni, wynajmujący może potrącić z kaucji zaległą kwotę wraz z odsetkami za opóźnienie. Najemca zobowiązany jest uzupełnić kaucję do pierwotnej wartości w najbliższym terminie płatności czynszu po zawiadomieniu go o dokonaniu potrącenia. Zwrot kaucji w kwocie nominalnej (bez odsetek) z uwzględnieniem dokonanych potrąceń nastąpi w ciągu 21 dni od dnia zwrotu przedmiotu najmu wynajmującemu po wygaśnięciu stosunku najmu."
Kaucja mieszkaniowa
Odmiennie należy podejść do problemu kaucji zabezpieczającej należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, który podlega regulacjom ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.). W tym wypadku swoboda stron kształtowania treści tego dodatkowego zastrzeżenia umownego została dość istotnie ograniczona. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 1 ww. ustawy kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Wydaje się, iż limit ten dotyczy również kaucji zastrzeganych w umowach najmu lokali należących do zasobu mieszkaniowego TBS.
Przepisy regulują również zasady, na jakich następuje późniejszy zwrot kaucji, w tym jej waloryzację. Mianowicie kaucja winna być zwrócona w kwocie, jaka wynika z przemnożenia liczby odzwierciedlającej krotność czynszu przy pobieraniu kaucji (np. 3 w przypadku kaucji stanowiącej trzykrotność czynszu) przez stawkę czynszu, jaka obowiązuje na dzień zwrotu kaucji. Jeżeli nie ma przesłanek do tego, by dokonać potrącenia z kaucji należności wynajmującego (np. z tytułu niezapłaconego czynszu, dokonanych uszkodzeń), kwota zwracana najemcy nie może być niższa od tej, która została od niego pobrana, choćby czynsz najmu uległ w międzyczasie obniżeniu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę.
Ponieważ przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów mówią o kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, nie ma tutaj możliwości dokonywania potrąceń w trakcie trwania najmu, np. na spłatę bieżących zaległości czy odsetek. Najpierw musi bowiem dojść do ustania najmu.
Najem okazjonalny
Zasady dotyczące kaucji przewidziane w art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, podobnie zresztą jak większość regulacji zawartych w tym akcie, nie dotyczą przypadków, w których dochodzi do oddania do używania lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (czyli tzw. najmu okazjonalnego).
Choć nie ma przeszkód, aby strony w umowie w ten sam sposób uregulowały zarówno pobór, jak i zwrot kaucji, czy też odwołały się w tym zakresie do przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie będzie to jednak w interesie wynajmującego, który przy najmie okazjonalnym może np. zastrzec wyższą kaucję aniżeli dwunastokrotność miesięcznej stawki czynszu. Inna sprawa, że w praktyce trudno wyobrazić sobie, by ktokolwiek zgodził się zapłacić tak wysoką kaucję przy najmie mieszkania.
Przy najmie okazjonalnym inaczej mogą też wyglądać zasady, na jakich następować będzie zwrot kaucji. Dla wynajmującego korzystne jest zastrzeżenie, że zwrot kaucji należy się zawsze w kwocie nominalnej (tj. w takiej, w jakiej została ona wpłacona), po potrąceniu wszelkich należności wynajmującego względem najemcy. Wówczas ewentualne podwyżki czynszu w czasie trwania najmu nie będą powodować zwiększenia wartości kaucji.
Gazeta Podatkowa Nr 326 z dnia 2007-02-22
