Z roku na rok polepsza się sytuacja prawna właścicieli mieszkań. Dzieje się tak głównie za sprawą Trybunału Konstytucyjnego stojącego na straży m.in. konstytucyjnej zasady ochrony prawa własności. W ostatnim głośnym wyroku zakwestionowane zostało ograniczenie odpowiedzialności gminy w przypadku niedostarczenia lokalu socjalnego, do którego uprawnienie orzekł sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu.
Do sądów co rusz wpływają sprawy o eksmisję. Niestety, wyrok nakazujący danej osobie opróżnienie lokalu nie oznacza dla właściciela końca problemów. Często to dopiero początek. W takim wyroku sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz eksmisji dotyczy. W stosunku do pewnych kategorii osób sąd nie może nie przyznać uprawnienia do lokalu socjalnego, jeżeli nie mają gdzie zamieszkać (zob. ramka).
|
Lokatorzy pod szczególną ochroną Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: 1) kobiety w ciąży, 2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, 3) obłożnie chorych, 4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, 5) osoby posiadającej status bezrobotnego, 6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. |
Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje również wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. W zależności od wolnych zasobów lokalowych gminy, na taką ofertę można czekać od kilku miesięcy do kilku lat.
W teorii...
Teoretycznie w międzyczasie właścicielowi nie miała dziać się krzywda. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów do dnia opróżnienia lokalu osoba z prawomocnym wyrokiem eksmisyjnym winna uiszczać właścicielowi co miesiąc odszkodowanie. Powinno ono wynosić tyle, ile właściciel mógłby osiągnąć z tytułu najmu danego lokalu na wolnym rynku. Jeżeli i to nie pokryje strat ponoszonych przez właściciela, ma on prawo żądać od lokatora uzupełniającego odszkodowania. Ustawodawca szczególną ochroną obejmuje jednak osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego w przypadku, gdy sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania wyroku eksmisyjnego do czasu dostarczenia im takiego lokalu. Mianowicie mają one obowiązek płacić właścicielowi odszkodowanie jedynie w wysokości dotychczasowego czynszu albo innych opłat za używanie lokalu.
Przykład
X płacił Y tytułem czynszu najmu 600 zł. Ponieważ X stracił pracę i trwale zaprzestał regulowania czynszu, Y po kilku pisemnych wezwaniach wypowiedział najem. Pomimo wygaśnięcia stosunku najmu, X nie wyprowadził się. Y wniósł do sądu pozew o nakazanie wydania i opróżnienia lokalu. Sąd wydając wyrok eksmisyjny orzekł o uprawnieniu X (bezrobotnego) do otrzymania lokalu socjalnego. Z uwagi na tę okoliczność X obowiązany jest płacić Y odszkodowanie w wysokości 600 zł miesięcznie, mimo iż Y mógłby z łatwością wynająć mieszkanie za 800 zł.
Resztę z powyższego przykładu, tj. 200 zł miesięcznie, musiała pokryć gmina, która nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku. Zgodnie bowiem z niedawno uchylonym art. 18 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów właścicielowi przysługiwało roszczenie odszkodowawcze do gminy w wysokości różnicy między odszkodowaniem odpowiadającym wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, a odszkodowaniem, do płacenia którego jest obowiązany były lokator.
...
i w praktyce
Niestety, nie miało znaczenia, że lokator zajmujący lokal bez tytułu prawnego nie płacił właścicielowi ani grosza. Tak czy inaczej gmina regulowała wyłącznie niewielką różnicę. Mimo iż to z winy gminy, zwlekającej z przedstawieniem byłemu lokatorowi oferty najmu lokalu socjalnego, nie można było wykonać wyroku nakazującego opróżnienie lokalu, pozostałej części należnego właścicielowi odszkodowania należało dochodzić wyłącznie od osoby bezprawnie zajmującej mieszkanie. Nierzadko mijało się to z celem, skoro nie było z czego prowadzić egzekucji.
Gminy nie miały więc bodźca, aby podejmować większe starania w kierunku zmiany istniejącego stanu rzeczy. Jak zauważyli sędziowie Trybunału, niewykonywanie prawomocnych wyroków sądowych było dla nich bardziej opłacalne niż długofalowe inwestowanie w budowę i odtwarzanie mieszkaniowego zasobu gminy. Wystarczyła bowiem zapłata stosunkowo niewielkich kwot pokrywających różnicę wysokości pomiędzy czynszem rynkowym a odszkodowaniem należnym od byłego lokatora. Konsekwencje braku aktywności władzy publicznej w zakresie polityki mieszkaniowej ponosili natomiast właściciele lokali.
Jeśli nie lokal, to pełne
odszkodowanie
Kwestionowana regulacja nie mogła się zatem dłużej ostać. Jak już informowaliśmy, wyrokiem z dnia 11 września 2006 r. (sygn. akt P 14/06) Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 18 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (patrz ramka poniżej) jest niezgodny z ustawą zasadniczą.
|
Niekonstytucyjny przepis: "Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy w wysokości odpowiadającej różnicy między odszkodowaniem określonym w ust. 2 [tj. odpowiadającym wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu] a odszkodowaniem, do płacenia którego jest obowiązany były lokator, jeżeli osoba ta nadal zamieszkuje w lokalu właściciela." |
Dla gmin oznacza to jedno - większe wydatki na odszkodowania dla właścicieli mieszkań czekających na wykonanie prawomocnych wyroków eksmisyjnych.
W zupełnie innych nastrojach mogą być właściciele lokali czekający miesiącami i latami na ofertę ze strony gminy dla niepłacącego lokatora. Mają bowiem otwartą drogę do dochodzenia od gminy zobowiązanej do dostarczenia lokalu socjalnego odszkodowania w pełnej wysokości. A więc np. w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Ponieważ roszczenie właściciela ma charakter odszkodowawczy, dochodząc od gminy stosownej rekompensaty należy wykazać szkodę (patrz: orzecznictwo sądowe).
Zamiast niczego -
pomieszczenie tymczasowe
Przypomnijmy, że również osób, którym sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego, nie wolno eksmitować na przysłowiowy bruk. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie (art. 1046 § 3 K.p.c.). Tymczasowe pomieszczenie powinno m.in. nadawać się do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę oraz znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej.
Podstawa prawna: art. 14-18 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.).
Gazeta Podatkowa Nr 283 z dnia 2006-09-25
